Нерухомість біля моря: дохід при подобовій оренді квартир

Нерухомість біля моря - це вигідне вкладення капіталу, найвдаліша з усіх видів інвестицій, ціна на неї в більшості випадків тільки зростає. Так, ціни на нерухомість на середземноморському узбережжі Туреччини у другому кварталі 2021 показали суттєве зростання +29,2% у турецьких лірах або +10...15% у доларах – за даними міжнародної консалтингової компанії Knight Frank. Шостий квартал поспіль Туреччина очолює Global House Price Index: +27,5% роком раніше.

У статті розглянемо одну із прибуткових стратегій отримання пасивного доходу: переваги та недоліки, прибутковість при подобовому здаванні квартир в оренду.

Прибуток при інвестиціях у нерухомість

В інвестуванні є два види доходу:

• одноразовий прибуток, що виникає під час перепродажу квартири або будь-якого нерухомого майна;
• пасивний дохід – створення активу, який періодично чи завжди приносить прибуток. У такому випадку нерухомість є готовим бізнесом, управління яким дозволяє регулярно отримувати дохід. Здачу квартир в оренду відносять до пасивного доходу.

Купуючи, заробляй!

Подобова здача житла в оренду – це одна з найпоширеніших стратегій із житловою нерухомістю. Перевагою є те, що власнику не потрібно самостійно займатися керуванням квартири.

Переваги:

• Дохід до 10% річних
• Увага на управління зведено до нуля: керуюча компанія сама знаходить орендарів, заселяє/виселяє, стежить за нерухомістю, замовляє прибирання, сплачує комунальні платежі

Недоліки:

• Повільна окупність у перші рік-два після здачі ЖК в експлуатацію

Практичний приклад №1. Оренда квартири в центрі Аланії (код житлового комплексу на сайті 00612, квартира №31): квартира з 1 спальнею (1+1), загальною площею 60 кв.м у новому комплексі з готельною інфраструктурою. Житловий комплекс 2018 будівлі, розташований на першій лінії моря.

Приблизний прибуток від подобової оренди складе:

• Червень, Липень, Серпень, Вересень:
  45 євро * 30 днів оренди на місяць (орієнтовна заповнюваність) = 1350 євро * 4 місяці = 5400 євро - 20% (комісія за управління орендою) = 4320 євро
• Квітень, Травень, Жовтень, Листопад:
  35 євро * 20 днів (орієнтовна заповнюваність) = 700 євро * 4 місяці = 2800 євро - 20% = 2240 євро
• Грудень, Січень, Лютий, Березень:
  30 євро * 20 днів (орієнтовна заповнюваність) = 600 євро * 4 місяці = 2400 євро - 20% = 1920 євро
• Разом: 10.500 євро – 20% (комісія Hayat) – айдат на рік 216 євро (або 18 євро на місяць) = 8.264 євро залишається власнику.

Якщо порахувати річну доходність, за умови, що цю квартиру з однією спальнею власник купував на етапі будівництва за 80 тис. євро, то отримуємо 10.33% річних. Якщо від ціни готових апартаментів на даний момент, припустимо 125 тис. євро, то отримуємо 6.6%.

Практичний приклад №2. Розглянемо короткострокове здавання квартири у звичайному житловому комплексі біля моря в Аланії (код проекту на сайті 00912). Проект зараз знаходиться на стадії будівництва та здається у січні 2022 року.

Передбачувана вартість оренди подобово:

• Червень, Липень, Серпень, Вересень: 30 євро * 20 днів (орієнтовна заповнюваність) = 600 євро * 4 місяці = 2400 євро - 20
• Квітень, Травень, Жовтень, Листопад:
  25 євро * 20 днів (орієнтовна заповнюваність) = 500 євро * 4 місяці = 2000 євро - 20%
• Грудень, Січень, Лютий, Березень:
  20 євро * 15 днів (орієнтовна заповнюваність) = 300 євро * 4 місяці = 1200 євро - 20%
• Разом: 5.600 євро – 20% (комісія Hayat) – айдат на рік 420 євро (обслуговування житлового комплексу) = 4.060 євро залишається власнику.

Прибутковість квартири 1+1 вартістю 55 000 євро, яка зараз перебуває у продажу, складе близько 7.38% річних.

Практичний приклад №3. Подобова здача квартири в житловому комплексі преміум-сегменту в районі Каргиджак міста Аланія (код проекту на сайті 00512). Проект здається у грудні 2021 року.

Передбачувана вартість оренди подобово:

• Червень, Липень, Серпень, Вересень:
  65 євро * 27 днів (орієнтовна заповнюваність) = 1755 євро * 4 місяці = 7020 євро - 20%
• Квітень, Травень, Жовтень, Листопад:
  55 євро * 25 днів (орієнтовна заповнюваність) = 1375 євро * 4 місяці = 5500 євро - 20%
• Грудень, Січень, Лютий, Березень:
  48 євро * 20 днів (орієнтовна заповнюваність) = 960 євро * 4 місяці = 3840 євро - 20%
• Разом: 16.360 євро - 20% (комісія Hayat) = 13.088 євро залишається власнику.

Цю квартиру власник придбав на остаточному етапі будівництва за 124 тис. євро, оплата айдата на місяць становить 65 євро або 780 євро на рік, отримуємо прибутковість 9.7% річних. Якби інвестор придбав квартиру на етапі Pre-Sale, коли ціни були мінімальними і вартість даної квартири становила 65 тис. євро, то прибутковість була б значно вищою.

Ключовим чинником успіху вкладення коштів для короткострокової оренди оцінка попиту регіону. Для оцінки попиту в районі та розуміння цін можна подивитися квартири на airbnb та booking. Так, найбільший попит на оренду в Туреччині мають Стамбул і середземноморське узбережжя.

Далі важливо звернути увагу на такі фактори:

• місце розташування проекту: перша лінія та центр міста завжди в ціні та користуються особливою популярністю у туристів;
• репутація забудовника: ми пропонуємо проекти лише перевірених девелоперів із тривалою та успішною історією у сфері будівництва;
• ключова особливість об'єкта: прямий вид на море, унікальний дизайн, комплектація квартири побутовою технікою від забудовника, мінімальні ціни на етапі котловану і т.д.

Такі об'єкти набагато простіше здаються у будь-який сезон, і здаються дорожчими.