10 особливостей нерухомості у Туреччині

Нерухомість у Туреччині кардинально відрізняється від тієї, яку забудовники вводять в експлуатацію в Україні та Казахстані. Як правило, там квартири передаються власникам у так званій «чорновій обробці» або «після будівельників» – стіни, підлога та стеля без обробки, відсутність усіх комунікацій та електропроводки. Жити у такій квартирі неможливо.

Цілком інша ситуація в Туреччині. Стан квартири після введення будинку в експлуатацію приємно вражає. Вона повністю готова до проживання. І це далеко не всі особливості нового житла у Туреччині. У цій статті експерти міжнародного агентства Hayat Estate розкажуть про найважливіші з них, які й роблять турецькі новобудови особливо привабливими.

1. Туреччина – лідер з прибутковості нерухомості у 2021 році

У 2021 році Туреччина посіла перше місце у світі зі зростання цін на нерухомість. За даними Національного банку Туреччини, ціни на нерухомість у місцевій валюті зросли на 86%, а зростання цін у євровалюті, за оцінками експертів, склало 30%. У міжнародному агентстві Hayat Estate вважають, що ціни на квартири в регіоні Анталія-Аланія протягом року піднялися як мінімум на 50%. І це зростання продовжується. У 1 кварталі 2022 року ціни підвищилися ще на 30% порівняно з початком минулого року.

Серед головних причин підвищення цін на нерухомість у Туреччині: високий попит, нижчі ціни порівняно з Європою та ОАЕ, інвестиційна привабливість ринку, якісне будівництво та облаштована інфраструктура.

Інвестиційні проекти в Аланії з високою прибутковістю.

У багатьох інвесторів виникають питання: як довго продовжиться зростання цін на турецьку нерухомість та наскільки вигідно інвестувати на цьому ринку?

На червень 2022 року немає очевидних причин для уповільнення розвитку ринку нерухомості в Туреччині, а також регіоні Анталія-Аланія. Навпаки, є передумови його зростання. Наприклад, Аланія вже ґрунтовно перетворилася на прекрасне місто з усією необхідною інфраструктурою, і її природні рекреаційні можливості продовжують залучати експатів та туристів. Сьогодні Аланія може успішно конкурувати із курортами на морських узбережжях Франції, Італії, Іспанії. При цьому в Аланії є один великий плюс у порівнянні з європейськими містами - доступність її курортів. Незважаючи на зростання цін на нерухомість за останній рік, рівень життя та ціни на квартири в Аланії залишаються набагато дешевшими. Умовно кажучи, щоб наздогнати ціни на нерухомість на узбережжі в тій же Італії, в Аланії вони мають зрости щонайменше вдвічі. Тому потенціал зростання цін в Аланії далеко не вичерпано.

Інтерв'ю власника компанії Hayat Estate В'ячеслава Фоменка про те, як вигідно інвестувати в Аланію та чому тут хочуть жити.

2. Комфортне планування квартир

Планування квартир у Туреччині визначають дві цифри. Перша означає кількість спалень, а друга - віталень. Наприклад, 1+1 означає, що у квартирі є одна спальня та одна вітальня. Вітальня найчастіше поєднана з кухнею. Бувають планування з окремою кухнею. 2+1 означає дві спальні та одна кухня-вітальня. 3+2 мають на увазі, що в будинку є 3 спальні та 2 вітальні, але такий тип планувань найчастіше буває на віллах або в дуплексах. Іноді зустрічається 0+1 – смарт-квартира, яка складається лише з кухні-студії. Такі планування вже заборонено. Тому знайти 0+1 можна тільки на вторинному ринку.

У Туреччині дотримуються стандарту: одна спальня – один санвузол. Тому, в квартирі 2+1 часто два санвузли - душ із туалетом та один туалет окремо. До речі, турки, як правило, не встановлюють ванни. Стандарт від забудовника – душова кабіна. Ванну можна встановити на замовлення покупця, якщо дозволяє площа санвузла.

Важливо звернути увагу на саму площу квартири. Найчастіше її вважають брутто, тобто з площею загальних коридорів, сходових маршів, ліфтових шахт та стінових перегородок (внутрішніх та міжквартирних), сюди входять місця загального користування в будинку. Така особливість пов'язана з турецьким законодавством, згідно з яким за відсутності третьої особи (наприклад, міської адміністрації) загальна територія громадського користування має комусь належати, і найправильніше пропорційно розділити її на всіх мешканців будинку. Щоб зрозуміти, яка площа самої квартири, у забудовника потрібно запросити площу-нетто. Це реальні житлові квадратні метри і вони відрізняються від брутто на 20-30%. Балкони або лоджії також входять у площу-нетто квартири.

Дуплекс чи пентхаус – особливості планувальних рішень у Туреччині. Дуплекс - це дворівневі квартири з двома або трьома спальнями. Вони займають або перший і другий поверхи, перший і цокольний, або два верхні. Як правило, однорівневі квартири не будують на верхніх поверхах. Такі апартаменти називають пентхаусами, і вони належать до преміального сегменту житла.

Двохрівневі квартири, розташовані на перших поверхах, мають одну незаперечну перевагу – власний вихід у двір. Часто такі квартири мають свої огороджені невеликі дворики та навіть басейни. Такий дуплекс називають садовим – garden duplex. І він є альтернативою для тих, хто вважає за краще жити в окремому будинку в атмосфері приватності.

Всі будинки будуються з нульовим поверхом та мансардою, тому першим житловим поверхом фактично вважається другим. На нульовому поверсі найчастіше розміщуються інфраструктурні приміщення.

3. 100% готовність квартир до проживання

Квартири в Туреччині здаються в експлуатацію абсолютно готовому вигляді для комфортного проживання. Що це означає? У квартирі виконані всі оздоблювальні роботи: стіни та стеля оштукатурені та пофарбовані. Зроблено електропроводку та точкове освітлення. Встановлено якісні двері – залізні вхідні та дерев'яні міжкімнатні. На підлозі найчастіше керамічна плитка, але може бути і ламінат. Є вся сантехніка та душова кабіна у ванній кімнаті. На кухні – меблі зі стільницею та варильною поверхнею.

У квартирі також можуть бути встановлені кондиціонери, витяжка, москітні сітки на вікнах із ПВХ. І власнику залишається докупити необхідну для нього побутову техніку та меблі. Однак, у деяких новобудовах передбачена повна комплектація квартир.

Забудовники також можуть враховувати побажання клієнтів та оздоблення квартир. Важливо, щоб такі пропозиції були подані вчасно, тобто до оздоблення квартир у всьому будинку.

Повне оздоблення квартири - величезна перевага для їхніх власників, яким не доводиться самостійно займатися ремонтом і витрачати на це значно більше часу і не менше грошей.

4. Широкі лоджії та балкони

Балкони та лоджії – важливе місце для проживання в Туреччині. Тут багато родин вранці люблять снідати, а ввечері відпочивати. Влітку навіть спати на свіжому повітрі чи займатися зарядкою. Це дуже багатофункціональне приміщення, тому кінь балкона часто можна порівняти зі спальнею. На балконі є виведення водопровідного крана та стік. Перед укладанням кераміки на підлозі бетонну поверхню ретельно обробляють спеціальними розчинами. Таким чином, з часом грибок і пліснява не з'являться у швах між плиткою.

Є балкони й інша важлива місія. Справа в тому, що через балкони до квартир доставляються всі великогабаритні меблі та техніка. У ліфті такий вантаж піднімати заборонено. Навіть якщо балкон засклений, це не перешкода. Системи скління дуже компактні та дозволяють легко зібрати всі елементи конструкції у площині однієї стулки. Це дуже зручно та практично. За лічені хвилини балкон стає повністю відкритим.

5. Інфраструктура житлового комплексу на рівні готелю "5 зірок"

Купуючи квартиру в Туреччині, ви купуєте не квадратні метри, а спосіб життя. Оскільки у нових житлових комплексах створюється інфраструктура за стандартами 5-зіркових готелів. Це означає, що в будинку є басейн, сауна або хамам, фітнес-зал, більярд, боулінг, зони барбекю, спортивні майданчики, тенісні корти та багато інших опцій залежно від рівня комплексу. У теплу пору року на території комплексу серед доглянутих зелених зон мешканці люблять збиратися на пікніки або влаштовувати свята, що є чудовим приводом познайомитись із сусідами.

За підтримку усієї інфраструктури власники житла сплачують щомісячні внески – так званий айдат. Чим більше опцій у комплексі, тим більший розмір айдата. Він може становити від €10 до €70. Сюди входить витрати на прибирання загальної території, вивезення сміття, обслуговування басейнів, спортивних та дитячих майданчиків, паркування, догляд за зеленими насадженнями, проведення планових та термінових ремонтних робіт, зарплата наглядача, охорони, співробітників керуючої компанії. Окремо доплачувати більше не потрібно. Однак, можна заплатити за додаткові послуги, наприклад, масажиста.

Контролює всі ці процеси співробітник комплексу, по-турецьки – кападжі. Як правило, він мешкає на території комплексу. Йому надається службова квартира, щоб на місці оперативно вирішувати усі питання.

Крім айдата власник платить за воду та електроенергію відповідно до тарифів та витрат (за лічильником), але це на досить прийнятному рівні. Наприклад, сім'я з трьох осіб у квартирі 1+1 може витрачати такі послуги по €20–30 на місяць.

Айдат та комуналка в Туреччині нижча, ніж у Європі, а також у країнах пострадянського простору.

Найкращі пропозиції на ринку нерухомості Аланії

6. Низькі податки на нерухомість

У Туреччині є кілька видів податків - податок на купівлю нерухомості, податок на прибуток від перепродажу нерухомості, податок на володіння нерухомістю та податок на здачу в оренду нерухомості.

Податок на купівлю нерухомості у Туреччині – 4% від її кадастрової вартості. Для порівняння такий податок в Іспанії – 12–14%, в Італії – 16–17%.

Якщо інвестувати в нерухомість для перепродажу, необхідно сплатити податок на суму чистого прибутку. Податок сплачується лише у разі, якщо термін володіння нерухомістю менше 5 років. У розрахунок беруть різницю між ціною у старому свідоцтві про власність та нове ТАПУ. Податкові ставки становлять для фізичних осіб 40% та юридичних – 23%. Як правило, вартість, зазначена в ТАПУ, нижча за ринкову майже в 2 рази, відповідно зменшуються і ставки податків. Є також певні мінімуми вартості, за якої податки не сплачуються зовсім. І більшість приватних інвесторів потрапляють у ці межі. Однак якщо плануєте купувати великі обсяги нерухомості для перепродажу як серійний інвестор, то набагато вигідніше оплачувати через юридичну особу.

Щорічний податок на житлову нерухомість розраховується від її кадастрової вартості, яка нижча за продажну (ринкову), і становить 0,2%. Наприклад, якщо кадастрова вартість нерухомості €50 000, податок складе €100.

Податок на здачу нерухомості в оренду розраховується за шкалою доходу і становить від 15% до 35%. Може здатися, що цей податок не такий уже й низький. Але, порівняно з Європою, досить лояльний. І, на відміну від Європи, є легальні способи оптимізувати оподаткування. Для порівняння: в Іспанії податок на нерухомість становить 0,4-1,1% від кадастрової вартості. Податок прибуток від здачі у найм – 25%. Нерезиденти сплачують ще додатковий податок на стан – 0,2–2,5% вартості нерухомості, і податок на приріст капіталу при продажу нерухомості – 21%.

7. Своєчасне здавання комплексу в експлуатацію або з випередженням графіка

У Туреччині інвестору не доведеться миритися зі звичайною затримкою будівництва будинку на півроку і більше, характерним для інших країн. Навпаки, тут забудовники найчастіше здають будинок в експлуатацію раніше за заявлений термін. Можливо, для перестрахування вони спочатку збільшують терміни, а потім здають об'єкт з випередженням графіка.

Адже у разі прострочення забудовник згідно з договором зобов'язується виплатити покупцю штраф за кожен прострочений місяць. Сума штрафів встановлюється на рівні щомісячної оренди такої квартири.

В середньому на будівництво житлового комплексу з кількома блоками багатоповерхових будинків до 12 поверхів і великою інфраструктурою потрібно до 2 років. Невеликий житловий будинок з невеликою інфраструктурою збудують і за 1 рік.

8. 100% надійність інвестицій у будівництво

Державні органи в Туреччині (Кадастрове управління та Муніципалітет) суворо стежать за діяльністю будівельних компаній. Чим більше успішних проектів здав забудовник, тим більше квадратних метрів він отримає дозвіл у майбутньому. Нова компанія не може отримати право одразу на будівництво великого житлового комплексу. Спершу їй видають дозвіл на будівництво невеликого будинку. І лише після успішного здачі його в експлуатацію цей забудовник отримує право будувати комплекси більшою площею. Таким чином, держава не допускає ринку неперевірених гравців. Тому забудовники зацікавлені складати свої об'єкти вчасно.

Дозвіл на будівництво видається забудовнику лише за наявності у його власності земельної ділянки. Після початку будівництва забудовник вже може починати оформляти ТАПУ на комплекс і ТАПУ на кожну окрему квартиру.

Тапу є гарантією для інвесторів. Право власності вони отримують до здачі будинку в експлуатацію, а не після того, як це прийнято в інших країнах. Таким чином, інвестори вже мають право на власність, а не попередній договір купівлі-продажу, який лише зобов'язує підписати основний договір після здачі будинку в експлуатацію. Наприклад, така схема діє в Україні, купуючи квартири на первинному ринку.

9. Висока якість будівництва

Державна комісія суворо контролює якість матеріалів та робіт на кожному етапі будівництва. Наприклад, беруться проби бетону з побудованого 3-го поверху і якщо матеріали відповідають нормам, видається дозвіл на продовження будівництва. Після цього такий контроль повторюється ще кілька разів у міру будівництва будівлі.

Крім того, забудовник зобов'язаний облаштувати інфраструктуру навколо комплексу: підвести дорогу та інше.

При здачі будинку в експлуатацію фахівці комісії ретельно перевіряють. Якщо все виконано згідно з проектом та будівельними нормами, мерія видає генеральний технічний паспорт додому – Гюнель Іскан. Це дозвіл на експлуатацію всієї будівлі, яка містить всю технічну інформацію. На підставі Гюнель Іскан будинок підключається до центральних мереж, надається номер на використання електроенергії та води.

Гюнель Іскан є на будинок та на кожну окрему квартиру. Це другий за важливістю документ після ТАПУ – свідоцтва про право власності, яке обов'язково має мати кожен об'єкт нерухомості.

10. Опалення та охолодження

У житлових комплексах Туреччини немає централізованого опалення. Взимку переважно виручають кондиціонери. Але це не дуже ефективний спосіб обігріву. Вартість електроенергії тут досить висока: 1 кВт/година – €0,10–0,19. Оплата може бути значною – €80–90 за квартиру 1+1.

Тому в квартирах рекомендують встановлювати теплу підлогу на водяній основі, якщо це новобудова. Така опція буде комфортнішою та економічнішою. Для цього необхідно заздалегідь домовитись із забудовником. У деяких будинках встановлюють індивідуальні системи опалення із газовими або електричними котлами.

А влітку, у спеку, не обійтися без кондиціонерів. Їх, як правило, встановлюють у всіх кімнатах. У нових будинках одразу передбачаються спеціальні вентильовані ніші під блоки кондиціонерів – на балконах і під вікнами їх уже не монтують, що зберігає привабливість фасадів будівлі.

Вибрати квартиру в Аланії.