Недвижимость у моря: доход при посуточной аренде квартир

Недвижимость у моря – это выгодное вложение капитала, самая удачная из всех видов инвестиций, цена на неё в большинстве случаев только растет. Так, цены на недвижимость на средиземноморском побережье Турции во втором квартале 2021 года показали существенный рост +29,2% в турецких лирах или +10...15% в долларах – по данным международной консалтинговой компании Knight Frank. Шестой квартал подряд Турция возглавляет Global House Price Index: +27,5% годом ранее.

В статье рассмотрим одну из прибыльных стратегий получения пассивного дохода: преимущества и недостатки, доходность при посуточной сдаче квартир в аренду.

Доход при инвестициях в недвижимость

В инвестировании есть два вида дохода:

• единоразовая прибыль, которая возникает при перепродаже квартиры или любого недвижимого имущества;
• пассивный доход – создание актива, который периодически или постоянно приносит прибыль. В таком случае недвижимость представляет собой готовый бизнес, управление которым позволяет регулярно получать доход. Cдачу квартир в аренду относят к пассивному доходу.

Покупая, зарабатывай!

Посуточная сдача жилья в аренду – это одна из самых распространенных стратегий с жилой недвижимостью. Преимуществом является то, что собственнику не нужно самостоятельно заниматься управлением квартиры.

Преимущества:

• Доход до 10% годовых
• Внимание на управление сведено к нулю: управляющая компания сама находит арендаторов, заселяет/выселяет, следит за недвижимостью, заказывает уборку, оплачивает коммунальные платежи

Недостатки:

• Медленная окупаемость в первые год-два после сдачи ЖК в эксплуатацию

Практический пример №1. Сдача квартиры в центре Алании (код жилого комплекса на сайте 00612, квартира №31): квартира с 1 спальней (1+1), общей площадью 60 кв.м в новом комплексе с отельной инфраструктурой. Жилой комплекс 2018 года постройки, расположен на первой линии моря.

Приблизительный доход от посуточной аренды составит:

• Июнь, Июль, Август, Сентябрь:
  45 евро * 30 дней аренды в месяц (ориентировочная заполняемость) = 1350 евро * 4 месяца = 5400 евро – 20% (комиссия за управление арендой) = 4320 евро
• Апрель, Май, Октябрь, Ноябрь:
  35 евро * 20 дней (ориентировочная заполняемость) = 700 евро * 4 месяца = 2800 евро – 20% = 2240 евро
• Декабрь, Январь, Февраль, Март:
  30 евро * 20 дней (ориентировочная заполняемость) = 600 евро * 4 месяца = 2400 евро – 20% = 1920 евро
• Итого: 10.500 евро – 20% (комиссия Hayat) – айдат в год 216 евро (или 18 евро в месяц) = 8.264 евро остается собственнику.

Если посчитать годовую доходность, при условии, что данную квартиру с 1 спальней собственник покупал на этапе строительства за 80 тыс. евро, то получаем 10.33% годовых. Если же от цены готовых апартаментов на данный момент, допустим 125 тыс. евро, то получаем 6.6%.

Практический пример №2. Рассмотрим краткосрочную сдачу квартиры в обычном жилом комплексе у моря в Алании (код проекта на сайте 00912). Проект сейчас находится на стадии строительства и сдается в январе 2022.

Предполагаемая стоимость посуточной аренды:

• Июнь, Июль, Август, Сентябрь: 30 евро * 20 дней (ориентировочная заполняемость) = 600 евро * 4 месяца = 2400 евро – 20
• Апрель, Май, Октябрь, Ноябрь:
  25 евро * 20 дней (ориентировочная заполняемость) = 500 евро * 4 месяца = 2000 евро – 20%
• Декабрь, Январь, Февраль, Март:
  20 евро * 15 дней (ориентировочная заполняемость) = 300 евро * 4 месяца = 1200 евро – 20%
• Итого: 5.600 евро – 20% (комиссия Hayat) – айдат в год 420 евро (обслуживание жилого комплекса) = 4.060 евро остается собственнику.

Доходность квартиры 1+1 стоимостью 55 000 евро, которая на данный момент находится в продаже, составит около 7.38% годовых.

Практический пример №3. Посуточная сдача квартиры в жилом комплексе премиум-сегмента в район Каргыджак города Алания (код проекта на сайте 00512). Проект сдается в декабре 2021.

Предполагаемая стоимость посуточной аренды:

• Июнь, Июль, Август, Сентябрь:
  65 евро * 27 дней (ориентировочная заполняемость) = 1755 евро * 4 месяца = 7020 евро – 20%
• Апрель, Май, Октябрь, Ноябрь:
  55 евро * 25 дней (ориентировочная заполняемость) = 1375 евро * 4 месяца = 5500 евро – 20%
• Декабрь, Январь, Февраль, Март:
  48 евро * 20 дней (ориентировочная заполняемость) = 960 евро * 4 месяца = 3840 евро – 20%
• Итого: 16.360 евро – 20% (комиссия Hayat) = 13.088 евро остается собственнику.

Данную квартиру собственник приобрел на окончательном этапе строительства за 124 тыс. евро, оплата айдата в месяц составляет 65 евро или 780 евро в год, получаем доходность 9.7% годовых. Если бы инвестор приобрел квартиру на этапе Pre-Sale, когда цены были минимальными и стоимость данной квартиры составляла 65 тыс. евро, то доходность была бы существенно выше.

Ключевым фактором успеха вложения средств для краткосрочной аренды является оценка спроса региона. Для оценки спроса в районе и понимания цен можно посмотреть квартиры на airbnb и booking. Так, наибольшим спросом на аренду в Турции пользуются Стамбул и средиземноморское побережье.

Далее важно обратить внимание на такие факторы:

• месторасположение проекта: первая линия и центр города всегда в цене и пользуются особой популярностью у туристов;
• репутация застройщика: мы предлагаем проекты только проверенных девелоперов с продолжительной и успешной историей в сфере строительства;
• ключевая изюминка объекта: прямой вид на море, уникальный дизайн, комплектация квартиры бытовой техникой от застройщика, минимальные цены на этапе котлована и т.д.

Такие объекты намного проще сдаются в любой сезон, и сдаются дороже.