Пхукет: правильно выбираем район для инвестиций

Пхукет: правильно выбираем район для инвестиций

Ежегодно Пхукет принимает до 10 миллионов туристов, поэтому вкладываться в недвижимость в Таиланде для последующей сдачи в аренду имеет смысл. Но есть и свои тонкости, которые стоит знать тем, кто присматривается к жилью в этой части Таиланда. Важно учитывать, что сумма дохода зависит не только от уровня гостиницы, но и ее места расположения. На сегодняшний день топовые отели «оккупировали» западное побережье: Камалу, Банг-Тао, Найтон, поскольку здесь лучшие пляжи. Потому и выходит, что восточная часть Пхукета развивается слабее, ведь если купаться там не стоит, то и заселяются люди неохотно. Если говорить про лучшее из хорошего, то выбирать нужно первую линию на западном побережье, но цены там весьма высокие.

Выбираем недвижимость в Таиланде

Пока в фаворе у покупателей остаются новостройки, у истоков строительства вполне реально купить жилье за низкую цену, чтобы затем сдавать или с выгодой перепродать спустя несколько лет. Кроме того, для комплексов выбираются лучшие участки с учетом постоянно меняющегося облика города. У вторичного жилья сложнее с доходными объектами, разве что – апартаменты в комплексах с отельным управлением, которые расположены в лучших курортных зонах Пхукета, а продавать такие квартиры опытный владелец вряд ли станет.

Если выбирать между виллой и квартирой, то последняя доход принесет быстрее и больше. Стоимость аренды виллы намного выше, поэтому не всем такое жилье по карману, что уже отсеивает немалую часть потенциальных арендаторов. Таким образом, здание может долго находиться в простое. Кроме того, и расходы на содержание виллы предстоят ощутимые, необходимо также обеспечить достойное качество услуг, а тягаться в этом вопросе с отельным сервисом любому частному владельцу весьма затруднительно.

В результате хозяин виллы получает не так уж много прибыли. А вот квартиры в комплексах расположены ближе к морю, а это является одним из главных преимуществ, по которым оценивают жилье. Конечно, бывают и исключения. В комплексе с отельной лицензией можно отыскать виллу возле моря, но стоить такая будет намного больше, чем в другом районе.

Как получить гарантированный доход с недвижимости в Пхукете?

Самый простой вариант – купить апартаменты с профессиональным отельным управлением, где дают гарантии и застройщик, и гостиничный оператор. Суммы здесь стартуют от 110 тысяч долларов, за такие деньги можно купить квартиру-студию на 30-35 квадратов, но зато с полной меблировкой и в топовой туристической зоне.

Можно воспользоваться также программами:

• «Гарантированный доход» – ее предлагают за 3-5 лет до сдачи жилья, чтобы, пока комплекс «раскручивается», владелец не нес убытков, на его счет будет поступать фиксированная сумма, независимо от того, сдавали квартиру или нет, стандартная ставка составляет 7% годовых;
• «Rental pool» – позволяет получать прибыль по завершению срока гарантийных выплат, отель считает годовой доход, часть забирает себе, а остальное делит поровну между собственниками.

Если купить жилье в комплексе с отельным управлением, можно также воспользоваться такой опцией, как кэшбек. Инвестору предлагают выплачивать ежегодный возврат в 7% от суммы, но только после того, как он полностью рассчитается за жилье. Такой доход позволяет увеличить прибыль на 15-20%. Еще можно воспользоваться схемой обратного выкупа. Застройщик дает гарантию покупателю, что через 10 лет выкупит жилье за 110-115% от его стоимости, здесь удается выиграть намного больше 15% прибыли, ведь цена ощутимо возрастет. Минус один – придется подождать с получением денег.

Как повысить рентабельность?

Как правило, самые низкие цены предлагаются, пока дом еще в проекте, по мере возведения здания стоимость апартаментов увеличивается. Но даже еще до того, как забросить предложение на широкий рынок, застройщик проводит закрытые предварительные продажи через ключевых брокеров, где первые несколько квартир можно приобрести по специальным, сниженным ценам. Поучаствовать в таких продажах реально, нужно заранее связаться с брокером и определиться с поставленной задачей.

Дополнительные способы увеличить прибыль при покупке жилья:

• брокерские скидки – многие застройщики сотрудничают с брокерами на взаимовыгодных условиях, поэтому опытный специалист способен подыскать своему клиенту оптимальные условия;
• лизхолд – долгосрочная аренда до 30 лет, которую можно потом дважды продлить общим сроком до 90 лет (за полную стоимость – фрихолд – нужно доплачивать 10% к стоимости покупки), а права на имущество владелец имеет такие же, как и при фрихолде;
• рассрочка от застройщика – часть суммы разрешается выплачивать частями в интервале от 3 до 5 лет, в зависимости от оговоренных условий, с невысокой годовой ставкой, что позволяет рассчитываться деньгами, полученными с аренды;
• оптовые сделки – покупая сразу от 6 до 10 квартир, можно выторговать особые условия.

Можно попробовать сэкономить за счет налогов. Стандартный подоходный в Турции составляет 15%, при выплате дохода застройщик или оператор отеля его удерживает. А вот если заполнить налоговую декларацию, расписать доходы и расходы, то реально получить налоговый вычет около 2-3%. Есть и другие хитрости. Известно, что небольшая квартира принесет больший доход при сдаче в аренду жилья по программе Rental pool, но вот продать ее на вторичном рынке уже проблематично из-за конкуренции. Поскольку на вторичке наибольший спрос сохраняется на квартиры с 2 спальнями, самое простое решение: купить пару студий рядом и сдавать по отдельности, а после перепланировки продать уже, как двухспальные апартаменты.

Как выгоднее сдавать в аренду?

С недавних пор сдавать посуточно можно только недвижимость, которая имеет отельную лицензию, это касается больше многоквартирных комплексов в курортных зонах. При долгосрочной аренде принято давать скидки до 25%, а если речь идет о полугодовом сроке – то и больше. Владелец при таком раскладе несет убыток. Поэтому выгоднее краткосрочная аренда: если купить жилье в комплексах с отельной лицензией, то прибыль будет однозначно. В пиковый сезон (Новый год украинский, китайский, тайский) отели заполнены полностью, в высокий сезон – на 74%.

Еще важно правильно выбрать время для заключения сделки. Специалисты советуют пользоваться возможностью и делать это сейчас, пока рынок переживает кризис и застройщики согласны на выгодные для клиентов скидки и рассрочки (даже беспроцентные). В такой ситуации пакетные инвесторы имеют шанс приобрести жилье в Пхукете на очень выгодных условиях.