Комерційна нерухомість

Інвестиційний проект

Комерційна нерухомість

Розглянемо алгоритм реалізації інвестиційного будівельного проекту (комерційна нерухомість) у реаліях турецького ринку на прикладі реального об'єкта:

Вихідні дані.

Продається апарт-готель, що діє.

Розташування: Туреччина, Аланія, район Махмутлар, центральна вулиця району, навпроти міської адміністрації

Поверховість: 5 поверхів по 375 м2; 1-й поверх: рисепшин, магазини, 2-5-й поверхи: 24 апартаменти, по 6 на поверх (1+1 та 2+1), є ліфт, басейн, бар біля басейну, підвальне приміщення, тераса зі 100% видом на морі (використовується як ресторан). Відстань до моря = 300 метрів. Ділянка під будинком: 10,4 соток. Загальна площа об'єкта: 1375 кв. м. Стан будівництва: нормальний, потрібний ремонт.

Вартість об'єкту: 850 тис. євро

Аналіз ринку: вартість комерційної нерухомості на центральній вулиці Махмутлара складає від 1,5 тисячі євро/кв. м (для 1-х поверхів – від 2 тис.); житловий – від 0,7-1 тисячі євро/кв. м.

Варіанти реалізації інвестиційного проекту за допомогою інвестиції у будівництво:

1. Знесення будівлі та будівництво комерційної нерухомості

2. Реконструкція будівлі та продаж квартир

3. Знесення будівлі, будівництво житлового будинку та продаж квартир

Пріоритет: варіант №1

Особливості комерційної нерухомості:

• потенційна прибутковість на рівні 70-100%
• ПАРАДОКС: інвестиції у будівництво нижчі, ніж для житлової, а продажна ціна – вища!

Додаткове інвестування:

350 тис. євро (знесення + будівництво; залежить від планування та вибору матеріалів) + додаткові витрати на проект

Додаткові витрати на проект.

Витрати на купівлю:

• 3% - комісія агенції
• 4% - оформлення ТАПУ (від заявленої вартості можна занизити) - 300 євро за кадастрові збори + страховка від землетрусів (DASK)
• 0,5-1% - переказ грошей до Туреччини
• 1% - витрати на нотаріуса (не обов'язкові; від заявленої вартості можна занизити)
  за бажанням: нотаріальне оформлення договору із забудовником (до 1%, але юридична сила та сама, що й без нотаріуса), юристи, незалежна оцінка (200 євро), реєстрація компанії в Туреччині
• 0,4%/рік – податок на комерційну нерухомість
• Дозвіл на будівництво, оцінка екологічного впливу, переведення до нежитлового фонду, введення в експлуатацію, нові ТАПУ – 40-50 тисяч євро.

РАЗОМ: додаткові витрати становитимуть від 80 (витрати від заниженої вартості) до 130 тис. євро.
Загальні витрати на проект: 1,28 - 1,33 млн. євро.

Реалізація варіанта 1

Площа об'єкта: 3 поверхи (1500 м2) + підвал (400 м2) + тераса (500 м2)

Підвал: 100 м2 за документами + 300 без документів *

1-3 поверх: 2 вертикальні магазини по 750 м2 (це оптимальний варіант, тому що кожен магазин має власний вхід і плюс 2 поверхи)

Тераса: 100 м2 за документами + 400 м2 відкритої тераси з шикарним видом на море.

* - Є законодавчі обмеження у м2 для комерційної нерухомості, тому підвал та тераса йдуть за документами як офіційна площа (по 100 м2) + придатна для користування, а площа 1-го поверху не перевищує 25% від площі ділянки (260 м2).

Цільові покупки:

Підвал: турецька лазня, бар

1-3 поверх: меблеві салони, банки, супермаркети

Тераса : ресторан, кав'ярня

Прибуток

Продаж об'єкту : 2.900.000 євро:

Підвал: 100 м2 х 2000 євро = 200.000 євро (де-факто за 400 м2)

1-й поверх: 500 м2 x 1800 євро = 900.000 євро

2-3 поверх: 1000 м2 х 1500 євро = 1.500.000 євро

Тераса: 100 м2 х 3000 євро = 300.000 євро (де-факто за 500 м2)

Витрати на продаж:

• 10% агенції нерухомості
• 2% фронт-офіс (з/п менеджера, брошури, наші послуги)
• податки, 20% від зафіксованого доходу (щонайменше 10 т. євро)
• Чистий прибуток від продажу 2.542.000 євро

Прибуток від продажу = 1.212.000 євро
Прибутковість проекту = 91,1%

АЛЬТЕРНАТИВА продажу – Оренда:
200 - 250 тис. євро / рік (з урахуванням податків 15-35% від заявленої вартості)

Порядок дій (схема процесу):
1. Реєстрація фірми, оформлення угоди (+ТАПУ), підписання договору із забудовником – 1 місяць
2. Розробка проекту у 3D забудовником – 1місяць
3. Отримання дозволу на будівництво та нових ТАПУ + старт продажів – 1 місяць
4. Знесення будівлі – 1 місяць
5. Будівництво комерційної нерухомості з оздобленням – 4 місяці
6. Продаж площ – до 4 місяців
РАЗОМ: 10-12 місяців.

Можливі затримки (етапи 4-5):

• кліматичні умови
• курортний сезон (під час нього можна тільки здійснювати чистове внутрішнє оздоблення)
• форс мажор

Варіант №2. Реконструкція

Можна реставрувати приміщення та розпродати неторгові площі на 1-му поверсі та поквартирно 2-5-й поверхи.
Вартість ремонтних робіт становитиме 150 тисяч євро.
Додаткові витрати – близько 100 тисяч євро.
Разом: загальні інвестиції = 1,1 млн. євро; прибуток = 1,5 млн. Прибуток = 400 т. Євро.

Прибутковість = 36,3%.

Термін реалізації проекту – 8-12 місяців.
Оренда як альтернатива: 100 – 120 т. євро/рік. Окупність - 9-11 років (з урахуванням податків 15-35%)

Варіант №3. Будівництво багатоквартирного будинку

Можна знести готель, зробити інвестиції у будівництво багатоквартирного житлового будинку (1500 м2) та розпродати поквартирно.
Вартість будівництва та зносу складе 500 тис. євро. + дод. витрати (близько 100 т)
Разом: загальні інвестиції = 1,45 млн. євро; прибуток = 2 млн. євро. Прибуток = 550 т.

Прибутковість 38%.

Термін реалізації проекту – 12-16 місяців.
Оренда як альтернатива: 150 т. євро/рік. Окупність - 10 років (з урахуванням податків 15-35%)

 

 

На графіку - порівняльний аналіз за 3-ма варіантами: інвестиції та прибуток у тис. євро.

З урахуванням незначних відмінностей у термінах реалізації проектів за варіантів 1-3, найцікавіший варіант №1 (комерційна нерухомість).

Зазначимо при цьому, що більш висока рентабельність реалізації об'єкта комерційної нерухомості (варіант 1 у даному прикладі) не є загальним правилом ринку. У кожному окремо розглянутому проекті вигіднішою може бути реконструкція чи будівництво багатоквартирного будинку. Однак, саме в даному прикладі, враховуючи максимально вигідне для ведення бізнесу географічне розташування та дозвіл на будівництво лише будівлі малої поверховості, варіант із комерційною нерухомістю (офісні площі) є оптимальним.