Пхукет: правильно вибираємо район для інвестицій

Пхукет: правильно вибираємо район для інвестицій

Щорічно Пхукет приймає до 10 мільйонів туристів, тому вкладатися в нерухомість у Таїланді для подальшої здачі в оренду має сенс. Але є свої тонкощі, які варто знати тим, хто придивляється до житла в цій частині Таїланду. Важливо враховувати, що сума доходу залежить не тільки від рівня готелю, а й від його розташування. На сьогоднішній день топові готелі окупували західне узбережжя: Камалу, Банг-Тао, Найтон, оскільки тут найкращі пляжі. Тому й виходить, що східна частина Пхукету розвивається слабше, адже якщо купатися там не варто, то й люди неохоче заселяються. Якщо говорити про найкраще з хорошого, то потрібно вибирати першу лінію на західному узбережжі, але ціни там дуже високі.

Обираємо нерухомість у Таїланді

Поки у фаворі у покупців залишаються новобудови, біля витоків будівництва цілком реально купити житло за низьку ціну, щоб потім здавати або з вигодою перепродати через кілька років. Крім того, для комплексів вибираються кращі ділянки з урахуванням мінливого вигляду міста. У вторинного житла складніше з прибутковими об'єктами, хіба що – апартаменти в комплексах з готельним управлінням, які розташовані у найкращих курортних зонах Пхукету, а продавати такі квартири досвідчений власник навряд чи стане.

Якщо вибирати між віллою та квартирою, то остання прибуток принесе швидше і більше. Вартість оренди вілли набагато вища, тому не всім таке житло по кишені, що вже відсіває чималу частину потенційних орендарів. Таким чином, будівля може довго перебувати у простій. Крім того, і витрати на утримання вілли мають відчутні, необхідно також забезпечити гідну якість послуг, а тягатися в цьому питанні з готельним сервісом будь-якому приватному власнику дуже важко.

В результаті господар вілли отримує не так вже й багато прибутку. А ось квартири в комплексах розташовані ближче до моря, а це одна з головних переваг, за якими оцінюють житло. Звісно, бувають і винятки. У комплексі з готельною ліцензією можна знайти віллу біля моря, але коштуватиме така набагато більше, ніж в іншому районі.

Як отримати гарантований дохід з нерухомості у Пхукеті?

Найпростіший варіант - купити апартаменти з професійним готельним керуванням, де дають гарантії і забудовник, і готельний оператор. Суми тут стартують від 110 тисяч доларів, за такі гроші можна купити квартиру-студію на 30-35 квадратів, зате з повним меблюванням і в топовій туристичній зоні.

Можна скористатися також програмами:

• «Гарантований дохід» – її пропонують за 3-5 років до здачі житла, щоб, поки комплекс «розкручується», власник не зазнав збитків, на його рахунок надходитиме фіксована сума, незалежно від того, здавали квартиру чи ні, стандартна ставка становить 7 % річних;
• «Rental pool» – дозволяє отримувати прибуток після завершення терміну гарантійних виплат, готель вважає річний дохід, частину забирає собі, а решта ділить порівну між власниками.

Якщо купити житло в комплексі з готельним керуванням, можна скористатися такою опцією, як кешбек. Інвестору пропонують виплачувати щорічне повернення 7% від суми, але тільки після того, як він повністю розрахується за житло. Такий прибуток дозволяє збільшити прибуток на 15-20%. Ще можна скористатися схемою зворотного викупу. Забудовник дає гарантію покупцю, що за 10 років викупить житло за 110-115% від його вартості, тут вдається виграти набагато більше 15% прибутку, адже ціна відчутно зросте. Мінус один – доведеться почекати із отриманням грошей.

Як підвищити рентабельність?

Як правило, найнижчі ціни пропонуються, поки будинок ще в проекті, у міру будівництва будівлі вартість апартаментів збільшується. Але навіть ще до того, як закинути пропозицію на широкий ринок, забудовник проводить закриті попередні продажі через ключових брокерів, де перші кілька квартир можна придбати за спеціальними, зниженими цінами. Взяти участь у таких продажах реально, потрібно заздалегідь зв'язатися з брокером і визначитися з поставленим завданням.

Додаткові способи збільшити прибуток при покупці житла:

• брокерські знижки - багато забудовників співпрацюють з брокерами на взаємовигідних умовах, тому досвідчений фахівець здатний підшукати своєму клієнту оптимальні умови;
• лізхолд - довгострокова оренда до 30 років, яку можна потім двічі продовжити загальним терміном до 90 років (за повну вартість - фріхолд - потрібно доплачувати 10% до вартості покупки), а права на майно власник має такі ж, як і за фрихолд;
• розстрочка від забудовника – частину суми дозволяється виплачувати частинами в інтервалі від 3 до 5 років, залежно від обумовлених умов, з невисокою річною ставкою, що дозволяє розраховуватись грошима, отриманими з оренди;
• оптові угоди - купуючи відразу від 6 до 10 квартир, можна виторгувати особливі умови.

Можна спробувати заощадити за рахунок податків. Стандартний прибутковий у Туреччині становить 15%, при виплаті доходу забудовник чи оператор готелю його утримує. А от якщо заповнити податкову декларацію, розписати доходи та витрати, то реально отримати податкове відрахування близько 2-3%. Є й інші хитрощі. Відомо, що невелика квартира принесе більший дохід при здачі в оренду житла за програмою Rental pool, але продати її на вторинному ринку вже проблематично через конкуренцію. Оскільки на вторинному ринку найбільший попит зберігається на квартири з 2 спальнями, найпростіше рішення: купити пару студій поруч і здавати окремо, а після перепланування продати вже, як двоспальні апартаменти.

Як найвигідніше здавати в оренду?

З недавнього часу здавати подобово можна лише нерухомість, яка має готельну ліцензію, це стосується більше багатоквартирних комплексів у курортних зонах. За довгострокової оренди прийнято давати знижки до 25%, а якщо йдеться про піврічний термін – то й більше. Власник за такого розкладу зазнає збитків. Тому вигіднішою є короткострокова оренда: якщо купити житло в комплексах з готельною ліцензією, то прибуток буде однозначно. У піковий сезон (Новий рік український, китайський, тайський) готелі заповнені повністю, у найвищий сезон – на 74%.

Ще важливо правильно вибрати час для укладання угоди. Фахівці радять користуватися можливістю і робити це зараз, поки ринок переживає кризу і забудовники погоджуються на вигідні для клієнтів знижки та розстрочки (навіть безвідсоткові). У такій ситуації пакетні інвестори мають шанс придбати житло у Пхукеті на дуже вигідних умовах.