Инвестиции в недвижимость: деление квартир на студии

Кому подходят квартиры-студии?

Исследования – как зарубежные, так и украинские – показывают, что небольшие квартиры пользуются популярностью не только из-за снижения платежеспособности населения и подорожания жилья. Наибольшей популярностью пользуются студии рядом с крупными университетами или бизнес-центрами, так, чтобы студентам и специалистам из других городов не пришлось далеко добираться до места работы или учёбы.

Мини-жилье больше предпочитают люди, которые живут одни (студенты), или молодые пары, которые большую часть времени проводят на работе. Такое жилье стоит дешевле, чем большинство однокомнатных квартир. Соответственно, это выгодно для инвесторов. Купив одну просторную квартиру, можно разделить её на несколько студий. Кроме того, маленькое жилье по площади предполагает небольшие счета за коммунальные услуги.

Если вы хотите инвестировать в недвижимость, квартиры-студии – хороший вариант для сдачи в аренду.

Преимущества такой стратегии:

• Увеличение стоимости при сдаче в аренду.
• Быстрая окупаемость при сдаче в аренду.
• Возможность создать пассивный доход.

Недостатки стратегии:

• Ремонт должен быть максимально компактным и "умным", а не просто красивая картинка.
• Необходимы значительные первоначальные вложения, равные стоимости объекта и перепланировки. 
• Необходимость в сотрудничестве с управляющей компанией.

Квартиры-студии с точки зрения инвестора

Рассмотрим инвестиционный кейс.

Цель: получение постоянного пассивного дохода.

Стратегия: покупка квартиры с дальнейшей разбивкой на 2, 3, 4 квартиры-студии и сдача их в аренду.

План действий:

1.Подбор объекта: специалист агентства зарубежной недвижимости поможет определить критерии подходящего объекта – с лучшей локацией, планировкой и максимальным доходом. Можно заняться поиском самому и объехать объекты, специально прилетая в другую страну, возможно, несколько раз, потратив уйму времени и сил.

Наши опытные специалисты сотрудничают с застройщиками и зарубежными агентами-партнерами уже более 8 лет, мы зададим вам уточняющие вопросы и предложим только самые интересные для вас варианты.

2. Покупка квартиры: для примера рассмотрим инвестиции в недвижимость Польши – стоимость квадратного метра в центре Варшавы составляет в среднем 3500 € (2 650 - 4 400 €), в спальном районе города 2200 € (1 750 - 2 900 €).

Важный фактор успеха в данной стратегии – это покупка по сниженной стоимости. Если приобрести квартиру “вторичного фонда” от собственника, как правило, её стоимость ниже на 15-20%, чем цена новостройки.

Для сравнения: одна студия (комната с открытой кухней площадью 18 кв.м + ванная) в новостройке от застройщика: стоит от 214 000 злотых (50 000 €) в спальном районе.

3. Ремонт и разделение на несколько студий: ключевой аспект реализации стратегии  – это правильно подобранная планировка. Для переделки в студию необходимо в отделенной комнате установить сантехнику (душевая кабина, туалет) и провести электрику для духового шкафа и электроплиты (т.к. она отличается от остальной проводки).

Ремонт в смарте надо спланировать так, чтобы осталось как можно больше жилой площади. Для этого можно установить: двухкомфорочную плиту, душевую кабину, раскладной диван вместо кровати. Важный момент – поиск такой квартиры, чтобы при делении ее на несколько студий у каждой осталось окно.

4. Передать каждую квартиру управляющей компании и сдать в долгосрочную аренду дороже: преимущество заключается в том, что квартира, поделенная на студии, приносит больше денег, чем если сдавать квартиру целиком одному арендатору. 

Квартира, поделенная на студии, приносит больше денег, чем если сдавать квартиру целиком одному арендатору.

Например, приобретем квартиру с 3 спальнями в центре Варшавы, в 300 метрах от метро. Сдав ее одному арендатору можно получать доход 1 200 €. Если эту квартиру разделить на 3 студии, то сдать каждую можно по 650 €. В результате, доход в месяц будет на 38% выше, что уменьшит срок окупаемости инвестиций. 

Подробнее: при покупке квартиры 3+1 (площадью 60 кв.м, стоимостью 190 тыс.€) и сдаче её в аренду по 1 200 €, срок окупаемости составит 14 лет. Использовав данную схему, учитывая вложенные средства в ремонт 20 тыс.€, срок окупаемости уменьшится до 9 лет. Через 9 лет вы получаете актив не вложив собственных средств, а только управляя объектом.

Где лучше приобрести недвижимость для переделки?

Гарантия дохода в реализации данной стратегии – это выбор района с устойчивым спросом на аренду. Это важно и при продаже квартиры. Лучшее расположение – возле транспортных узлов (станции метро, железнодорожные станций, связывающие город и пригороды), крупных бизнес-центров и университетов.