СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА

06.01.2019

Инвестиционный проект

Строительство жилого комплекса

Рассмотрим алгоритм реализации инвестиционного строительного проекта (строительство жилого комплекса) в реалиях турецкого рынка на примере реальных объектов:

Вариант 1: покупка участка земли в Анталии

Исходные данные.
Продаётся участок земли размером 10 соток.
Месторасположение: Турция, Анталия, район Коньялты.
Допустимая градостроительным управлением этажность: 6 этажей (включая нулевой);
Максимально допустимая площадь нулевого и последнего этажей в зарубежной недвижимости - 25% от общей площади здания. В нашем случае - до 250 м2.
Средние этажи по площади могут быть в 2 раза больше.
Расстояние до моря = 1 200 метров.
Стоимость объекта: 400 тыс. евро.

Анализ рынка: район Коньялты наиболее динамично развивающийся и застраиваемый в Анталии. На 1-й и 2-й линии здесь нет возможности строить, поэтому все стройки ведутся на расстоянии 1 км от моря и более. Стоимость участков земли здесь стартует от 40-50 тысяч евро за сотку. Преимущественно район застроен новыми жилыми комплексами, пользуется популярностью как у иностранцев, так и среди местного населения, хорошая инфраструктура.

Затраты при покупке:
комиссия агентства платится продавцом участка и включена в цену;
4% - оформление ТАПУ (от заявленной стоимости, можно занизить в 2-3 раза)
300 евро за кадастровые сборы
0,5–1% - перевод денег в Турцию
до 1% - затраты на нотариуса (не обязательны; рассчитываются от заявленной стоимости, можно занизить)
по желанию: нотариальное оформление договора с застройщиком (до 1%, но юридическая сила та же, что и без нотариуса), юридическое сопровождение,
независимая оценка (200 евро),
регистрация компании в Турции (по желанию, 1,5 - 2 тысячи евро). Наличие турецкого юр. лица ускоряет процесс покупки земли с 2-х месяцев до 10-15 дней.

ИТОГО: дополнительные затраты инвестора при покупке земли составят от 10-12 (расходы от заниженной стоимости) до 20-25 тыс. евро.

На этих затратах инвестор может и остановиться при условии подписания контракта с застройщиком, который будет вести строительные работы за свой счёт и самостоятельно нести затраты на получение разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию и прочее. В этом случае инвестор получает часть квартир в комплексе, пропорциональную соотношению цены участка к общей стоимости реализации проекта. Второй вариант - строительство комплекса за счёт инвестора, где застройщик выступает как генподрядчик, получая оплату за свою работу.

Итак, следующий шаг - строительство на купленном участке жилого комплекса.
Общая площадь объекта: 2 400 м2
Первый (0-й) и последний (5-й) этажи по 240 м2*, а 1-4 этажи – по 480 м2.
Это обусловлено тем, что есть законодательные ограничения для всех типов недвижимости, поэтому нулевой (подвальный) и последний (терраса) этажи не должны превышать 25% от площади участка (250 м2). Однако, на средних этажах турки уходят от этого ограничения и увеличивают площадь вдвое.

Поэтажные планировки:

Нулевой этаж (240 м2): 6 квартир-студио брутто-площадью по 40 м2 (нетто-площадь 33 м2);
1-й - 3-й этажи (по 480 м2): на каждом этаже по 8 квартир планировки 1+1 брутто-площадью по 60 м2 (нетто-площадь 50 м2);
4-й (480 м2) и 5-й (240 м2) этажи: 8 квартир-дуплексов планировки 2+1 брутто-площадью по 90 м2 (нетто-площадь 75 м2).

Итого имеем:

6 квартир-студио
24 апартамента 1+1
8 дуплекс-апартаментов 2+1

Общая площадь здания на 38 квартир составляет 2 400 м2 брутто (2 000 м2 нетто).

Кроме того, инфраструктура комплекса предполагает наличие открытого бассейна, тренажёрного зала, сауны, парковки, теннисного стола, круглосуточной охраны и наблюдения, консьержа. Квартиры сдаются с чистовой отделкой, встроенной кухней и с санузлом.

Затраты на строительство:

Затраты на строительство (строительные материалы, зарплаты работников) составят порядка 500 тысяч евро.
Затраты на управление проектом (включая разрешение на строительство, оценку экологического воздействия, перевод в нежилой фонд, ввод в эксплуатацию) составят 180 тысяч евро.

Таким образом, общие затраты на реализацию жилого комплекса с учётом стоимости участка составят 1,1 млн. евро.

Прибыль

6 квартир-студио по 40 = 240 тысяч евро
24 квартиры 1+1 по 60 = 1 440 тысяч евро
8 дуплекс-апартаментов 2+1 по 90 = 720 тысяч евро
Итоговая прибыль составит 2,4 млн. евро

Затраты при продаже:

10% агентства недвижимости
3% фронт-офис (з/п менеджеров и содержание офиса продаж, участие в выставках, брошюры, наши услуги)
налоги, 20% от зафиксированного дохода (покажем по минимуму, 10 тыс. евро)

Чистый доход от продажи 2.078.000 евро
Прибыль от продажи 978.000 евро
Доходность проекта = 88,9 %

АЛЬТЕРНАТИВА продаже – Аренда:

180 – 220 тысяч евро / год (с учётом налогов 15-35% от заявленной стоимости).
Окупаемость проекта за счёт аренды – 5-6 лет.

Порядок действий (схема процесса):
1. Регистрация фирмы, оформление сделки и получение ТАПУ, подписание договора с застройщиком – 1 месяц
2. Разработка проекта в 3D застройщиком – 1 месяц
3. Получение разрешения на строительство и старт продаж – 1 месяц
4. Постройка жилого комплекса с отделкой – 7-9 месяцев
5. Продажа площадей – в течение срока строительства и 4-6 месяцев после его завершения.
ИТОГО: 10-12 месяцев.

Вариант 2: покупка участка земли в Алании

Суть проекта аналогична 1-му рассмотренному варианту.
На продажу выставлен участок земли площадью 21,36 сотки. Есть разрешение на строительство жилого комплекса на 12 этажей. Проект также есть!
Проект предусматривает 2 варианта:

11 апартаментов 1+1 и 44 апартамента 2+1
99 апартаментов 1+1

Дополнительно оба варианта предусматривают наличие 700 м2 торговых площадей, которые можно использовать под магазины. Проект предусматривает открытый и крытый бассейны, хамам, сауну, фитнес-зал, детскую площадку, стоянку для машин, wi-fi.
До моря – 250 метров.
Месторасположение: город Алания, район Махмутлар.
Цена участка – 1 млн. евро.
Дополнительные затраты на оформление участка: 20-40 тысяч евро.
Стоимость строительства и совокупные затраты на управление проектом: 1.3 млн. евро.
При средней цене продажи квартиры 1+1 на уровне 55 тысяч евро для проекта на 99 квартир 1+1 валовый доход составит 5.445.000 евро.
За вычетом затрат при продаже, которые могут составить до 15% (817 тысяч евро), чистый доход от продажи составит 4.628.000 евро
Прибыль от продажи 2.288.000 евро
Расчётная доходность проекта = 97,8 %.
Срок реализации проекта – до 1,5 лет.

Вариант 3: покупка действующего апарт-отеля

Месторасположение: Турция, Алания, 3 км до центра, 400 м до моря, рядом РЦ и MetroMarket
Этажность: 5 этажей (1-й – ресепшин и магазины; 2-5-й - апартаменты).
Участок под зданием: в здании 58 апартаментов (1+1) площадью 55 – 60 м2, свой пляж, бассейн. Состояние постройки: нормальное, нужен ремонт.

Стоимость объекта: 1,5 млн. евро
Анализ рынка: цена объекта незначительно ниже среднерыночной

Суть проекта: реконструкция здания и продажа первого этажа в качестве коммерческих площадей, остальных этажей – поквартирно.
Стоимость реконструкции: 150 т. Евро

Дополнительные затраты при покупке:

3% - комиссия агенства
4% - оформление ТАПУ (от заявленной стоимости, можно занизить) - 300 евро за кадастровые сборы + страховка от землетрясений (DASK)
0,5–1% - перевод денег в Турцию
1% - затраты на нотариуса (от заявленной стоимости, можно занизить)
0,2% / год – налог на жилую недвижимость
По желанию: юристы, независимая оценка, регистрация компании в Турции.
перевод в жилой фонд, ввод квартир в эксплуатацию – ок. 10 тыс. евро.

ИТОГО: дополнительные затраты составят от 100 до 150 тыс. евро

Общие затраты = 1,8 млн. евро
Продажная цена квартир после реконструкции: от 45 тыс. евро
Продажная цена коммерческих площадей – 600 тыс. евро.
Валовый доход = (58*45+600) = 3 210 тыс. евро.

Прибыль = (Валовый доход – 12% агентствам) – затраты – налоги (до 10 тыс.) = 1 015 тыс. евро.
Срок реализации: 12-18 месяцев.
Доходность = 56,4 %.

Ниже представлена сравнительная таблица рентабельности (инвестиции и прибыль в тыс. евро) по этим 3-м инвестиционным проектам: