Покупка для оренди

Купівля нерухомості для здачі в оренду

Однією з найпопулярніших цілей купівлі апартаментів на узбережжі (поряд з інвестиціями в комплекси, що будуються і покупкою для свого проживання або відпочинку) є покупка з метою подальшої здачі в оренду.

У Туреччині через бурхливі темпи будівництва дуже розвинений сервіс управління нерухомістю. Існує безліч керівників компаній, які допомагають власнику здати в оренду свої апартаменти.

Є 2 види оренди, що пропонуються керуючими компаніями:

Гарантована оренда. У цьому випадку між власником нерухомості та керуючою компанією підписується контракт, за умовами якого компанія зобов'язується виплачувати фіксовану суму власнику, а решту прибутку покладає до своєї кишені. Такі договори зазвичай підписуються терміном від року. Керуючі компанії пропонують за ними винагороду на рівні 5-7% вартості нерухомості на рік. Сума невелика, зате власник повністю перекладає всі турботи на керуючу компанію, яка самостійно оплачує айдат (квартплату), свідчення лічильників, податки та інше. За умовами такого договору за власником залишається право проживання у квартирі 1-2 місяці на рік (про дати власник заздалегідь інформує керуючу компанію).

Оренда за фактом.У цьому випадку керуюча компанія не виплачує власнику фіксовану суму, а здає квартиру на погоджених з інвестором умовах, інформує власника про кожен факт здавання та проводить з ним взаєморозрахунки за вирахуванням своєї комісії (10-20% від загального прибутку). Оренда за фактом зазвичай приносить більший прибуток, ніж гарантована оренда (8-12% на рік), але цей прибуток не є гарантованим та виплачується постфактум.

Через керуючі компанії здається понад 90% квартир, що належать іноземцям. Справді, займатися рентним бізнесом, перебуваючи в іншій країні, вкрай складно і невиправдано. Не звертаються в керуючі підприємства лише ті, хто, проживаючи в Туреччині, володіє декількома квартирами і здає їх самостійно або ті, хто має таку кількість нерухомості, що доцільним стає створення своєї керуючої компанії.

Найчастіше сервіс управління зарубіжної нерухомості своїм клієнтам надають і самі забудовники, але це зазвичай стосується лише куплених у них апартаментів.

Оренда яких апартаментів має найбільший попит?

Найбільший попит має житло за умови поєднання ряду факторів:

• відстань до моря трохи більше 400-500 метрів. Кілометрова прогулянка при сорокаградусній спеці всерйоз відлякує потенційних орендарів;
• апартаменти розташовані у сучасному комплексі з розвиненою інфраструктурою. Практично у всіх комплексах, збудованих останніми роками, є відкритий басейн, фітнес-центр, сауна, хамам та дитячий майданчик. Більш розвинена інфраструктура передбачає також наявність критого басейну, гірки у відкритому басейні, тенісний стіл, більярд, а для елітних комплексів найчастіше також боулінг, мінігольф, кінотеатр, спа-салон та інше. За наявності величезної кількості пропозицій щодо оренди в сучасних комплексах орендарі дуже неохоче розглядають квартири в старих будинках, хоча в умовах обмеженого бюджету цей варіант є прийнятним;
• апартаменти 1+1 та 2+1 користуються найбільшим попитом та ліквідністю, рідше – студіо та квартири великої метражності;
• обстановка квартири. Вона не повинна бути шикарною, але й спартанські умови нікого особливо не спокушають. Тому повний комплект побутової техніки та гарні меблі є обов'язковою умовою для успішної здачі в оренду;
• близькість до міської інфраструктури. Магазини, ринок, міський парк та транспортна розв'язка мають бути в пішохідній доступності.
• Важливим, хоч і не визначальним є і горезвісний вид на море.

Сезонність оренди. Найбільший ажіотажний попит посідає липень-серпень, апартаменти на ці місяці зазвичай бронюються ще навесні і коштують максимально дорого. Так квартира 1+1 у сучасному комплексі здається у цей період за 1 200 – 1 500 євро/місяць. Ціни на червень та вересень зазвичай на 10-15% дешевші, на травень та жовтень – ще дешевші. З листопада до квітня апартаменти можна здати лише європейцям за невисокою ціною. У цей період до Туреччини активно приїжджають сім'ї з Німеччини та скандинавських країн, які їдуть сюди перезимувати на кілька місяців.

Альтернативний понеділковий та помісячний варіант – здача в оренду на тривалий період місцевому населенню або іноземцям, які працюють у Туреччині. У цьому випадку квартира не простоює в зимові місяці, а компанія, що управляє, бере за свої послуги лише суму, еквівалентну оренді на півмісяця. Безперечною перевагою є й те, що в апартаментах проживає один постійний орендар, що позитивно впливає на стан квартири та уповільнює знос меблів та побутової техніки. Щоправда, дохідність у разі зазвичай поступається варіанту потижневої і помісячної здачі у “високий” сезон.

При купівлі квартири з подальшої здачі їх у найм доцільним є використання кредитних коштів. Кредит надається на 50% вартості апартаментів терміном до 15 років. Ставка за кредитом на 10-15 років у турецьких банках становить 7-8% річних. Неважко порахувати, що орендної плати вистачає і покриття кредитних платежів і забезпечення прибутку власнику квартири. Таким чином, купуючи апартаменти для здачі в оренду, інвестор виплачує лише половину суму, а друга половина поступово розчиняється за рахунок орендних платежів.

Наприклад, при оформленні кредиту на 25 000 євро під 7,8% на 15 років (ціна квартири – 50 000 євро) щомісячний платіж становитиме 236 євро на місяць (або 2 832 євро/рік), а прибуток від здачі 4-6 тисяч євро / Рік (8 та 12% річних відповідно). Таким чином, 1-3 тисячі на рік власник отримає у вигляді чистого прибутку. Без використання кредиту ця сума становитиме 4-6 тисяч.

Саме тому і у зв'язку із загальним зростанням цін на турецьку нерухомість купівля апартаментів в Туреччині з метою подальшої здачі їх в оренду стає все більш популярною!