БУДІВНИЦТВО ЖИТЛОВОГО КОМПЛЕКСУ

Інвестиційний проект

Будівництво житлового комплексу

Розглянемо алгоритм реалізації інвестиційного будівельного проекту (будівництво житлового комплексу) у реаліях турецького ринку на прикладі реальних об'єктів:

Варіант 1: покупка ділянки землі в Анталії

Вихідні дані.
Продається ділянка землі розміром 10 соток.
Місце розташування: Туреччина, Анталія, район Коньялти.
Допустима містобудівним управлінням поверховість: 6 поверхів (включаючи нульовий);
Максимально допустима площа нульового та останнього поверхів у закордонній нерухомості - 25% від загальної площі будівлі. У нашому випадку – до 250 м2.
Середні поверхи за площею можуть бути вдвічі більшими.
Відстань до моря = 1200 метрів.
Вартість об'єкту: 400 тисяч євро.

Аналіз ринку: район Коньялти, що найбільш динамічно розвивається і забудовується в Анталії. На 1-й та 2-й лінії тут немає можливості будувати, тому всі забудови ведуться на відстані 1 км від моря і більше. Вартість ділянок землі тут стартує від 40-50 тисяч євро за сотку. Переважно район забудований новими житловими комплексами, користується популярністю як іноземці, так і серед місцевого населення, гарна інфраструктура.

• Витрати на купівлю:
  комісія агентства сплачується продавцем ділянки та включена до ціни;
• 4% - оформлення ТАПУ (від заявленої вартості можна занизити в 2-3 рази)
• 300 євро за кадастрові збори
• 0,5-1% - переказ грошей до Туреччини
• до 1% - витрати на нотаріуса (не обов'язкові; розраховуються від заявленої вартості, можна занизити)
  за бажанням: нотаріальне оформлення договору із забудовником (до 1%, але юридична сила та сама, що й без нотаріуса), юридичний супровід,
• незалежна оцінка (200 євро),
• реєстрація компанії в Туреччині (за бажанням, 1,5 – 2 тисячі євро). Наявність турецької юр. особи прискорює процес купівлі землі з 2 місяців до 10-15 днів.

РАЗОМ: додаткові витрати інвестора при купівлі землі становитимуть від 10-12 (витрати від заниженої вартості) до 20-25 тис. євро.

На цих витратах інвестор може і зупинитися за умови підписання контракту із забудовником, який вестиме будівельні роботи за свій рахунок і самостійно нестиме витрати на отримання дозволу на будівництво, введення в експлуатацію та інше. У цьому випадку інвестор отримує частину квартир у комплексі, пропорційну співвідношенню ціни ділянки до загальної вартості реалізації проекту. Другий варіант - будівництво комплексу рахунок інвестора, де забудовник виступає як генпідрядник, отримуючи плату свою роботу.

Отже, наступний крок - будівництво на купленій ділянці житлового комплексу.
Загальна площа об'єкта: 2 400 м2
Перший (0-й) та останній (5-й) поверхи по 240 м2*, а 1-4 поверхи – по 480 м2.
Це зумовлено тим, що є законодавчі обмеження для всіх типів нерухомості, тому нульовий (підвальний) та останній (тераса) поверхи не повинні перевищувати 25% площі ділянки (250 м2). Однак, на середніх поверхах турки уникають цього обмеження і збільшують площу вдвічі.

Поверхові планування:

• Нульовий поверх (240 м2): 6 квартир-студіо брутто-площею по 40 м2 (нетто-площа 33 м2);
• 1-й – 3-й поверхи (по 480 м2): на кожному поверсі по 8 квартир планування 1+1 брутто-площею по 60 м2 (нетто-площа 50 м2);
• 4-й (480 м2) та 5-й (240 м2) поверхи: 8 квартир-дуплексів планування 2+1 брутто-площею по 90 м2 (нетто-площа 75 м2).

Разом маємо:

• 6 квартир-студіо
• 24 апартаменти 1+1
• 8 дуплекс-апартаментів 2+1

Загальна площа будівлі на 38 квартир складає 2400 м2 брутто (2000 м2 нетто).

Крім того, інфраструктура комплексу передбачає наявність відкритого басейну, тренажерного залу, сауни, паркування, тенісного столу, цілодобової охорони та спостереження, консьєржа. Квартири здаються з чистовою обробкою, вбудованою кухнею та санвузлом.

Витрати на будівництво:

• Витрати на будівництво (будівельні матеріали, зарплати працівників) становитимуть близько 500 тисяч євро.
• Витрати на управління проектом (включаючи дозвіл на будівництво, оцінку екологічного впливу, переведення в нежитловий фонд, введення в експлуатацію) становитимуть 180 тисяч євро.

Таким чином, загальні витрати на реалізацію житлового комплексу з урахуванням вартості ділянки становитимуть 1,1 млн. євро.

Прибуток

6 квартир-студіо по 40 = 240 тисяч євро
24 квартири 1+1 по 60 = 1440 тисяч євро
8 дуплекс-апартаментів 2+1 до 90 = 720 тисяч євро
Підсумковий прибуток становитиме 2,4 млн. євро

Витрати на продаж:

• 10% агентства нерухомості
• 3% фронт-офіс (з/п менеджерів та утримання офісу продажу, участь у виставках, брошури, наші послуги)
• податки, 20% від зафіксованого доходу (покажемо щонайменше 10 тис. євро)

Чистий прибуток від продажу 2.078.000 євро
Прибуток від продажу 978 000 євро
Прибутковість проекту = 88,9%

АЛЬТЕРНАТИВА продажу – Оренда:

180 – 220 тисяч євро/рік (з урахуванням податків 15-35% від заявленої вартості).
Окупність проекту рахунок оренди – 5-6 років.

Порядок дій (схема процесу):

1. Реєстрація фірми, оформлення угоди та отримання ТАПУ, підписання договору із забудовником – 1 місяць
2. Розробка проекту у 3D забудовником – 1 місяць
3. Отримання дозволу на будівництво та старт продажів – 1 місяць
4. Будівництво житлового комплексу з оздобленням – 7-9 місяців
5. Продаж площ – протягом терміну будівництва та 4-6 місяців після його завершення.
РАЗОМ: 10-12 місяців.

Варіант 2: покупка ділянки землі в Аланії

Суть проекту аналогічна 1-му розглянутому варіанту.
На продаж виставлена ділянка землі площею 21,36 сотки. Є дозвіл на будівництво житлового комплексу на 12 поверхів. Проект також є!
Проект передбачає 2 варіанти:

• 11 апартаментів 1+1 та 44 апартаменти 2+1
• 99 апартаментів 1+1

Додатково обидва варіанти передбачають наявність 700 м2 торгових площ, які можна використовувати під магазини. Проект передбачає відкритий та критий басейни, хамам, сауну, фітнес-зал, дитячий майданчик, стоянку для машин, wi-fi.
До моря – 250 метрів.
Місто: місто Аланія, район Махмутлар.
Ціна ділянки – 1 млн. євро.
Додаткові витрати на оформлення ділянки: 20-40 тисяч євро.
Вартість будівництва та сукупні витрати на управління проектом: 1.3 млн. євро.
За середньої вартості продажу квартири 1+1 на рівні 55 тисяч євро для проекту на 99 квартир 1+1 валовий дохід становитиме 5.445.000 євро.
За вирахуванням витрат при продажі, які можуть становити до 15% (817 тисяч євро), чистий дохід від продажу складе 4.628.000 євро
Прибуток від продажу 2.288.000 євро
Розрахункова дохідність проекту = 97,8%.
Термін реалізації проекту – до 1,5 років.

Варіант 3: купівля апарт-готелю, що діє

Місце розташування: Туреччина, Аланія, 3 км до центру, 400 м до моря, поряд РЦ та MetroMarket
Поверховість: 5 поверхів (1-й – ресепшин та магазини; 2-5-й – апартаменти).
Ділянка під будівлею: у будівлі 58 апартаментів (1+1) площею 55 – 60 м2, пляж, басейн. Стан будівництва: нормальний, потрібний ремонт.

Вартість об'єкта: 1,5 млн. євро
Аналіз ринку: ціна об'єкта трохи нижче середньоринкової

Суть проекту: реконструкція будівлі та продаж першого поверху як комерційні площі, решта поверхів – поквартирно.
Вартість реконструкції: 150 т. Євро

Додаткові витрати при купівлі:

• 3% - комісія агенції
• 4% - оформлення ТАПУ (від заявленої вартості можна занизити) - 300 євро за кадастрові збори + страховка від землетрусів (DASK)
• 0,5-1% - переказ грошей до Туреччини
• 1% - витрати на нотаріуса (від заявленої вартості можна занизити)
• 0,2%/рік – податок на житлову нерухомість
  За бажанням: юристи, незалежна оцінка, реєстрація компанії в Туреччині.
  переведення в житловий фонд, введення квартир в експлуатацію – прибл. 10 тис. євро.

РАЗОМ: додаткові витрати становлять від 100 до 150 тис. євро

Загальні витрати = 1,8 млн. євро
Продажна ціна квартир після реконструкції: від 45 тис. євро
Продажна ціна комерційних площ – 600 тисяч євро.
Валовий дохід = (58 * 45 +600) = 3210 тис. євро.

Прибуток = (Валовий дохід – 12% агентствам) – витрати – податки (до 10 тис.) = 1 015 тис. євро.
Термін реалізації: 12-18 місяців.
Прибутковість = 56,4%.

Нижче представлена порівняльна таблиця рентабельності (інвестиції та прибуток у тис. євро) за цими 3-ма інвестиційними проектами: