Самые дешёвые и самые дорогие рынки жилья в Европе: цены на недвижимость в 2026 году

Где в Европе дешевле всего купить дом в 2026 году и какие рынки сейчас самые дорогие? В этом обзоре мы сравниваем последние доступные данные по цене за квадратный метр за 2026 год с индексом цен на жильё Eurostat за второй квартал 2026 года, а затем разбираем более доступные локации, аренду и рынки, где цены растут быстрее всего.

Самые дешёвые страны для покупки дома в Европе (2026)

Единой гармонизированной базы данных ЕС по ценам сделок за м² не существует. Для сопоставимого среза в таблице использована последняя серия эталонных рынков Global Property Guide – как правило, по главному городу каждой страны. Она подходит для первичного отбора стран по ценам на жильё в Европе, но не является средней ценой сделок по стране.

Источник: Global Property Guide, цены на недвижимость в Европе.

Самые дорогие страны и города по стоимости жилья в Европе

Среди самых дорогих стран по стоимости жилья в Европе Швейцария стоит особняком: Цюрих – €18 499/м² в третьем квартале 2026 года, Женева – €17 104/м². Люксембург-Центр, Копенгаген и Париж также находятся выше или около отметки €10 000/м².

Эти рынки сочетают ограниченное предложение с высокими доходами населения, сильными центрами занятости и дефицитом земли под застройку. Динамика при этом неодинаковая: Копенгаген прибавил 24,1% за год, тогда как Люксембург-Центр потерял 5,6%.

Источник: Global Property Guide, цены за квадратный метр в Европе.

Цены на недвижимость за квадратный метр в Европе

Сравнение столиц показывает, почему страновые ярлыки могут вводить в заблуждение. В третьем квартале 2026 года Лиссабон стоил €6 247/м², Мадрид – €5 755, Берлин – €5 371, Варшава – €4 225, Будапешт – €3 553, Брюссель – €3 422, Вильнюс – €3 162, Таллин – €3 113, Бухарест – €2 312.

София – €2 538/м², Скопье – €1 854/м². Таким образом, цены за квадратный метр в Европе различаются в несколько раз. Разрыв существует и внутри стран: Мурсия – €1 799/м² против €5 755 в Мадриде; Брага – €2 387 против €6 247 в Лиссабоне.

Источник: Global Property Guide, третий квартал 2026 года.

Где в Европе дешевле всего купить недвижимость

Испания: Мурсия и города второго эшелона

Испания в целом не относится к дешёвым рынкам, но доступные региональные города здесь есть. В третьем квартале 2026 года Мурсия в среднем стоила €1 799/м² против €5 755 в Мадриде. Для покупателей, которым не нужны Мадрид, Барселона или острова, разница в цене существенная.

Португалия: Брага и Коимбра

Португалия стала дорогой в Лиссабоне, однако в третьем квартале 2026 года Брага стоила €2 387/м², а Коимбра – €2 471/м². Оба города дают сложившуюся городскую инфраструктуру и более низкий порог входа, чем Лиссабон (€6 247/м²) или Порту (€4 315/м²).

Болгария: София и региональные альтернативы

В третьем квартале 2026 года София достигла €2 538/м², прибавив 9,9% за год. Региональные города могут быть дешевле, но Болгария больше не статичный рынок выгодных покупок: Eurostat зафиксировал рост цен на жильё по стране на 15,5% за год во втором квартале 2026 года.

Турция: Стамбул, Анталья и Анкара

Стамбул стоил около €1 628/м² во втором квартале 2026 года – после пересчёта долларовой серии GPG по референсному курсу ЕЦБ на 30 сентября. По меркам Западной Европы цена низкая, но здесь важны курс и инфляция: официальный индекс цен на жильё в Турции вырос на 22,3% за год в сентябре 2026 года, тогда как реальные цены всё равно снизились.

Северный Кипр: низкий порог входа и повышенные риски проверки

На Северном Кипре нет официального гармонизированного индекса цен сделок. Выборка объявлений за сентябрь 2026 года показала квартиры в Фамагусте около €1 350/м² и в Кирении около €1 610/м². Эти цифры стоит воспринимать как ориентир по ценам предложения и отдельно проверять правовой титул и ограничения на покупку.

Как менялись цены на жильё в Европе: индекс цен Eurostat

Последний индекс цен на жильё Eurostat охватывает второй квартал 2026 года. Цены по ЕС выросли на 4,7% за год и на 1,2% к первому кварталу. Сильнее всего годовой рост в Португалии (+16,5%), затем Болгария (+15,5%) и Литва (+14,3%). Высокий показатель и у Испании {ND} +12,1%.

Годовое снижение зафиксировано только в Финляндии (−2,7%), Люксембурге (−2,2%) и Франции (−0,8%). В квартальном выражении лидируют Литва (+5,0%), Болгария (+4,5%) и Румыния (+4,4%), а Венгрия (−1,4%) и Франция (−0,8%) ушли в минус.

Это отвечает на вопрос, где в Европе падают цены на жильё, точнее, чем общие годовые средние: снижение сейчас сосредоточено в небольшой группе рынков. Индекс Eurostat для большинства стран ЕС строится по сделкам и лучше подходит для оценки направления, чем для сравнения абсолютных уровней €/м². Поэтому раздел с процентными изменениями и таблицы цен за квадратный метр нужно читать вместе, а не как взаимозаменяемые наборы данных.

Источник: Индекс цен на жильё Eurostat, второй квартал 2026 года.

Рынок аренды в Европе в 2026 году

Аренда тоже продолжает дорожать. По данным Eurostat, во втором квартале 2026 года арендные ставки по ЕС выросли на 3,0% за год. Данные Global Property Guide по долгосрочной аренде за второе полугодие 2026 года показывают медианную валовую доходность по Европе на уровне 4,84%: Испания – в среднем 5,51%, Румыния – 5,87%, Португалия – 4,29%, Болгария – 4,27%.

Рост цен, таким образом, может опережать рост арендных ставок, сжимая доходность даже на рынках, которые остаются популярными у арендодателей. Валовая доходность – метрика для первичного отбора, а не чистый результат: управление, обслуживание, налоги, страхование, финансирование и периоды простоя уменьшают фактическую цифру. Картина по аренде также сильно различается в зависимости от города и площади объекта.

Источники: Eurostat; Global Property Guide, доходность аренды.

Куда смотрят инвесторы

Для инвестора самые дешёвые места для покупки недвижимости в Европе не означают автоматически лучшие рынки по доходу. Цену входа, реально достижимую долгосрочную аренду, налоги, финансирование, риск простоя и ликвидность при перепродаже нужно оценивать вместе.

Быстрорастущие рынки вроде Португалии и Болгарии могут оставлять меньше права на ошибку, чем предполагает их прежняя репутация «доступных», тогда как более медленные рынки дают более предсказуемую базу для покупки.

Покупатель, нацеленный на рост капитала, прочитает те же данные иначе, чем тот, кому нужен денежный поток или второй дом. На быстрорастущих рынках особенно важно проверять, успевают ли местные доходы и арендные ставки за ценами покупки.

Тренды рынка жилья Европы в 2026 году

В 2026 году выделяются три тренда. Во-первых, континент расслаивается, а не движется в одном направлении: Португалия и Болгария быстро растут, тогда как Финляндия, Люксембург и Франция за год ушли в минус.

Во-вторых, доступность всё чаще находится за пределами столиц. В-третьих, энергоэффективность становится важнее и для эксплуатационных расходов, и для спроса при перепродаже, поэтому низкая цена покупки может быть съедена необходимостью ремонта.

Предложение остаётся ключевым ограничением во многих агломерациях, но из-за роста стоимости строительства и финансирования новый объём дорого выводить на рынок. Это противоречие отчасти объясняет, почему некоторые рынки продолжают расти даже при жёстких условиях кредитования.

FAQ

В какой стране Европы дешевле всего купить дом?

По данным эталонных городов, использованным здесь, самый дешёвый рынок в этом сравнении – Турция, около €1 628/м² во втором квартале 2026 года. Внутри таблицы GPG по Европе к самым дешёвым относятся Молдова и Северная Македония. Средние показатели по стране могут существенно отличаться от эталонов по столицам.

Где в Европе падают цены на жильё?

Годовые данные Eurostat за второй квартал 2026 года показывают снижение в Финляндии (−2,7%), Люксембурге (−2,2%) и Франции (−0,8%). В квартальном выражении снижение зафиксировали Венгрия и Франция.

Какая страна Европы самая дорогая по стоимости жилья?

По текущим данным городов самый дорогой рынок – Швейцария: в третьем квартале 2026 года Цюрих стоил €18 499/м², Женева – €17 104/м². Люксембург-Центр – €10 471/м².

Сколько стоит недвижимость за м² в Испании, Португалии, Болгарии и Турции?

Отдельные ориентиры на 2026 год: Мадрид – €5 755/м², Лиссабон – €6 247/м², София – €2 538/м², Стамбул – около €1 628/м². Более дешёвые региональные города могут быть значительно ниже показателя по столице или главному городу.

Стоит ли покупать недвижимость в Европе в 2026 году?

Может стоить, но 2026 год – это не единый европейский рынок. Сравнивать нужно локальную динамику цен, доходность аренды, финансирование, налоги, предложение и ликвидность на выходе, а не полагаться на прежнюю репутацию страны как дешёвой или дорогой.

Что измеряет индекс цен на жильё Eurostat?

Индекс цен на жильё Eurostat отслеживает изменение цен на жилую недвижимость, приобретаемую домохозяйствами, охватывая как новостройки, так и вторичное жильё. Это индекс движения цен, а не таблица оценок в €/м².

Примечание к данным: показатели €/м² – это последние доступные наблюдения по эталонным рынкам за 2026 год, которые в зависимости от источника могут отражать цены предложения, состоявшиеся сделки или иные рыночные показатели. Квартал и методология указаны, чтобы цифры не принимали за единый гармонизированный национальный ряд.