Інвестиції в нерухомість: розділення квартир на студії

Кому підходять квартири-студії?

Дослідження – як закордонні, так і українські – показують, що невеликі квартири користуються популярністю не лише через зниження платоспроможності населення та подорожчання житла. Найбільшою популярністю користуються студії поруч із великими університетами чи бізнес-центрами, так, щоб студентам та спеціалістам з інших міст не довелося далеко діставатися місця роботи чи навчання.

Міні-житло більше віддають перевагу людям, які живуть одні (студенти), або молодим парам, які більшу частину часу проводять на роботі. Таке житло коштує дешевше ніж більшість однокімнатних квартир. Відповідно, це вигідно для інвесторів. Купивши одну простору квартиру, можна поділити її на кілька студій. Крім того, маленьке житло за площею передбачає невеликі рахунки за комунальні послуги.

Якщо ви хочете інвестувати в нерухомість, квартири-студії – найкращий варіант для здачі в оренду.

Переваги такої стратегії:

• Збільшення вартості під час здачі в оренду.
• Швидка окупність при здачі у найм.
• Можливість створення пасивного доходу.

Недоліки стратегії:

• Ремонт повинен бути максимально компактним та "розумним", а не просто красива картинка.
• Необхідні значні початкові вкладення, рівні вартості об'єкта та перепланування.
• Необхідність у співпраці з керуючою компанією.

Квартири-студії з погляду інвестора

Розглянемо інвестиційний кейс.

Ціль: отримання постійного пасивного доходу.

Стратегія: купівля квартири з подальшою розбивкою на 2, 3, 4 квартири-студії та здавання в оренду.

План дій:

1.Підбір об'єкта: спеціаліст агентства зарубіжної нерухомості допоможе визначити критерії відповідного об'єкта - з кращим локацією, плануванням і максимальним доходом. Можна зайнятися пошуком самому і об'їхати об'єкти, спеціально прилітаючи в іншу країну, можливо, кілька разів, витративши багато часу і сил.

Наші досвідчені фахівці співпрацюють із забудовниками та закордонними агентами-партнерами вже більше 8 років, ми поставимо вам уточнюючі питання та запропонуємо тільки найцікавіші для вас варіанти.

2. Купівля квартири: для прикладу розглянемо інвестиції в нерухомість Польщі – вартість квадратного метра в центрі Варшави складає в середньому 3500 євро (2 650 – 4 400 євро), в спальному районі міста 2200 євро (1 750 – 2 900 євро).

Важливий чинник успіху у цій стратегії – це покупка за зниженою вартістю. Якщо придбати квартиру "вторинного фонду" від власника, як правило, її вартість нижча на 15-20%, ніж ціна новобудови.

Для порівняння: одна студія (кімната з відкритою кухнею площею 18 кв.м + ванна) у новобудові від забудовника: коштує від 214 000 злотих (50 000 €) у спальному районі.

3. Ремонт та поділ на кілька студій: ключовий аспект реалізації стратегії – це правильно підібране планування. Для переробки в студію необхідно у відокремленій кімнаті встановити сантехніку (душова кабіна, туалет) та провести електрику для духової шафи та електроплити (т.к. вона відрізняється від решти проводки).

Ремонт у смарті треба спланувати так, щоб залишилося якнайбільше житлової площі. Для цього можна встановити двокомфорочну плиту, душову кабіну, розкладний диван замість ліжка. Важливий момент – пошук такої квартири, щоб при розподілі її на кілька студій у кожної залишилося вікно.

4. Передати кожну квартиру компанії, що управляє, і здати в довгострокову оренду дорожче: перевага полягає в тому, що квартира, поділена на студії, приносить більше грошей, ніж якщо здавати квартиру цілком одному орендарю.

Квартира, поділена на студії, приносить більше грошей, ніж якщо здавати квартиру цілком одному орендарю.

Наприклад, придбаємо квартиру з 3 спальнями у центрі Варшави, за 300 метрів від метро. Здавши її одному орендарю, можна отримувати дохід 1 200 €. Якщо цю квартиру розділити на 3 студії, здати кожну можна по 650 €. В результаті, дохід на місяць буде на 38% вищим, що зменшить термін окупності інвестицій.

Докладніше: при купівлі квартири 3+1 (площею 60 кв.м, вартістю 190 тис.€) та здачі її в оренду по 1 200 €, термін окупності становитиме 14 років. Використовуючи цю схему, враховуючи вкладені кошти на ремонт 20 тис.€, термін окупності зменшиться до 9 років. Через 9 років ви отримуєте актив не вклавши власних коштів, а лише керуючи об'єктом.

Де краще придбати нерухомість для переробки?

Гарантія доходу реалізації цієї стратегії – це вибір району зі стійким попитом оренду. Це важливо і під час продажу квартири. Найкраще розташування – біля транспортних вузлів (станції метро, залізничні станції, що зв'язують місто та передмістя), великих бізнес-центрів та університетів.