Коммерческая недвижимость

Инвестиционный проект

Коммерческая недвижимость

Рассмотрим алгоритм реализации инвестиционного строительного проекта (коммерческая недвижимость) в реалиях турецкого рынка на примере реального объекта:

Исходные данные.

Продаётся действующий апарт-отель.

Месторасположение: Турция, Алания, район Махмутлар, центральная улица района, напротив городской администрации

Этажность: 5 этажей по 375 м2; 1-й этаж: рисепшин, магазины, 2-5-й этажи: 24 аппартамента, по 6 на этаж (1+1 и 2+1), есть лифт, бассейн, бар у бассейна, подвальное помещение, терраса со 100% видом на море (используется как ресторан). Расстояние до моря = 300 метров. Участок под зданием: 10,4 соток. Общая площадь объекта: 1 375 кв. м. Состояние постройки: нормальное, нужен ремонт.

Стоимость объекта: 850 тыс. евро

Анализ рынка: стоимость коммерческой недвижимости на центральной улице Махмутлара составляет от 1,5 тысяч евро/кв. м (для 1-х этажей – от 2 тыс.); жилой – от 0,7-1 тысяч евро/кв. м.

Варианты реализации инвестиционного проекта посредством инвестиции в строительство:

1. Снос здания и постройка коммерческой недвижимости

2. Реконструкция здания и продажа квартир

3. Снос здания, постройка жилого дома и продажа квартир

Приоритет: вариант №1

Особенности коммерческой недвижимости:

• потенциальная доходность на уровне 70-100 %
• ПАРАДОКС: инвестиции в строительство ниже, чем для жилой, а продажная цена – выше!

Дополнительное инвестирование:

350 тыс. евро (снос + стройка; зависит от планировки и выбора материалов) + дополнительные затраты на проект

Дополнительные затраты на проект.

Затраты при покупке:

• 3% - комиссия агенства
• 4% - оформление ТАПУ (от заявленной стоимости, можно занизить) - 300 евро за кадастровые сборы + страховка от землетрясений (DASK)
• 0,5–1% - перевод денег в Турцию
• 1% - затраты на нотариуса (не обязательны; от заявленной стоимости, можно занизить)
• по желанию: нотариальное оформление договора с застройщиком (до 1%, но юридическая сила та же, что и без нотариуса), юристы, независимая оценка (200 евро), регистрация компании в Турции
• 0,4% / год – налог на коммерческую недвижимость
• Разрешение на строительство, оценка экологического воздействия, перевод в нежилой фонд, ввод в эксплуатацию, новые ТАПУ – 40-50 тысяч евро.

ИТОГО: дополнительные затраты составят от 80 (расходы от заниженной стоимости) до 130 тыс. евро.
Общие затраты на проект: 1,28 - 1,33 млн. евро.

Реализация варианта 1

Площадь объекта: 3 этажа(1500 м2)+подвал(400 м2)+терраса(500 м2)

Подвал : 100 м2 по документам + 300 без документов*

1-3 этаж : 2 вертикальных магазина по 750 м2 (это оптимальный вариант, т.к. каждый магазин имеет собственный вход и плюс 2 этажа)

Терраса : 100 м2 по документам + 400 м2 открытой террасы с шикарным видом на море.

* - Есть законодательные ограничение в м2 для коммерческой недвижимости, поэтому подвал и терраса идут по документам как официальная площадь (по 100 м2) + пригодная для пользования, а площадь 1-го этажа не превышает 25% от площади участка (260 м2).

Целевые покупатели:

Подвал   : турецкая баня, бар

1-3 этаж : мебельные салоны, банки, супермаркеты

Терраса : ресторан, кофейня

Прибыль

Продажа объекта : 2.900.000 евро:

Подвал   : 100 м2 х 2000 евро = 200.000 евро (де-факто за 400 м2)

1-й этаж : 500 м2 x 1800 евро = 900.000 евро

2-3 этаж : 1000 м2 х 1500 евро = 1.500.000 евро

Терраса : 100 м2 х 3000 евро = 300.000 евро (де-факто за 500 м2)

Затраты при продаже:

• 10% агенства недвижимости
• 2% фронт-офис (з/п менеджера, брошюры, наши услуги)
• налоги, 20% от зафиксированного дохода (по минимуму, 10 т. евро)
• Чистый доход от продажи 2.542.000 евро

Прибыль от продажи = 1.212.000 евро
Доходность проекта = 91,1 %

АЛЬТЕРНАТИВА продаже – Аренда:
200 – 250 тыс. евро / год (с учётом налогов 15-35% от заявленной стоимости)

Порядок действий (схема процесса):
1. Регистрация фирмы, оформление сделки (+ТАПУ), подписание договора с застройщиком – 1 месяц
2. Разработка проекта в 3D застройщиком – 1месяц
3. Получение разрешения на строительство и новых ТАПУ + старт продаж – 1 месяц
4. Снос здания – 1 месяц
5. Постройка коммерческой недвижимости с отделкой – 4 месяца
6. Продажа площадей – до 4 месяцев
ИТОГО: 10-12 месяцев.

Возможные задержки (этапы 4-5):

• климатические условия
• курортный сезон (во время него можно только осуществлять чистовую внутреннюю отделку)
• форс-мажор

Вариант №2. Реконструкция

Можно реставрировать помещение и распродать неторговые площади на 1-м этаже и поквартирно 2-5-й этажи.
Стоимость ремонтных работ составит 150 тысяч евро.
Дополнительные затраты – около 100 тысяч евро.
Итого: общие инвестиции = 1,1 млн. евро; выручка = 1,5 млн. Прибыль = 400 т. Евро.

Доходность = 36,3%.

Срок реализации проекта – 8-12 мес.
Аренда как альтернатива: 100 – 120 т. евро / год. Окупаемость – 9-11 лет (с учётом налогов 15-35%)

Вариант №3. Постройка многоквартирного дома

Можно снести отель, произвести инвестиции в строительство многоквартирного жилого дом (1500 м2) и распродать поквартирно.
Стоимость стройки и сноса составит 500 тыс. евро. + доп. затраты (около 100 т.)
Итого: общие инвестиции = 1,45 млн. евро; выручка = 2 млн. евро. Прибыль = 550 т.

Доходность 38%.

Срок реализации проекта – 12-16 мес.
Аренда как альтернатива: 150 т. евро / год. Окупаемость – 10 лет (с учётом налогов 15-35%)

На графике - сравнительный анализ по 3-м вариантам: инвестиции и прибыль в тыс. евро.

С учётом незначительных различий в сроках реализации проектов при вариантах 1-3, наиболее интересен вариант №1 (коммерческая недвижимость).

Отметим при этом, что более высокая рентабельность реализации объекта коммерческой недвижимости(вариант 1 в данном примере) не является общим правилом рынка. В каждом отдельно рассмотренном проекте более выгодной может оказаться реконструкция либо постройка многоквартирного дома. Однако, именно в данном примере, учитывая максимально выгодное для ведения бизнеса географическое расположение и разрешение на постройку лишь здания малой этажности, вариант с коммерческой недвижимостью (офисные площади) является оптимальным.