Покупка для аренды

Покупка недвижимости для сдачи в аренду

Одной из самых популярных целей покупки апартаментов на побережье (наряду с инвестициями в строящиеся комплексы и покупкой для собственного проживания либо отдыха) является покупка с целью последующей сдачи в аренду.

В Турции в следствие бурных темпов строительства очень развит сервис управления недвижимостью. Существует множество управляющих компаний, которые помогают собственнику сдать в аренду свои апартаменты.

Есть 2 вида аренды, предлагаемых управляющими компаниями:

Гарантированная аренда. В этом случае между собственником недвижимости и управляющей компанией подписывается контракт, по условиям которого компания обязуется выплачивать фиксированную сумму собственнику, а остальную прибыль ложит в свой карман. Такие договора обычно подписываются на срок от одного года. Управляющие компании предлагают по ним вознаграждение на уровне 5-7% от стоимости недвижимости в год. Сумма небольшая, но зато собственник полностью перекладывает все заботы на управляющую компанию, которая самостоятельно оплачивает айдат (квартплату), показания счётчиков, налоги и прочее. По условиям такого договора за собственником остаётся право проживания в квартире 1-2 месяца в году (о датах собственник заранее информирует управляющую компанию).

Аренда по факту. В этом случае управляющая компания не выплачивает собственнику фиксированную сумму, а сдаёт квартиру на согласованным с инвестором условиях, информирует собственника о каждом факте сдачи и проводит с ним взаиморасчёты за вычетом своей комиссии (10-20% от общей прибыли). Аренда по факту обычно приносит большую прибыль, чем гарантированная аренда (8-12% в год), но эта прибыль не является гарантированной и выплачивается постфактум.

Через управляющие компании сдаётся более 90% квартир, принадлежащих иностранцам. Действительно, заниматься рентным бизнесом, находясь в другой стране крайне сложно и неоправданно. Не обращаются в управляющие компании лишь те, кто, проживая в Турции, владеет несколькими квартирами и сдаёт их самостоятельно либо те, кто владеет таким количеством недвижимости, что целесообразным становится создание собственной управляющей компании.

Зачастую сервис управления зарубежной недвижимости своим клиентам предоставляют и сами застройщики, но это обычно касается лишь купленных у них апартаментов.

Аренда каких апартаментов пользуется наибольшим спросом?

Наибольшим спросом пользуется жильё при условии сочетания ряда факторов:

• расстояние до моря не более 400-500 метров. Километровая прогулка при сорокаградусной жаре всерьёз отпугивает потенциальных арендаторов;
• апартаменты расположены в современном комплексе с развитой инфраструктурой. Практически во всех комплексах, построенных в последние годы, есть открытый бассейн, фитнес-центр, сауна, хамам и детская площадка. Боле развитая инфраструктура предполагает также наличие крытого бассейна, горки в открытом бассейне, теннисный стол, бильярд, а для элитных комплексов зачастую также боулинг, минигольф, кинотеатр, спа-салон и прочее. При наличии огромного количества предложений по аренде в современных комплексах арендаторы очень неохотно рассматривают квартиры в старых домах, хотя в условиях ограниченного бюджета этот вариант приемлим;
• апартаменты 1+1 и 2+1 пользуются наибольшим спросом и ликвидностью, реже – студио и квартиры большой метражности;
• обстановка квартиры. Она не должна быть шикарной, но и спартанские условия никого особо не прельщают. Поэтому полный комплект бытовой техники и хорошая мебель являются обязательным условием для успешной сдачи в аренду;
• близость к городской инфраструктуре. Магазины, рынок, городской парк и транспортная развязка должны быть в пешеходной доступности.
• немаловажным, хотя и не определяющим является и пресловутый вид на море.

Сезонность аренды. Наибольший ажиотажный спрос приходится на июль-август, апартаменты на эти месяцы обычно бронируются ещё весной и стоят максимально дорого. Так квартира 1+1 в современном комплексе сдаётся в этот период за 1 200 – 1 500 евро / месяц. Цены на июнь и сентябрь обычно на 10-15% дешевле, на май и октябрь – ещё дешевле. С ноября по апрель апартаменты можно сдать только европейцам по невысокой цене. В этот период в Турцию активно приезжают семьи из Германии и скандинавских стран, которые едут сюда “перезимовать” на несколько месяцев.

Альтернативный понедельный и помесячный вариант – сдача в аренду на длительный период местному населению или иностранцам, работающим в Турции. В этом случае квартира не простаивает в зимние месяцы, а управляющая компания берёт за свои услуги лишь сумму, эквивалентную аренде на полмесяца. Неоспоримым преимуществом является и то, что в апартаментах проживает один постоянный арендатор, что позитивно влияет на состояние квартиры и замедляет износ мебели и бытовой техники. Правда, доходность в данном случае обычно уступает варианту понедельной и помесячной сдачи в “высокий” сезон.

При покупке квартиры с целью последующей сдачи её в аренду целесообразным является использование кредитных средств. Кредит даётся на 50% стоимости апартаментов на срок до 15 лет. Ставка по кредиту на 10-15 лет в турецких банках составляет 7-8% годовых. Несложно посчитать, что арендной платы хватает и на покрытие кредитных платежей и на обеспечение прибыли владельцу квартиры. Таким образом, покупая апартаменты для сдачи в аренду инвестор выплачивает только половину сумму, а вторая половина постепенно растворяется за счёт арендных платежей.

Например, при оформлении кредита на 25 000 евро под 7,8% на 15 лет (стоимость квартиры – 50 000 евро) ежемесячный платёж составит 236 евро в месяц (или 2 832 евро/ год), а прибыль от сдачи 4-6 тысяч евро/год (8 и 12% годовых соответственно). Таким образом, 1-3 тысячи в год собственник получит в виде чистой прибыли. Без использования кредита эта сумма составит 4-6 тысяч.

Именно поэтому а также в связи с общим ростом цен на турецкую недвижимость покупка апартаментов в Турции с целью последующей сдачи их в аренду становится всё более популярной!