Как мелочи влияют на итоговую доходность квартиры

Мы хотим рассказать о способах вложений в аренду недвижимости, которые принесут максимальную прибыль.

Безусловно, жители Чехии и иностранцы инвестируют в недвижимость с нескрываемой страстью, и причина этого проста и логична: почти нулевая доходность вкладов и неопределённая ситуация на финансовых рынках вынуждает людей искать альтернативные способы приумножения капитала. И выбор большинства – покупка жилья с целью сдачи её в аренду. Доходность от этой инвестиции при правильном выборе недвижимости может составлять от 3 до 5% годовых, что заметно выше традиционной доходности на западноевропейских рынках.

Девелоперы подтверждают наступление новой моды на рынке недвижимости и называют инвестирование сильнейшим трендом в Праге, который постепенно переносится и на регионы. Последние два года спрос растёт семимильными шагами, а с целью вложения свободных средств приобретается почти треть чешских квартир.

Само собой, всеобщий интерес к инвестиционной недвижимости заставляет рыночные цены расти, а владельцев – быстрее расставаться с принадлежащей им собственностью, так что теперь покупка квартиры в среднем занимает меньше месяца. Но чтобы получить максимальный доход от инвестиции, нужно правильно подсчитать и определить цену недвижимости, сравнив её с потенциальным доходом от аренды.

Важна каждая мелочь. Квартира в непопулярном районе может долгое время пустовать, а неверно выбранная ипотека потенциально приведёт к тому, что ежемесячная выплата по кредиту будет выше, чем доход от аренды. Наконец, злостный неплательщик – ночной кошмар владельца – способен оставить за собой долги в размере десятков и сотен тысяч крон. Возможно ли выбрать выгодную квартиру для инвестиции и не прогореть? Вполне.

Первый шаг заключается в том, чтобы чётко определить планы на новую собственность. Терпеливый инвестор, который ищет вариант с наибольшей доходностью, или активный инвестор, покупающий квартиру с целью перепродать её за наибольшую цену, или, в конце концов, дальновидный владелец, который приобретает недвижимость из-за благоприятных условий на рынке, желая обеспечить своих детей будущим жильём – все они рассуждают по-разному. Их цели в отношении недвижимости отличаются не меньше, чем итоговый результат, и это влияет на все аспекты: от планировки и расположения квартиры до её возраста.

Считается, что инвестор должен сохранять холодную голову, неподвластную эмоциям. Но многие по-прежнему выбирают квартиру согласно своему вкусу – ту, в которой бы сами хотели жить, забывая о том, что на самом деле им нужно осматривать жильё глазами потенциального арендатора.

Размер имеет значение

Информация с максимальной степенью достоверности – выгоднее всего инвестировать в квартиры с планировкой 2+1 и 2+кн. Они покрывают наибольшую часть спроса: арендаторов-одиночек, молодых пар, иностранных работников в местных компаниях и людей пенсионного возраста, вынужденных переехать вследствие высоких расходов.

Другими словами: у квартир среднего размера гораздо больше вероятность найти арендатора в кратчайшие сроки. К тому же такая недвижимость обладает наилучшим соотношением между покупной ценой и арендной платой, что идеально подходит тем инвесторам, кто души не чает в высоком показателе доходности.

Что же касается более крупной недвижимости от 3+кн, то обычно она стоит намного дороже - и несоизмеримо относительно арендной платы. Её потенциальная целевая аудитория – семьи с детьми – постоянно стремится к тому, чтобы купить собственное жильё.

Таким образом, активный спрос на большие квартиры есть лишь у студентов, которые зачастую арендуют отдельные комнаты. Но разве кто-то из владельцев мечтает сдавать свою недвижимость студентам?

Самые маленькие квартиры подходят инвесторам ещё меньше, чем самые крупные. Почти всегда их арендуют одиночные жильцы, которых, по заверениям специалистов, в Чехии не очень много.

Большие города или маленькие поселки

Наибольший интерес к аренде жилья проявляется в Праге, а за ней следуют Брно и Острава. В рамках крупного города крайне важно выбрать правильный район – ключевую роль играет не только соотношение цены и арендной платы, но и сам по себе спрос на жильё.

В этом смысле самые популярные районы Праги – Высочаны, Стршишков, Стодулки или Голешовице. Их нельзя назвать наиболее красивыми или современными в Праге – скорее наоборот, но зато там самые выгодные цены.

Весьма желанные – и более дорогие – районы Карлин, Панкрац и Смихов, в которых часто арендуют жильё работники местных административных зданий и офисов. Велик спрос и в районах Прага 4 и Прага 6, поближе к университетам, где есть превосходный шанс сдать квартиру 3+1 нескольким студентам.

Конечно, выбор жилья в крупном городе затрагивает не только район, но и транспортную доступность: в идеале поблизости должна располагаться станция метро или трамвайная остановка. Немаловажна и окружающая инфраструктура – школы, магазины, рестораны.

И хотя Прага выглядит идеально подходящей для инвестирования, приумножить капитал можно и в меньших городах или даже посёлках, где цены на жильё значительно ниже, однако арендная плата падает в гораздо менее пропорциональном темпе. Что на самом деле важно – знание регионов, которые обладают своей спецификой. Например, Оломоуц считается студенческим гнездом, а в Младе Болеслав производят автомобили – в каждом городе будет распространён определённый социальный слой, подбирающий жильё относительно собственных, весьма различных потребностей.

Говоря простым языком: близость крупных и стабильных фирм с большим количеством работников является главным критерием для покупки инвестиционной недвижимости в регионах.

Новый, пустой, старый

От целей инвестора зависит не только расположение, но и возраст квартиры, которую он намерен купить. Наибольшую доходность от аренды принесут более старые квартиры с более низкой покупной ценой, а вот элитная квартира в новом девелоперском проекте за несколько лет значительно подорожает, будучи достаточно современной к тому моменту, когда придёт время её передачи в руки наследников.

Что касается новостроек, то при знакомстве с ними нужно быть готовым к солидным ценам, которые, впрочем, начинают приносить выгоду сразу после ввода квартиры в эксплуатацию. Низкие расходы на техобслуживание и фонд ремонтных работ, а также согласие съёмщика платить более высокую арендную плату – всё это играет на пользу инвестиции в новостройку. Не стоит забывать и о комфорте: как правило, новым квартирам принадлежит балкон или терраса, их стены пропускают меньше звука, нежели квартиры в панельных домах, и к тому же нередко новый владелец может купить парковочное место рядом с домом.

И наоборот, при покупке более старой недвижимости необходимо учитывать всевозможные расходы на реконструкцию. Хотя качество некоторых новостроек может вызывать сомнения, квартиры в приличном возрасте практически всегда нуждаются в большом внимании к своему техническому состоянию. Если новому владельцу придётся менять систему отопления или электропроводку, то он смело может прибавлять к покупной цене несколько десятков или даже сотен тысяч крон. То же самое касается и коммунальных платежей: возрастные квартиры с каждым годом обходятся всё дороже в эксплуатации, требуя извечных расходов на ремонт. Все эти немаловажные факторы могут оказывать ключевое влияние на доходность инвестиции.

В любом случае, будь то старая недвижимость или новая – для съёмщика важно, чтобы арендованное жильё было оборудовано хотя бы минимальными удобствами: кухней, холодильником, стиральной машиной и шкафами. Всё зависит от категории и достатка. Если студенты будут рады жить в спартанских условиях – с кроватью и столом, и, конечно, Интернетом – то для привлечения респектабельного иностранного менеджера известной компания лучше не экономить.

В этой статье перечислены типичные ситуации, с которыми сталкивается большинство покупателей, которые желают приобрести недвижимость в качестве инвестиции. Но в жизни бывает по-разному: например, японские менеджеры специально выбирают более дорогие квартиры – не потому, что те лучше обставлены, а потому, что руководителю высшего звена в Японии просто по рангу не положено проживать в квартире, чья стоимость ниже определённого значения.

И хотя пути съёмщиков неисповедимы, их внимание всегда привлечёт квартира, которая куплена и обустроена согласно их желаниям и потребностям.