Інвестиційна привабливість: Україна vs зарубіжжя

Інвестування в нерухомість передбачає досить тривалий термін віддачі. Тому головною дією інвестора має бути детальне виявлення довгострокових перспектив, пов'язаних із типом нерухомості, способом її використання та місцем розташування.

Країни з максимальним зростанням цін на житло

Кожен інвестор намагається максимально заробити на своїй нерухомості: увійти до будівництва на початковому етапі, здати квартиру в оренду або перепродати за вищою ціною. Особливо важливим є збільшення цін на нерухомість.

У туристичних та курортних регіонах це може відбуватися значно швидше, бо тут попит формують і місцеві, і закордонні покупці.

Таїланд: зростання цін на 5-7% на рік

За даними Global Property Guide, вартість нерухомості за 2019 рік зросла на +5,69%, а сумарне зростання вартості за останні 10 років склало 48%:

За нашими спостереженнями, квартири на Пхукет щорічно дорожчають на 5-7%, у деяких локаціях навіть швидше. Наприклад, до 2014 року (коли курс гривні був утричі вищим), до нас зверталися клієнти і просили підібрати нерухомість з бюджетом до 100 000 доларів. Вибір був відмінний, можна було пропонувати та пропонувати. А зараз квартири за ці гроші можна знайти лише у двох-трьох проектах.

І поки що немає передумов для змін: економіка Таїланду зростає, у сфері туризму – справжній бум. До того ж, у популярних туристичних регіонах вже не вистачає землі для забудови – це ще більше збільшить ціни на перспективу.

Зверніть увагу! За 10 років на Пхукет ціна в районі Патонг зросла на 200%. Зразок: 10 років тому ви придбали квартиру під 10% річних. Загалом, за 10 років ви заробили 100%, але на зростанні ціни ви заробили 200%. Це завжди дуже важливий факт, на який слід звертати увагу при виборі інвестиційного проекту. Зростання ціни набагато важливіше за орендний доход!

Іспанія виходить із кризи

Іспанія на даний момент – найкраща з європейських країн у плані довгострокового інвестування. Можна купити зараз і продати через 5-10-15 років, коли ціни на нерухомість у країні зростуть. Передумови є тому, що іспанський ринок лише останні три роки показував тенденцію до зростання. До цього, починаючи з кризового 2009-го та до 2015 року ціни на нерухомість тут щорічно падали.

2015-й став переломним: далі падати нема куди, і ціни вперше за кризу зросли на 2%. 2018 ознаменувався небувалим зростанням цін на 8,4%, в 2019 році ціни на житло збільшилися на 1,7%:

За прогнозами, до 2021 року нерухомість подорожчає ще на 2...5%. Враховуючи пандемію, можна сказати, що зростання цін не припинилося, а лише сповільнилося.

Туреччина

У Туреччині забудовники не зупиняються, ціна на нерухомість зростає. На первинному ринку ціна за квадрат починається від 600 євро - це новобудови за кілометр від моря. Найбільший відсоток зростання – у Стамбулі +11,71% у 2019 році (тут великі перспективи: побудований третій аеропорт - один із найбільших у Європі та світі) та на Середземноморському узбережжі (Аланія, Анталія).

Однак у реальному вираженні зростання цін на житло є набагато скромнішим, склавши 2,82% протягом року до 1 кварталу 2020 року через постійно високу інфляцію в країні. До 2016 року Туреччина лідирувала у світовому рейтингу зростання цін кілька років поспіль, проте в останні роки відбулася істотна корекція. В результаті на даний момент ціни на Середземноморському узбережжі Туреччини істотно поступаються решті європейських країн Середземноморського басейну, що дозволяє прогнозувати відновлення і зростання в найближчому майбутньому:

Україна

За даними Global Property Guide, ціни на житлову нерухомість в Україні з врахуванням інфляції за рік до кінця першого кварталу 2020 року впали на -2,7%. Український ринок житла ще бореться: ціни на житло в Україні падають з 2014 року. Другий квартал 2019 року – був 22-м кварталом поспіль щорічних падінь цін. Проте попит на купівлю будинків продовжує падати через зростання відсоткових ставок та тривалу політичну кризу в Україні. Орендна плата та вартість землі також продовжують падати. З іншого боку, будівельна активність зростає.

Динаміка цін нерухомості в Україні за останні 15 років:

Очікується, що український ринок житла залишиться слабким протягом найближчого часу, оскільки інвестори дотримуються вичікувального підходу через пандемію.

Наша порада: зростання цін завжди дуже важливий факт, на який необхідно звертати увагу при виборі інвестиційного проекту.

Прибутковість від оренди

Таїланд

Забудовники в Таїланді пропонують покупцям не тільки безвідсоткову розстрочку на період будівництва, а й можливість заробити в цей період, і отримувати гарантований дохід після закінчення будівництва до 10 років.

Розглянемо зростання інвестицій при купівлі квартири в Таїланді за 3 млн бат із програмою гарантованого доходу 10% на 10 років (при прогнозованому стриманому зростанні цін на 5% на рік):

Ці факти говорять про те, що Таїланд - держава зі економікою, що стабільно зростає. Саме тому інвестори поверхами скуповують тут нерухомість та отримують 7-15% річних.

Туреччина

Ціни на квадратний метр для квартир у Стамбулі різко знизилися в доларовому вираженні, і в даний час коливаються в діапазоні від 1100 до 4600 євро, що залежить від району і місця розташування. Квартири у центральному районі Бешикташ набагато дорожчі, ніж у більшості інших районів Стамбула, з цінами близько 4.600 євро за квадратний метр. Зниження цін (у доларах) мало місце, незважаючи на постійне зростання цін на житло на місцевому рівні, і значною мірою це пов'язано з різким падінням турецької ліри.

У Стамбулі валова доходність від оренди квартир - дохід, отриманий від покупної ціни нерухомості, що орендується до оподаткування, витрат на вакансії та інших витрат - варіюється від 5% до 9%.

Україна

Квартира під оренду в Києві приносить дохід у 6-12% річних залежно від місця розташування, якості ремонту та будинку, площі та планування об'єкту. Найбільш прибутковими у Києві залишаються квартири на Печерську. Цей центральний район столиці інтенсивно забудовується дорогими житловими комплексами бізнес- та преміум-класу. На етапі котловану ціни на такі ЖК стартують від 1.500$ за квадратний метр, до закінчення будівництва вартість зростає до 2.000-2.500$/кв.м. Після введення будинку в експлуатацію оренда квартир такого класу стартує від 800 дол./міс.

Наводимо порівняльну таблицю розцінок на квартири та їх оренду у центрі Києва, а також у спальних районах столиці.

Кількість кімнат	Вартість	Розташування	Ціна аренди, грн/міс	Плануємий дохід в рік, грн
1-кімн	до 1 млн грн	Спальні мікрорайони	8000 – 10000	96 000 – 120 000
1-кімн	1-1,6 млн грн	Центр Києва, нові ЖК у спальних районах недалеко від метро	10 000 – 15 000	120 000 – 180 000
2-кімн	до 1,8 млн грн	Спальні мікрорайони	10 000 – 14 000	120 000 – 168 000
2-кімн	1,8 – 3,2 млн грн	Центр Києва, нові ЖК в спальних районах недалеко від метро	12 000 – 24 000	144 000 – 288 000
3-кімн	до 2 млн грн	Спальні мікрорайони	10 000 – 16 000	120 000 – 200 000
3-кімн	2,4 – 3,5 млн грн	Центр Києва, нові ЖК в спальних районах недалеко від метро	15 000 – 28 000	180 000 – 560 000

З наведених розцінок видно, що в середньому термін окупності квартири під оренду у Києві становить 10-12 років. Точний час окупності залежить від суми вкладень у ремонт, меблі та побутову техніку, а також від витрат на утримання будинку, комунальні послуги тощо.

Гарний прибуток на рівні 11,5% річних. Але ж у гривні! – адже ставки оренди квартир у Києві здебільшого прив'язані до гривні, а гривня за 13 років упала в 5 разів щодо долара.

Наша порада: наша робота з клієнтами полягає не лише у підборі найліквідніших об'єктів для вкладення, а й обґрунтуванні зростання цін. У цьому допомагає архітектурний план та перспективи розвитку району, податкові розрахунки, і головне – це пропозиція найвигідніших умов купівлі. Тобто нас цікавить і прибуток від оренди, і перспектива зростання цін.

Чемпіони за кількістю туристів

Дохід від оренди та заповнюваність такої нерухомості залежить від популярності туристичного спрямування серед мандрівників. Найбільш популярні напрямки за останні роки:

Таїланд

У 2019 році в Таїланд відвідали 39 мільйонів туристів - це новий національний рекорд, повідомляє Одинадцятий (урядовий) національний телеканал Таїланду з посиланням на міністерство туризму. 2018 рік також став рекордним - Таїланд прийняв 38 277 300 іноземних гостей, що на 7,5% більше, ніж у 2017 році. роком раніше. Це найнижчий показник за останні чотири роки, але досить високий для туристичної галузі країни.

Також зросли витрати мандрівників. У 2018 році туристи витратили в Таїланді понад 2 трильйони бат (приблизно 62 мільярди доларів США). У 2019 році іноземні туристи витратили в країні 1,93 трлн. бат.

Іспанія

За 2019 рік в Іспанії побували 83,7 млн. туристів, що є найбільшим показником за всю історію спостережень. У 2018 році країну відвідало 82,77 млн іноземних туристів, що на 1,1% більше, ніж у 2017 році (+904 364). Йдеться дев'ятому році туристичного зростання поспіль (та й останнього, у зв'язку з пандемією).

За цей час кількість туристів збільшилася з 52,1 до 82,7 млн., тобто на 30,6 млн., в середньому на 3,4 млн. на рік. Таким чином, Іспанія посіла друге місце в рейтингу найбільш відвідуваних країн світу, поступившись лише Францією. За кількістю доходів, отриманих від туризму, вона також знаходиться на другому місці, поступаючись лише США.

Туреччина

За даними Всесвітньої туристичної організації, Туреччина зараз посідає шосте місце у світі за кількістю туристів та 14 – за доходами від туризму. Туреччину у 2019 році відвідали понад 50 мільйонів туристів – встановивши новий історичний рекорд у сфері туризму. Число туристів у 2018 році зросло на 21,8% - країну відвідали 39,5 мільйона іноземних гостей, чому сприяли зниження вартості ліри та збільшення кількості відпочиваючих із Близького Сходу.

Кожен іноземний турист витрачає у Туреччині з урахуванням перельоту та проживання у готелі в середньому $765. До 2023 року Туреччина планує приймати понад 75 мільйонів туристів на рік та заробити на індустрії подорожей 65 мільярдів доларів на рік.

Підведемо підсумки

Інвестори у зарубіжні країни у довгостроковій перспективі з урахуванням стабільності іноземних валют отримують вищу прибутковість на вкладений капітал. Чиста гарантована доходність від оренди в Таїланді становить 7-10% річних проти 3-5% у більшості європейських столиць та 5-7% річних на Турецькій Рів'єрі.

Але основний потенціал і важливий фактор для ухвалення рішення – це приріст вартості нерухомості: він має становити не менше 20–30% до ціни покупки. До того ж, вкладаючи кошти в закордонну нерухомість, ви отримуватимете дохід у твердій валюті, не прив'язаній до гривні/рубля.

Звертайтесь до нас, і ми допоможемо у виборі об'єкту саме під Вашу інвестиційну стратегію!