Интервью с Вячеславом Фоменко: "Как изменился рынок недвижимости Турции в 2022? Покупка и аренда квартиры в Аланьи"

Владелец международного агентства недвижимости Hayat Estate Вячеслав Фоменко:

«Мы ожидаем дальнейшего развития рынка недвижимости в Алании и уверены, что в ближайшие годы инвестировать сюда будет выгодно и актуально».

Ажиотажный спрос на дом у моря в Турции

Турецкая недвижимость в 2021 году оказалась на первом месте в мире по росту цен. По данным Нацбанка Турции, стоимость квартир в среднем увеличилась на 86%, а количество сделок с иностранными клиентами выросло почти на 20%.

Первое полугодие 2022 года демонстрирует еще больший бум на рынке недвижимости в регионе Анталия-Алания. И до конца года цены на жилье могут еще подняться как минимум на 20%.  Что подогревает рост цен, сколько и как можно заработать на растущем рынке недвижимости Средиземноморского побережья Турции рассказывает владелец международного агентства недвижимости Hayat Estate Вячеслав Фоменко:

– Что, на Ваш взгляд, вызвало стремительное развитие рынка жилой недвижимости в Алании?

– Интерес к недвижимости в Турции начал повышаться еще во время пандемии. Турция – одна из немногих стран, которая полностью не закрылась и продолжала принимать иностранцев. Сюда пришли покупатели, которые ранее смотрели в сторону премиальной недвижимости Италии, Испании или Франции. Но из-за закрытия границ инвесторы поняли, что покупать недвижимость необходимо там, куда можно приехать. 

Турция оказалась наиболее подходящим местом.  И по цене, и по своим природным особенностям. Побережье региона Анталия-Алания ничем не уступает фешенебельным курортам Италии или Франции. Теплый климат, море и горы, чистая экология и развитая инфраструктура, а цены на все – значительно ниже. Соответственно мы получили ажиотажный спрос на недвижимость. Цены начали расти еще в прошлом году, а военные события в Украине подхлестнули их еще больше, к сожалению. 

– Почему именно Алания так популярна среди инвесторов в недвижимость?

– Алания – самая южная точка Турции на побережье Средиземного моря. Для инвестора она интересна новыми районами для строительства. В отличие от таких туристических городов, как Кемер или Сиде, в Алании намного больше территорий для застройки. Например, это районы Каргыджак, Димерташ или Авсаллар, которые создаются буквально на наших глазах. 

Конечно, недвижимость успешно продается и в других городах – Стамбуле, например. Но для отдыха и в то же время для работы, особенно сейчас популярной становится удаленная занятость, Алания очень хорошо подходит.

– Кто в основном покупает недвижимость в Алании?

– С одной стороны, покупают те, кто переезжает сюда жить, и Алания становится для них вторым домом и «запасным аэродромом». С другой, инвесторы, которые ранее инвестировали в недвижимость своей страны, а теперь не могут этого делать. Например, с Киева или Харькова. Такие инвесторы теперь вкладывают их в Турции. 

Спрос становится настолько ажиотажный, что некоторые объекты покупаются на фундаменте, с дальнейшей перепродажей вовремя или в конце стройки. Есть даже инвесторы, которые готовы покупать здания целиком под дальнейшую сдачу в аренду или перепродажу.

Поэтому в Алании огромное количество строек. Быстро растут новые районы. Например, в Авсалларе количество проектов за последние два года увеличилось в несколько раз. На другой стороне города активно застраивается Газипаша. В других, более ближних районах практически не осталось больше мест под застройку. Например, в Махмутларе, самом популярном среди постсоветского пространства, везде новые проекты и вся земля давно раскуплена. Те, кто здесь строят, уже сильно уходят от моря. Если раньше здания размещались на 1, 2, 3-х береговых линиях, то сейчас почти в 1,5 км от моря.

Естественно, растут и цены. Думаю, что в этом году они вполне могут вырасти на 20%. Конечно, сложно давать прогнозы, но в любом случае рост продолжается, потому что поток инвесторов, покупателей только увеличивается. Пока что ничего не намекает на то, что он остановится. По мере нагнетания геополитических конфликтов, спрос на недвижимость становится приоритетным – это практически безопасная гавань.

– Если сравнивать инвестиции в недвижимость Турции с инвестициями в другие страны, в чем их особенности?

– Наше агентство продает недвижимость более чем в 15 странах. К нам обращаются с запросами и на Таиланд, и на Бали и другие экзотические страны. Часто видим, что сначала клиенты интересуются одной или другой страной, а в итоге покупают в Турции.

Наверное, потому, что здесь намного проще схемы покупки. Например, в Испании или Италии на сделку уходит несколько месяцев, а также сложнее подтвердить происхождение денежных средств, которые нужно официально перечислить. Скорее всего, половина покупателей отсеивается уже на этом этапе. 

В Турции такого подтверждения не требуется, упрощены и другие механизмы. Поэтому покупку можно оформить за несколько дней.

Круг покупателей широкий – очень много граждан стран СНГ, а также европейцы, американцы, жители Ближнего Востока…

Если сравнить статистику за прошлый год, то Турция была на первом месте в мире по росту цен на недвижимость – на 86% по данным Нацбанка Турции. Европа не может похвастаться такими результатами. Цены там, если и выросли, то совсем незначительно. А вот налоги там намного выше. 

Это говорит о том, что покупать недвижимость в Турции выгоднее. Налог на прибыль тоже здесь относительно невысокий. А теперь сравним это с Испанией или Италией. В Испании нужно заплатить 13% налога при покупке, в Италии – 16%. Потом нужно заплатить налог при продаже. Снизить их особо нельзя, в итоге инвестор остается с минимальной прибылью. При таких налогах теряется инвестиционная привлекательность. 

Эти страны, как правило, выбирают покупатели, которые достаточно консервативны. В основном они хотят получать доход от аренды, которая, кстати, тоже там значительно ниже. 

Напротив, в Турции, если выбрать хороший объект, можно получать достаточно высокую доходность – 10-12%. В Испании хорошей доходностью считается 4–5%, в Германии, в таких мегаполисах как Мюнхен, Франкфурт, классная доходность – 3%.

– В какие объекты Вы предпочитаете инвестировать?

– Больше всего я инвестирую в Турцию. У меня были, честно скажу, инвестиции в Украине, в Киеве, но сейчас они, к сожалению, пострадали. 

В Турции занимаемся уже строительством собственных жилых комплексов. Есть сданный проект – Hayat Residence в Махмутларе, Алания.  Еще два Hayat Dream Homes в районе Клеопатры Алании и Hayat Heaven Residence в Авсалларе – на стадии строительства. Мы одновременно являемся агентством недвижимости и инвестиционно-строительной компанией. Еще несколько проектов в перспективном районе Алании – Демирташ вот-вот запустим. 

У нас уже сложился свой большой круг инвесторов, которые с нами работают по 3-5 и больше лет. Это говорит о том, что работать им выгодно, и они остаются с нами на долгие годы.

– Сейчас популярна криптовалюта, и многие выбирают куда вкладываться – в недвижимость или в электронные активы?

– Я скажу, что не нужно себя ограничивать. Опытный предприниматель будет вкладывать во все инструменты, которые интересны. 

Криптовалюта все чаще становится платежным средством. Наши клиенты используют ее для оплаты недвижимости в Турции, Таиланде точно также, как наличные доллары или евро. Если мы говорим о биткоинах – это более рисковый инструмент. Он может в несколько раз вырасти или упасть в течение нескольких дней. 

У нас есть инвесторы, которые на заработанные в криптовалюте деньги построили крупные жилые комплексы. Они заработали миллионы и эти миллионы вложили здесь, в Турцию. Как они это называют – заземляем деньги в реальный бетон. И это не менее выгодно. Недвижимость стабильно растет в цене, а еще доходность на аренде. И это уже то, чего не отнимешь. Этот доход будет всегда, даже если криптовалюта превратится в ноль.

Мой ответ: должно быть и то, и другое. Сбалансированный портфель. Если криптовалюта будет иметь на рынке высокие риски, то недвижимость их значительно нивелирует.

– Инвестиции зарубежом – это тоже риски, с какими трудностями может столкнуться инвестор?

– Любые инвестиции сопряжены с рисками. Я бы не сказал, что инвестировать в другую страну это опаснее, чем инвестировать у себя дома. Все зависит от того, где вы находитесь и куда инвестируете. Из своего личного опыта я скажу, что инвестировать в недвижимость Турции безопаснее, чем в Украине.

Простой пример. Процент недостроенных объектов в Украине по разным данным составляет 20–30%, в Турции – менее 1%. Здесь тоже бывают такие случаи, но очень редко. Потому что государство за этим строго следит. Даже на нашей памяти есть проекты, которые вовремя не достроили, но их по тендеру выиграли другие застройщики и без особой задержки сдали в эксплуатацию. В принципе, недостроенных объектов в Турции практически нет.

Риски задержки строительства есть. Но они нивелируется тем, что на застройщика накладываются штрафные санкции. Опоздал на полгода – заплати за полгода. Обычно штрафные санкции – это рыночная стоимость аренды квартиры за время задержки. В общем, если инвестор не получает деньги от аренды за сдачу своей квартиры в этот период, то их возмещает ему застройщик. Вот и все. Напротив, некоторые застройщики строят с опережением графика.

– На каком объекте, на ваш взгляд, можно больше всего заработать?

– Это целая наука на самом деле. Нужно понимать и чувствовать рынок, на каком этапе развития он находится. На некотором этапе интересны однокомнатные квартиры, на другом – люксовые апартаменты или виллы. Я могу сказать, что обычно беспроигрышный вариант – это «элитка». 

Например, в комплексе Konak Premium в начале 2019 года, когда он только начинал строиться, мы продавали квартиры от 70 тыс. евро, сейчас они стартуют от 190 тыс. евро. Это, конечно, больше исключение из правил. Обычно, рост цен идет на 50–70%.  Здесь мы видим в 2,5 раза. И, возможно, это еще не предел. Квартир от застройщика почти не осталось. А инвестиционные квартиры продолжают расти в цене. Потому что таких проектов мало, если мы говорим о хорошей инфраструктуре и выгодном расположение к морю.

Знаете, как любят говорить риелторы, в недвижимости есть три основных правила – локация, локация, локация. Действительно, самый важный момент – небольшое расстояние к морю. И это всегда интересно.

Второй фактор – инфраструктура. Крупные проекты с шикарной инфраструктурой больше пользуются спросом, чем маленькие – то есть, один дом с минимальным сервисом. Сейчас уже строят жилые комплексы по принципу пятизвездочных отелей. В них есть кинотеатр, боулинг, хамам, тренажерные залы и другое. Кроме того, важен вид на горы или на море.

Немаловажный фактор – это и сам застройщик. Какая компания строит, а какая обслуживает. Есть разные застройщики. Просто построить и сделать это вовремя – это еще не все. Нужно, чтобы эти комплексы хорошо управлялись и через 5–10 лет выглядели как новые. 

Эконом сегмент недвижимости растет меньше, чем премиальный. Если премиальный может дать прирост в 2–2,5 раза, то эконом 30-50%. Поэтому инвестору лучше в этом разбираться не самому, а со специалистом рынка. 

– Уровень осознанности, подготовленности инвестора тоже влияет на его выбор? 

– Да, есть немало инвесторов, которым не хватает элементарных знаний рынка. Как правило, для них важен один инструмент – какую скидку они получат. Они могут не понимать, что объект предлагается по завышенной цене, и поэтому на него дают большую скидку. А другой объект – более классный в своем сегменте, но там вообще нет скидок. Застройщик уверен, что у него и так все хорошо продается. 

Поэтому, получив 10% скидку, некоторые инвесторы считают, что это очень круто и покупают не раздумывая. Хорошо, если покупают для себя, а если вкладывают деньги с целью прибыли. Вполне вероятно, что такую квартиру с 10% скидкой он сможет потом продать за те же деньги или чуть дороже. А вот там, где не дали никакой скидки, стоимость продажи может вырасти в 1,5–2 раза!

Поэтому нужно видеть не только те вещи, которые очевидны и лежат на поверхности, – размер скидок или количество подарков. Кстати, турки любят давать опции и бонусы, к примеру, за 100% оплату – мебель в подарок. Оценивать все нужно комплексно: расположение объекта, возможности застройщика, перспективы района.  

Например, сейчас активно застраивается район Алании - Димерташ. И наша компания планирует там строить несколько объектов. Цены на земельные площадки там пока не очень высокие, и можно построить жилые комплексы в 200 м от моря. В перспективе, и мы это уже понимаем, цена на квартиры в Димерташе будет расти. Потому что рядом море, а центр Алании в 23 км.  

– Поэтому, чтобы во всем разобраться и сделать правильный выбор, лучше всего обращаться к специалистам? 

– В Турции преимущество работы с агентством недвижимости в том, что вы получаете у риелтера выжимку знаний рынка за несколько лет и ничего за это не платите. Потому что агентства продают недвижимость по той же цене, что и застройщик. Комиссия агентства заложена в ее общую стоимость. Соответственно, для покупателя нет ценовой разницы – работает он с агентством или застройщиком на первичном рынке. 

А вот выгоды от агентства весьма внушительны. Здесь вы можете получить всю картину рынка, полную информацию по всем объектам и застройщикам, увидеть и сравнить подходящие варианты в разных сегментах. А у застройщика вы узнаете только о его проектах.

К примеру, покупая недвижимость в Турции, удобнее всего связаться с нашими опытными специалистами. Ведь наше агентство Hayat Estate уже много лет работает на этом рынке и готово предоставить наиболее полную информацию для выгодной и быстрой покупки в любом сегменте недвижимости.

Смотрите интервью на нашем YouTube-канале: https://www.youtube.com/watch?v=NuGHJjcbogY