Інвестиційна привабливість закордонної нерухомості

З покупкою нерухомості для себе, для постійного проживання та власного відпочинку, все більш менш зрозуміло. Покупець обирає те, що йому більше подобається, і де йому комфортніше проводити час. Зазвичай це квартира у вже побудованому будинку поряд з морським узбережжям.

При купівлі нерухомості як актив, першорядну важливість має інвестиційна привабливість, тому необхідно детальніше заглибитися в аналіз ринку та дослідити аналіз ринку, потенціал зростання ціни, орендні ставки за аналогічними об'єктами.

Інвестори частіше купують нерухомість в будинках і комплексах, що будуються, якщо тільки вони не ставлять перед собою мету почати отримувати дохід від оренди відразу після купівлі об'єкта. При покупці на початковій стадії будівництва ціна на квадратні метри значно відрізняється від ціни в будинку, що зданий в експлуатацію. Протягом процесу будівництва ціна може зрости на 15–30%. А якщо інвестор купує відразу кілька апартаментів, забудовник надає ще й істотну додаткову знижку.

Наведемо приклад розрахунку прибутковості:

Візьмемо для прикладу квартиру вартістю 50 тисяч євро на стадії будівництва. Після закінчення будівництва, інвестор продає апартаменти та фіксує прибуток. За цей час підвищується і інвестиційна привабливість: квартира зростає в ціні на 30-40% і її вартість складе 65-75 тис. євро на етапі початку будівництва (відразу після отримання дозволу на будівництво) наступним чином:

• на 50% вартості квартири (25 т. євро) інвестор бере кредит у турецькому банку під 9% річних на 10 років. Отже, виплати за перший рік становитимуть 3,8 т. євро (2,2 тис. на тіло кредиту та 1,6 тис. на %).
• 50% вартості та додаткові витрати (бл. 6%, разом: 25 + 3 = 28 т. євро) інвестор оплачує за свій рахунок.

Підведемо підсумки. Витрати інвестора становили 31,8 тис. євро:

• 28 тис. одночасно;
• 3,8 тис. – платежі за кредитом протягом року.

Заборгованість, що залишилася = 23,4 тис. євро (25 т. – 1,6 т. від тіла кредиту).

Інвестиційна привабливість у вигляді чистого доходу становитиме:
65 (75) - 31,8 - 23,4 - 2,8 (витрати при продажу) = 7 (17) тис. євро
Рентабельність становить від 22 % до 53,4%.

Даний приклад є орієнтовним з використанням середньостатистичних показників.
У таблиці нижче наведена порівняльна характеристика для розглянутого прикладу для угод, що здійснюються з використанням власних і позикових коштів.

Цей приклад розрахований із використанням середньоринкових індикаторів. Залежно від стратегії інвестора та ринкової ситуації, найбільш доцільним можливо здати апартаменти в оренду або продати їх пізніше, ніж через 1 рік.

Оренда нерухомості

Альтернативний продаж служить варіант: здавання квартири в оренду, дохід від якої часто повністю перекриває виплати за кредитом.

Інвестиційна привабливість від оренди становить близько 7-14% на рік на вкладені кошти для житлової нерухомості. Це один із найкращих показників серед європейських країн і він вказує на те, що покупець квартири може повернути її вартість за 7-14 років, здаючи квартиру в оренду.

Одна з переваг покупки квартир у вже збудованих будинках – це можливість відразу після покупки здавати нерухомість в оренду та використовувати в особистих цілях (для відпочинку).

Вартість послуг компаній, що спеціалізуються на здачі нерухомості в оренду, коливається на рівні 15 ... 20% від чистого прибутку (для подобової / помісячної оренди).

При підписанні договору оренди на тривалий термін комісія зазвичай оплачується одноразово. Оплатою податків на прибуток від здачі апартаментів в оренду також займається компанія (податок становить від 15 до 35% залежно від площі квартири, але на практиці далеко не всі сплачують його в повному обсязі).

Також користується попитом сервіс гарантованої оренди, коли власник квартири та керуюча компанія (найчастіше це забудовник) домовляються про фіксовану ціну, яку керуюча компанія платить за право здавати квартиру, а все, що заробляється понад гарантовану суму, є прибутком компанії.