Дома престарелых как объект для инвестиций в зарубежную недвижимость

Дом престарелых в качестве объекта для инвестиций в зарубежную недвижимость

Недвижимость всегда была привлекательным направлением инвестирования, но достаточно долго окупаемым и рискованным. Она практически не способна резко упасть в цене, но и подрастает редко. Стабильно повышается спрос только на некоторые категории — на бюджетное жилье для студентов и пенсионеров. Дома престарелых, где пожилые люди получают не только кров, но и питание, и досуг, благодаря растущей средней продолжительности жизни и увеличению числа пенсионеров становятся все популярнее. Для инвестора это сигнал, что вложенные деньги вернутся с прибылью.

Рост числа пенсионеров как причина популярности домов престарелых

Продолжительность жизни растет постоянно. Уровень медицинского обслуживания, ориентир на здоровый образ жизни, возможность активно жить и бороться даже с хроническими заболеваниями привели к тому, что количество пожилых людей старше 65 лет уже превысило процент детей дошкольного возраста. В Монако, Японии, Швейцарии, Германии и Великобритании каждый пятый гражданин уже отпраздновал свое 65-летие. Такой перекос естественно сказывается и на рынке недвижимости, в цене растут объекты, подходящие для проживания именно престарелых граждан. Спрос на профильные пансионаты и своеобразные общежития вырос на 20% только за последние 5 лет, и эта тенденция обещает только усугубляться.

Второй фактор роста популярности домов престарелых — увеличение цен квадратного метра на территории мегаполисов. Имея квартиру в центре города, пожилой человек вряд ли может оценить ее преимущества (близость к инфраструктурным и культурным объектам, обилие торговых точек). Ему важнее отсутствие пробок и тихий дворик, которыми крупные города похвастаться не могут. Переезд за город в садовое товарищество не всегда удобен, — могут возникнуть проблемы с вызовом экстренной медицинской помощи, да и уровень комфорта редко соответствует пожеланиям. Наличие медицинского работника и оборудования в непосредственной близости, контроль за питанием и назначениями — непозволительная роскошь для города, реальная в пансионате. Дополняет картину свежий воздух и старательно поддерживаемая сотрудниками тишина. Жилье, которое осталось в центре, при этом может быть занято родственниками или сдано в аренду. Во втором случае сумма дохода часто не только покрывает расходы на полный пансион, но и позволяет откладывать или поддерживать внуков.

Отношение к домам престарелых постепенно меняется в США, Европе, и даже Азии, где традиционно силен институт семьи. Пенсионеры, даже не одинокие и не стесненные в средствах, предпочитают жить в своеобразных пансионатах, где организовывается не только постоянный медицинский контроль, но и размеренные развлечения по возрасту. Общение с ровесниками, восполнение потерянных по естественной причине дружеских и даже романтических связей, новые увлечения и хобби — то, что привлекает в таком совместном проживании наряду с желанием отойти от городской суеты и взаимного, иногда не самого приятного постоянного общения с родственниками.

Целевое жилье для пенсионеров строит правительство государств, где тенденция увеличения средней продолжительности жизни уже ощущается. Но и частным инвесторам на этом рынке есть место, — постройки по госзаказу не отличаются бюджетностью. В целом в конкретный сегмент только за 2020 год было вложено более $7 000 000, что превысило 3% объема всех инвестиций в коммерческую недвижимость. Лидерами по этому показателю стали Германия, Франция и Великобритания, — и эксперты настаивают, что до перенасыщенности рынка пока далеко.

Доходность инвестиций в дома престарелых Великобритании

Объем инвестиций, направляемых на постройку недвижимости в Великобритании под найм,  средний по Европе. В процентном соотношении от всего объема вложений в коммерческую недвижимость это:

• студенческие общежития — 33%;
• доходные дома — 1%;
• дома престарелых — 3%.

Эксперты прогнозируют, что сохранение темпов за пару лет увеличит количество объектов именно для пожилых граждан на 60%. При этом сама процедура инвестиций в это направление, как и юридическая защита инвестора, отработаны до мелочей. В собственность можно приобрести несколько апартаментов, которые останутся под управлением оператора. Именно он будет заниматься обеспечением жильцов всем необходимым. Инвестор при этом получает:

• гарантии обслуживания дома управляющей компанией на срок в 10-25 лет;
• зафиксированную в договоре ежегодную прибыль (в среднем 8-10%);
• возможность продать долю в любой момент и вернуть свои инвестиции в недвижимость.

Ограничений для такого пассивного заработка для иностранцев нет. Владелец доходного дома может даже не выезжать из своей страны, хотя и обязан платить налог с дохода.

Инвестирование в недвижимость для пенсионеров в Германии

Средняя доходность от таких объектов в Майнце, Франкфурте или Мюнхене меньше — 3-4%. Доходность менее стабильна, так как привязана к доходу оператора. При инвестировании придется более тщательно выбирать объект, оценивать перспективы спроса и конкурентность среды. Тем не менее, в ближайшие годы падения спроса можно не ожидать.

Возможность заключать контракты с обслуживающими компаниями на короткие сроки от 2 лет позволяет сориентироваться и при переподписании изменить условия. Спрос на подобные помещения в целом в Германии также стабильно растет. Эксперты прогнозируют, что этот тренд сохранится до 2040 года, пока соответствующего возраста не достигнет послевоенное поколение.

Перспективы вложений в других странах

Востребованным направлением для инвестирования во Франции является еще более узкая ниша — жилье для граждан с ограниченной подвижностью. Переоборудование построек под нужды колясочников требует небольших затрат, но гарантирует моментальную ликвидность.

Еще одно направление, на которое эксперты советуют обратить внимание — Арабские эмираты. Новость, что в Дубае запущена программа для пожилых переселенцев подстегнула интерес инвесторов. Переехать в теплый климат и страну с хорошей инфраструктурой уже решились более 170 тысяч иностранцев, отпраздновавший дату 55 лет, и практически столько же интересуются условиями пребывания. К этим цифрам надо прибавить собственное пожилое население, которого становится все больше. Именно ОАЭ обещает показать самые высокие темпы роста спроса на дома для совместного проживания пенсионеров и специализированные апартаменты для лиц преклонного возраста.