Инвестиционная привлекательность зарубежной недвижимости

С покупкой недвижимости для себя, для постоянного проживания и собственного отдыха, всё более или менее понятно. Покупатель выбирает то, что ему больше нравится, и где ему комфортнее будет проводить время. Обычно это квартира в уже построенном доме рядышком с морским побережьем.

При покупке недвижимости в качестве актива, первостепенную важность имеет инвестиционная привлекательность, поэтому необходимо более детально углубиться в анализ рынка и исследовать анализ рынка, потенциал роста цены, арендные ставки по аналогичным объектам.

Инвесторы чаще приобретают недвижимость в строящихся домах и комплексах, если только они не ставят перед собой цель начать получать доход от аренды сразу после покупки объекта. При покупке на начальной стадии строительства цена на квадратные метры значительно отличается от цены в сданном в эксплуатацию доме. В течение процесса строительства цена может вырасти на 15-30%. А в случае, если инвестор покупает сразу несколько апартаментов, застройщик предоставляет ещё и существенную дополнительную скидку.

Приведём пример расчёта доходности:

Возьмём для примера квартиру стоимостью 50 тысяч евро на стадии строительства. После окончания строительства, инвестор продаёт апартаменты и фиксирует прибыль. За это время повышается и инвестиционная привлекательность: квартира растет в цене на 30-40% и её стоимость составит 65-75 тыс. евро на этапе  начала строительства (сразу после  получения разрешения на строительство) следующим образом:

• на 50% стоимости квартиры (25 т. евро) инвестор берёт кредит в турецком банке под 9% годовых сроком на 10 лет. Итого, выплаты за первый год составят 3,8 т. евро (2,2 тыс. на тело кредита и 1,6 тыс. на %).
• 50% стоимости и дополнительные затраты (ок. 6%, итого: 25 + 3 = 28 т. евро) инвестор оплачивает за свой счёт.

Подведём итоги. Затраты инвестора составили 31,8 тыс. евро:

• 28 тыс. сразу;
• 3,8 тыс. – платежи по кредиту в течение года.

Оставшаяся  задолженность = 23,4 тыс. евро (25 т. – 1,6 т. от тела кредита).

Инвестиционная привлекательность в виде чистого дохода составит:
65(75) – 31,8 – 23,4 – 2,8(затраты при продаже) = 7 (17) тыс. евро
Рентабельность составит от 22 % до 53,4%.

Данный  пример является ориентировочным с использованием среднестатистических  показателей.
В  таблице ниже приведена сравнительная  характеристика для рассмотренного  примера для сделок, осуществляемых  с использованием собственных и заёмных средств.

Этот пример расчитан с использованием среднерыночных индикаторов. В зависимости от стратегии инвестора и рыночной ситуации, более целесообразным может быть сдать апартаменты в аренду либо продать их позднее, чем через 1 год.

Аренда  недвижимости

Альтернативный  продаже служит вариант: сдача квартиры в аренду, доход от которой зачастую полностью перекрывает выплаты по кредиту.

Инвестиционная привлекательность от аренды составляет порядка 7-14% в год на вложенные средства для жилой недвижимости. Это один из лучших показателей среди европейских стран и он указывает на то, что покупатель квартиры может вернуть её стоимость за 7-14 лет, сдавая квартиру в аренду.

Одно из преимуществ покупки квартир в уже построенных домах – это возможность сразу после покупки сдавать недвижимость в аренду и использовать в личных целях (для отдыха).

Стоимость  услуг компаний, специализирующихся  на сдаче недвижимости в аренду, колеблется на уровне 15 ... 20% от  чистой прибыли (для посуточной / помесячной аренды).

При подписании договора аренды на длительный  срок комиссия обычно оплачивается единоразово. Оплатой налогов на прибыль от сдачи апартаментов в аренду также занимается компания (налог составляет от 15 до 35 % в зависимости от площади квартиры, но на практике далеко не все платят его в полном объёме).

Также пользуется спросом сервис гарантированной аренды, когда собственник квартиры и управляющая компания (чаще всего это застройщик) договариваются о фиксированной цене, которую управляющая компания платит за право сдавать квартиру, а всё что зарабатывается свыше гарантированной суммы является прибылью компании.