Інтерв'ю з В'ячеславом Фоменком: "Як змінився ринок нерухомості Туреччини в 2022? Купівля та оренда квартири в Аланії"

Власник міжнародного агентства нерухомості Hayat Estate В'ячеслав Фоменко:

«Ми очікуємо на подальший розвиток ринку нерухомості в Аланії і впевнені, що найближчими роками інвестувати сюди буде вигідно і актуально».

Ажіотажний попит на будинок біля моря у Туреччині

Турецька нерухомість у 2021 році опинилася на першому місці у світі щодо зростання цін. За даними Нацбанку Туреччини, вартість квартир у середньому збільшилася на 86%, а кількість угод із іноземними клієнтами зросла майже на 20%.

Перше півріччя 2022 демонструє ще більший бум на ринку нерухомості в регіоні Анталія-Аланія. І до кінця року ціни на житло можуть піднятися як мінімум на 20%. Що підігріває зростання цін, скільки і як можна заробити на ринку нерухомості Середземноморського узбережжя Туреччини, що росте, розповідає власник міжнародного агентства нерухомості Hayat Estate В'ячеслав Фоменко:

– Що, на Вашу думку, викликало стрімкий розвиток ринку житлової нерухомості в Аланії?

– Інтерес до нерухомості у Туреччині почав підвищуватись ще під час пандемії. Туреччина – одна з небагатьох країн, яка повністю не закрилася та продовжувала приймати іноземців. Сюди прийшли покупці, які раніше дивилися у бік преміальної нерухомості Італії, Іспанії чи Франції. Але через закриття кордонів інвестори зрозуміли, що купувати нерухомість потрібно там, куди можна приїхати.

Туреччина виявилася найбільш сприятливим місцем. І за ціною, і за своїми природними особливостями. Узбережжя регіону Анталія-Аланія нічим не поступається фешенебельним курортам Італії чи Франції. Теплий клімат, море та гори, чиста екологія та розвинена інфраструктура, а ціни на все – значно нижчі. Відповідно, ми отримали ажіотажний попит на нерухомість. Ціни почали зростати ще минулого року, а військові події в Україні підхльостнули їх ще більше, на жаль.

– Чому саме Аланія така популярна серед інвесторів у нерухомість?

– Аланія – найпівденніша точка Туреччини на узбережжі Середземного моря. Для інвестора вона цікава новими районами для будівництва. На відміну від таких туристичних міст, як Кемер або Сіде, в Аланії є набагато більше територій для забудови. Наприклад, це райони Каргиджак, Дімерташ чи Авсаллар, що створюються буквально на наших очах.

Звичайно, нерухомість успішно продається і в інших містах – Стамбулі, наприклад. Але для відпочинку і в той же час для роботи, особливо зараз популярною стає віддалена зайнятість, Аланія дуже добре підходить.

- Хто в основному купує нерухомість в Аланії?

– З одного боку, купують ті, хто переїжджає сюди жити, і Аланія стає для них другою домівкою та «запасним аеродромом». З іншого боку, інвестори, які раніше інвестували у нерухомість своєї країни, а тепер не можуть цього робити. Наприклад, з Києва чи Харкова. Такі інвестори тепер вкладають їх у Туреччину.

Попит стає настільки ажіотажним, що деякі об'єкти купуються на фундаменті, з подальшим перепродажем вчасно або наприкінці будівництва. Є навіть інвестори, які готові купувати будинки цілком під подальшу здачу в оренду чи перепродаж.

Тому в Аланії величезна кількість будівництв. Швидко зростають нові райони. Наприклад, в Авсалларі кількість проектів за останні два роки збільшилась у кілька разів. З іншого боку міста активно забудовується Газіпаша. В інших ближніх районах практично не залишилося більше місць під забудову. Наприклад, у Махмутларі, найпопулярнішому серед пострадянського простору, скрізь нові проекти і всю землю давно розкуплено. Ті, хто тут будують, вже сильно уникають моря. Якщо раніше будівлі розміщувалися на 1, 2, 3-х берегових лініях, то зараз майже 1,5 км від моря.

Звичайно, зростають і ціни. Думаю, що цього року вони можуть вирости на 20%. Звісно, складно давати прогнози, але у будь-якому разі зростання продовжується, бо потік інвесторів, покупців лише зростає. Поки що нічого не натякає на те, що він зупиниться. У міру нагнітання геополітичних конфліктів попит на нерухомість стає пріоритетним – це практично безпечна гавань.

- Якщо порівнювати інвестиції в нерухомість Туреччини з інвестиціями в інші країни, у чому їх особливості?

– Наше агентство продає нерухомість у більш ніж 15 країнах. До нас звертаються із запитами і на Таїланд, і на Балі та інші екзотичні країни. Часто бачимо, що спочатку клієнти цікавляться однією чи іншою країною, а зрештою купують у Туреччині.

Напевно тому, що тут набагато простіше схеми покупки. Наприклад, в Іспанії чи Італії на угоду йде кілька місяців, а також складніше підтвердити походження коштів, які потрібно офіційно перерахувати. Швидше за все, половина покупців відсівається вже на цьому етапі.

У Туреччині такого підтвердження не потрібно, спрощено й інші механізми. Тому купівлю можна оформити за кілька днів.

Коло покупців широке – дуже багато громадян країн СНД, а також європейці, американці, жителі Близького Сходу.

Якщо порівняти статистику за минулий рік, то Туреччина була на першому місці у світі за зростанням цін на нерухомість – на 86% за даними Нацбанку Туреччини. Європа не може похвалитися такими результатами. Ціни там, якщо й зросли, то зовсім небагато. А ось податки там набагато вищі.

Це говорить про те, що купувати нерухомість у Туреччині вигідніше. Податок на прибуток також тут відносно невисокий. А тепер порівняємо це з Іспанією чи Італією. В Іспанії необхідно сплатити 13% податку при покупці, в Італії – 16%. Потім треба сплатити податок під час продажу. Зменшити їх особливо не можна, у результаті інвестор залишається з мінімальним прибутком. За таких податків втрачається інвестиційна привабливість.

Ці країни зазвичай вибирають покупці, які досить консервативні. Здебільшого вони хочуть отримувати прибуток від оренди, яка, до речі, теж там значно нижча.

Навпаки, у Туреччині, якщо вибрати хороший об'єкт, можна отримувати досить високу прибутковість – 10-12%. В Іспанії гарною прибутковістю вважається 4–5%, у Німеччині, у таких мегаполісах як Мюнхен, Франкфурт, класна прибутковість – 3%.

- У які об'єкти Ви волієте інвестувати?

– Найбільше я інвестую до Туреччини. У мене були, чесно скажу, інвестиції в Україні, але зараз вони, на жаль, постраждали.

У Туреччині вже займаємося будівництвом власних житлових комплексів. Є зданий проект – Hayat Residence у Махмутларі, Аланія. Ще два Hayat Dream Homes у районі Клеопатри Аланії та Hayat Heaven Residence в Авсалларі – на стадії будівництва. Ми одночасно є агентством нерухомості та інвестиційно-будівельною компанією. Ще кілька проектів у перспективному районі Аланії – Демірташ ось-ось запустимо.

У нас вже склалося своє велике коло інвесторів, які з нами працюють по 3-5 і більше років. Це говорить про те, що працювати їм вигідно і вони залишаються з нами на довгі роки.

– Зараз популярна криптовалюта, і багато хто вибирає куди вкладатися – у нерухомість чи в електронні активи?

– Я скажу, що не треба обмежувати себе. Досвідчений підприємець вкладатиме у всі цікаві інструменти.

Криптовалюта все частіше стає платіжним засобом. Наші клієнти використовують її для оплати нерухомості в Туреччині, Таїланді так само, як готівка або євро. Якщо ми говоримо про біткоїни - це ризиковіший інструмент. Він може у кілька разів вирости чи впасти протягом кількох днів.

У нас є інвестори, які на зароблені у криптовалюті гроші збудували великі житлові комплекси. Вони заробили мільйони і ці мільйони вклали тут до Туреччини. Як вони це називають – заземляємо гроші у реальний бетон. І це не менш вигідно. Нерухомість стабільно зростає в ціні, а також прибутковість на оренді. І це вже те, чого не забереш. Цей дохід буде завжди, навіть якщо криптовалюта перетвориться на нуль.

Моя відповідь: має бути і те, й інше. Збалансований портфель. Якщо криптовалюта матиме на ринку високі ризики, нерухомість їх значно нівелює.

- Інвестиції за кордоном - це теж ризики, з якими труднощами може зіткнутися інвестор?

– Будь-які інвестиції пов'язані з ризиками. Я не сказав би, що інвестувати в іншу країну це небезпечніше, ніж інвестувати в себе вдома. Все залежить від того, де ви знаходитесь і куди інвестуєте. Зі свого особистого досвіду я скажу, що інвестувати в нерухомість Туреччини безпечніше, ніж в Україні.

Простий приклад. Відсоток недобудованих об'єктів в Україні, за різними даними, становить 20–30%, у Туреччині – менше 1%. Тут теж трапляються такі випадки, але дуже рідко. Бо держава за цим суворо стежить. Навіть на нашій пам'яті є проекти, які вчасно не добудували, але за тендером їх виграли інші забудовники і без особливої затримки здали в експлуатацію. У принципі, недобудованих об'єктів у Туреччині практично немає.

Ризики затримки будівництва є. Але вони нівелюються тим, що на забудовника накладаються штрафні санкції. Запізнився на півроку – заплати за півроку. Зазвичай, штрафні санкції – це ринкова вартість оренди квартири за час затримки. Загалом, якщо інвестор не отримує гроші від оренди за здачу своєї квартири в цей період, їх відшкодовує йому забудовник. От і все. Навпаки, деякі забудовники будують із випередженням графіка.

– На якому об'єкті, на вашу думку, можна найбільше заробити?

– Це ціла наука насправді. Потрібно розуміти та відчувати ринок, на якому етапі розвитку він знаходиться. На деякому етапі цікаві однокімнатні квартири, на іншому – люксові апартаменти чи вілли. Я можу сказати, що зазвичай безпрограшний варіант – це елітка.

Наприклад, у комплексі Konak Premium на початку 2019 року, коли він тільки-но починав будуватися, ми продавали квартири від 70 тис. євро, зараз вони стартують від 190 тис. євро. Це, звичайно, більше виняток із правил. Зазвичай зростання цін йде на 50–70%. Тут ми бачимо у 2,5 рази. І, можливо, це ще межа. Квартир від забудовника майже не лишилося. А інвестиційні квартири продовжують зростати у ціні. Тому що таких проектів мало, якщо ми говоримо про хорошу інфраструктуру та вигідне розташування до моря.

Знаєте, як люблять говорити ріелтори, у нерухомості є три основні правила - локація, локація, локація. Справді, найважливіший момент – невелика відстань до моря. І це завжди цікаво.

Другий чинник – інфраструктура. Великі проекти з розкішною інфраструктурою більше користуються попитом, ніж малі - тобто, один будинок з мінімальним сервісом. Наразі вже будують житлові комплекси за принципом п'ятизіркових готелів. У них є кінотеатр, боулінг, хамам, тренажерні зали та інше. Крім того, важливим є вид на гори або на море.

Важливий чинник – це сам забудовник. Яка компанія будує, а яка обслуговує. Є різні забудовники. Просто збудувати і зробити це вчасно – це ще не все. Потрібно, щоб ці комплекси добре справлялися і через 5–10 років виглядали як нові.

Економ сегмент нерухомості зростає менше ніж преміальний. Якщо преміальний може дати приріст у 2–2,5 рази, економ 30-50%. Тому інвестору краще в цьому розбиратися не самому, а із фахівцем ринку.

– Рівень усвідомленості, підготовленості інвестора також впливає на його вибір?

– Так, є чимало інвесторів, яким не вистачає елементарних знань ринку. Як правило, для них важливим є один інструмент – яку знижку вони отримають. Вони можуть не розуміти, що об'єкт пропонується за завищеною ціною, тому на нього дають велику знижку. А інший об'єкт – класніший у своєму сегменті, але там взагалі немає знижок. Забудовник упевнений, що в нього і так усе добре продається.

Тому, отримавши 10% знижку, деякі інвестори вважають, що це дуже круто та купують не роздумуючи. Добре, якщо купують для себе, а якщо вкладають гроші з прибутку. Цілком ймовірно, що таку квартиру з 10% знижкою він зможе потім продати за ті ж гроші або трохи дорожче. А ось там, де не дали жодної знижки, вартість продажу може зрости в 1,5–2 рази!

Тому потрібно бачити не лише ті речі, які очевидні та лежать на поверхні, – розмір знижок чи кількість подарунків. До речі, турки люблять давати опції та бонуси, наприклад, за 100% оплату – меблі у подарунок. Оцінювати все потрібно комплексно: розташування об'єкта, можливості забудовника, перспективи району.

Наприклад, зараз активно забудовується район Аланії – Дімерташ. І наша компанія планує там зводити кілька об'єктів. Ціни на земельні майданчики там поки що не дуже високі, і можна побудувати житлові комплекси за 200 м від моря. У перспективі, і ми це вже розуміємо, ціна на квартири у Дімерташі зростатиме. Тому що поряд море, а центр Аланії за 23 км.

– Тож щоб у всьому розібратися і зробити правильний вибір, найкраще звертатися до фахівців?

- У Туреччині перевага роботи з агентством нерухомості в тому, що ви отримуєте у рієлтера вичавлення знань ринку за кілька років і нічого за це не платите. Тому що агенції продають нерухомість за тією самою ціною, що й забудовник. Комісія агентства закладена у її загальну вартість. Відповідно, для покупця немає цінової різниці – працює він із агентством чи забудовником на первинному ринку.

А ось вигоди від агентства дуже великі. Тут ви можете отримати всю картину ринку, повну інформацію по всіх об'єктах та забудовниках, побачити та порівняти відповідні варіанти у різних сегментах. А у забудовника ви дізнаєтесь лише про його проекти.

Наприклад, купуючи нерухомість в Туреччині, найзручніше зв'язатися з нашими досвідченими фахівцями. Адже наше агентство Hayat Estate вже багато років працює на цьому ринку і готове надати найбільш повну інформацію для вигідної та швидкої покупки у будь-якому сегменті нерухомості.

Дивіться інтерв'ю на нашому YouTube-каналі: https://www.youtube.com/watch?v=NuGHJjcbogY