10 особенностей недвижимости в Турции

Недвижимость в Турции кардинально отличается от той, которую застройщики вводят в эксплуатацию в Украине и Казахстане. Как правило, там квартиры передаются собственникам в так называемой «черновой отделке» или «после строителей» – стены, пол и потолок без отделки, отсутствие всех коммуникаций и электропроводки. Жить в такой квартире невозможно.

Совершенно другая ситуация в Турции. Состояние квартиры после ввода дома в эксплуатацию приятно удивляет. Она полностью готова к проживанию. И это далеко не все особенности нового жилья в Турции. В этой статье эксперты международного агентства Hayat Estate расскажут о наиболее важных из них, которые и делают турецкие новостройки особенно привлекательными.

1. Турция – лидер по доходности недвижимости в 2021 году

В 2021 году Турция заняла первое место в мире по росту цен на недвижимость. По данным Национального банка Турции, цены на недвижимость в местной валюте выросли на 86%, а рост цен в евровалюте, по оценкам экспертов, составил 30%. В международном агентстве Hayat Estate считают, что цены на квартиры в регионе Анталия-Алания в течение года поднялись как минимум на 50%. И этот рост продолжается. В 1 квартале 2022 году цены повысились еще на 30% по сравнению с началом прошлого года. 

Среди главных причин повышения цен на недвижимость в Турции: высокий спрос, более низкие цены по сравнению с Европой и ОАЭ, инвестиционная привлекательность рынка, качественное строительство и обустроенная инфраструктура.

Инвестиционные проекты в Алании с высокой доходностью.

У многих инвесторов возникают вопросы: как долго продолжится рост цен на турецкую недвижимость и насколько выгодно инвестировать на этом рынке? 

На июнь 2022 года нет очевидных причин для замедления развития рынка недвижимости в Турции, и в том числе регионе Анталия-Алания. Наоборот, есть предпосылки для его роста. Например, Алания уже основательно превратилась в прекрасный город со всей необходимой инфраструктурой, и ее природные рекреационные возможности продолжают привлекать экспатов и туристов. Сегодня Алания может успешно конкурировать с курортами на морских побережьях Франции, Италии, Испании. При этом в Алании есть один большой плюс по сравнению с европейскими городами -  доступность ее курортов. Несмотря на рост цен на недвижимость за последний год, уровень жизни и цены на квартиры в Алании остаются намного дешевле. Условно говоря, чтобы догнать цены на недвижимость на побережье в той же Италии, в Алании они должны вырасти, как минимум в два раза. Поэтому потенциал роста цен в Алании далеко не исчерпан. 

Интервью владельца компании Hayat Estate Вячеслава Фоменко о том, как выгодно инвестировать в Аланию и почему здесь хотят жить.

2. Комфортная планировка квартир

Планировку квартир в Турции определяют две цифры. Первая обозначает количество спален, а вторая - гостиных. Например, 1+1 означает, что в квартире есть одна спальня и одна гостиная. Гостиная чаще всего совмещена с кухней. Бывают планировки и с отдельной кухней.  2+1 означает две спальни и одна кухня-гостиная.  3+2 подразумевают, что в доме есть 3 спальни и 2 гостиные, но такой тип планировок чаще всего бывает на виллах или в дуплексах. Иногда встречается 0+1 - смарт-квартира, которая состоит только из кухни-студии. Такие планировки уже запрещены. Поэтому, найти 0+1 можно только на вторичном рынке.  

В Турции следуют стандарту: одна спальня - один санузел. Поэтому, в квартире 2+1 часто два санузла - душ с туалетом и один туалет отдельно. К слову, турки, как правило, не устанавливают ванные. Стандарт от застройщика - душевая кабина. Ванну можно установить по заказу покупателя, если позволяет площадь санузла. 

Важно обратить внимание на саму площадь квартиры. Чаще всего ее считают брутто, то есть с площадью общих коридоров, лестничных маршей, лифтовых шахт и стеновых перегородок (внутренних и межквартирных), сюда входят и места общего пользования в доме. Такая особенность связана с турецким законодательством, согласно которому при отсутствии третьего лица (например, городской администрации) общая территория общественного пользования должна кому-то принадлежать, и правильнее всего пропорционально разделить её на всех жильцов дома. Чтобы понять, какая площадь самой квартиры, у застройщика нужно запросить площадь-нетто. Это реальные жилые квадратные метры и они отличаются от «брутто» на 20-30%. Балконы или лоджии также входят в площадь-нетто квартиры. 

Дуплекс или пентхаус – особенности планировочных решений в Турции. Дуплекс – это двухуровневые квартиры с двумя или тремя спальнями. Они занимают либо первый и второй этажи, первый и цокольный, либо два верхних. Как правило, одноуровневые квартиры не строят на верхних этажах. Такие апартаменты принято называть пентхаусами, и они принадлежат к премиальному сегменту жилья.

Двухуровневые квартиры, расположенные на первых этажах, имеют одно неоспоримое преимущество – собственный выход во двор. Часто такие квартиры имеют свои ограждены небольшие дворики и даже бассейны. Такой дуплекс называют садовым – garden duplex. И он является альтернативой для тех, кто предпочитает жить в отдельном доме в атмосфере приватности.

Все дома строятся с нулевым этажом и мансардой, поэтому первым жилым этажом фактически считается второй. На нулевом этаже чаще всего размещаются инфраструктурные помещения.

3. 100% готовность квартир к проживанию

Квартиры в Турции сдаются в эксплуатацию в абсолютно готовом виде для комфортного проживания. Что это означает? В квартире выполнены все отделочные работы: стены и потолок оштукатурены и окрашены. Сделана электропроводка и точечное освещение. Установлены качественные двери – железные входные и деревянные межкомнатные.  На полу чаще всего – керамическая плитка, но может быть и ламинат. Есть вся сантехника и душевая кабина в ванной. На кухне – мебель со столешницей и варочной поверхностью.

В квартире также могут быть установлены  кондиционеры, вытяжка, москитные сетки на окнах из ПВХ. И владельцу остаётся докупить необходимую для него бытовую технику и мебель. Однако, в некоторых новостройках предусмотрена и полная комплектация квартир.

Застройщики также могут учитывать пожелания клиентов и по отделке квартир. Важно, чтобы такие предложения были поданы своевременно, то есть до отделки квартир во всем доме.

Полная отделка квартиры – огромное преимущество для их собственников, которым не приходиться самостоятельно заниматься ремонтом и тратить на это значительно больше времени и никак не меньше денег.

4. Широкие лоджии и балконы

Балконы и лоджии – важное место для проживания в Турции. Здесь многие семьи утром  любят завтракать, а вечером отдыхать. Летом даже спать на свежем воздухе или заниматься зарядкой. Это очень многофункциональное помещение, поэтому лощадь балкона часто сопоставима со спальней. На балконе есть вывод водопроводного крана и сток. Перед укладкой керамики на полу бетонную поверхность тщательно обрабатывают специальными растворами. Таким образом, со временем грибок и плесень не появятся у швах между плиткой. 

Есть у балконов и другая важная миссия. Дело в том, что через балконы в квартиры доставляется вся крупногабаритная мебель и техника. В лифте такой груз поднимать запрещено. Даже если балкон застеклен, то это не помеха. Системы остекления очень компактны и позволяют легко собрать все элементы конструкции в плоскости одной створки. Это очень удобно и практично. За считанные минуты балкон становится полностью открытым. 

5. Инфраструктура жилого комплекса на уровне отеля “5 звезд”

Покупая квартиру в Турции, вы покупаете не квадратные метры, а образ жизни. Поскольку в новых жилых комплексах создается инфраструктура по стандартам 5-звездочных отелей. Это значит, что в доме есть  бассейн, сауна или хамам, фитнес-зал, бильярд, боулинг, зоны барбекю, спортивные площадки, теннисные корты и много других опций в зависимости от уровня комплекса. В теплое время года на территории комплекса посреди ухоженных зеленых зон жители любят собираться на пикники или устраивать праздники, что является отличным поводом познакомиться с соседями. 

За поддержку всей инфраструктуры собственники жилья платят ежемесячные взносы – так называемый айдат. Чем больше опций в комплексе, тем больший размер айдата. Он может составлять от €10 до €70. Сюда входит затраты на уборку общей территории, вывоз мусора, обслуживание бассейнов, спортивных и детских площадок, парковки, уход за зелеными насаждениями, проведение плановых и срочных ремонтных работ, зарплата смотрителя, охраны, сотрудников управляющей компании. Отдельно доплачивать больше ни за что не нужно. Однако, можно заплатить за дополнительные услуги, например, массажиста.

Контролирует все эти процессы сотрудник комплекса, по-турецки – кападжи. Как правило, он живёт на территории комплекса. Ему предоставляется служебная квартира, чтобы на месте оперативно решать все вопросы.

Кроме айдата собственник платит за воду и электроэнергию согласно тарифов и расходов (по счетчику), но это на достаточно приемлемом уровне. Например, семья из трех человек в квартире 1+1 может тратить на такие услуги по €20–30 в месяц. 

Айдат и коммуналка в Турции ниже, чем в Европе, а также в странах постсоветского пространства. 

Лучшие предложения на рынке недвижимости Алании

6. Низкие налоги на недвижимость

В Турции есть несколько видов налогов – налог при покупки недвижимости, налог на прибыль от перепродажи недвижимости, налог на владение недвижимостью и налог на сдачу в аренду недвижимости. 

Налог на покупку недвижимости в Турции – 4% от ее кадастровой стоимости. Для сравнения: такой налог в Испании – 12–14%, в Италии – 16–17%. 

Если инвестировать в недвижимость для перепродажи, то необходимо заплатить налог на сумму чистой прибыли. Налог платится только в случае, если срок владения недвижимостью менее 5 лет. В расчет берут разницу между ценой в старом свидетельстве о собственности и новом ТАПУ. Налоговые ставки составляют для физических лиц 40% и для юридических – 23%. Как правило, стоимость, указанная в ТАПУ, ниже рыночной почти в 2 раза, соответственно уменьшаются и ставки налогов. Есть также определенные минимумы стоимости, при которой налоги не платятся совсем. И большинство частных инвесторов попадает в эти рамки. Однако, если планируете покупать большие объемы недвижимости для перепродажи как серийный инвестор, то намного выгоднее оплачивать через юридическое лицо.

Ежегодный налог на жилую недвижимость рассчитывается от ее кадастровой стоимости, которая ниже, чем продажная (рыночная), и составляет 0,2%. Например, если кадастровая стоимость недвижимости €50 000, то налог составит €100. 

Налог на сдачу недвижимости в аренду рассчитывается по шкале от дохода и составляет от 15% до 35%. Может показаться, что этот налог не такой уж и низкий. Но по сравнению с Европой достаточно лояльный. И в отличие от Европы есть легальные способы оптимизировать налогообложение. Для сравнения: в Испании налог на недвижимость составляет 0,4–1,1% от кадастровой стоимости. Налог на прибыль от сдачи в аренду – 25%.  Нерезиденты платят еще дополнительный налог на состояние – 0,2–2,5% от стоимости недвижимости, и налог на прирост капитала при продаже недвижимости – 21%.

7. Своевременная сдача комплекса в эксплуатацию или с опережением графика

В Турции инвестору не придется мириться с обычной задержкой строительства дома на полгода и более, характерной для других стран. Наоборот, здесь застройщики чаще всего сдают дом в эксплуатацию раньше заявленного срока. Возможно для перестраховки они изначально увеличивают сроки, а потом сдают объект с опережением графика.

Ведь в случае просрочки застройщик согласно договору обязуется выплатить покупателю штраф за каждый просроченный месяц. Сумма штрафов устанавливается на уровне ежемесячной аренды подобной квартиры. 

В среднем на возведение жилого комплекса с несколькими блоками многоэтажных домов до 12 этажей и большой инфраструктурой необходимо до 2 лет. Небольшой жилой дом с небольшой инфраструктурой построят и за 1 год.

8. 100% надежность инвестиций в строительство

Государственные органы в Турции (Кадастровое управление и Муниципалит) строго следят за деятельностью строительных компаний. Чем больше успешных проектов сдал застройщик, тем на большее количество квадратных метров он получит разрешение в будущем. Новая компания не может получить право сразу на строительство крупного жилого комплекса. Сначала ей выдают разрешение на строительство небольшого дома. И только после успешной сдачи его в эксплуатацию этот застройщик получает право строить комплексы большей площадью. Таким образом, государство не допускает на рынок непроверенных игроков. Поэтому застройщики заинтересованы сдавать свои объекты вовремя. 

Разрешение на строительство выдается застройщику только при наличии в его собственности земельного участка. После начала строительства застройщик может уже начинать оформлять ТАПУ на комплекс и ТАПУ на каждую отдельную квартиру.

ТАПУ является гарантией для инвесторов. Право собственности они получают до сдачи дома в эксплуатацию, а не после, как это принято в других странах. Таким образом, у инвесторов уже есть право на собственность, а не предварительный договор купли-продажи, который лишь обязывает подписать основной договор после сдачи дома в эксплуатацию. Например, такая схема действует в Украине при покупке квартир на первичном рынке.

9. Высокое качество строительства

Государственная комиссия строго контролирует качество материалов и работ на каждом этапе строительства. Например, берутся пробы бетона с построенного 3-го этажа и, если материалы соответствуют нормам, выдается разрешение на продолжение строительства. После чего такой контроль повторяется еще несколько раз по мере возведения здания.

Кроме того, застройщик обязан обустроить инфраструктуру вокруг комплекса: подвести дорогу и другое.

При сдачи дома в эксплуатацию специалисты комиссии все тщательно проверяют. Если все выполнено согласно проекту и строительным нормам, мэрия выдает генеральный технический паспорт на дом – Гюнель Искан. Это разрешение на эксплуатацию всего здания, которое содержит всю техническую информацию. На основании Гюнель Искан дом подключается к центральным сетям, присваивается номер на использование электроэнергии и воды. 

Гюнель Искан есть на дом и на каждую отдельную квартиру. Это второй по важности документ после ТАПУ – свидетельства о праве собственности, который обязательно должен быть у каждого объекта недвижимости.

10. Отопление и охлаждение

В жилых комплексах Турции нет централизованного отопления. Зимой в основном выручают кондиционеры. Но это не очень эффективный способ обогрева. Стоимость электроэнергии здесь достаточно высокая: 1 кВт/час – €0,10–0,19.  Оплата может быть внушительной – €80–90 за квартиру 1+1. 

Поэтому в квартирах рекомендуют устанавливать теплый пол на водной основе, если это новостройка. Такая опция будет комфортнее и экономичнее. Для этого необходимо заранее договориться с застройщиком. В некоторых домах устанавливают индивидуальные системы отопления с газовыми или электрическими котлами.

А летом, в жару, не обойтись без кондиционеров. Их, как правило, устанавливают во всех комнатах. В новых домах сразу предусматриваются  специальные вентилируемые ниши под блоки кондиционеров – на балконах и под окнами их уже не монтируют, что сохраняет привлекательность фасадов здания.

Выбрать квартиру в Алании.