Порада експерта: країни, де вигідно купувати нерухомість

Купівля нерухомості за кордоном – одна з найнадійніших інвестицій. Про це часто говорять експерти: інвестор отримує джерело регулярного доходу, плюс приємний бонус – можливість залишити повсякденну метушню та безтурботно відпочити у своєму житлі з видом на море. Але для багатьох фраза "віллу в Іспанії" все ще звучить як гарна мрія, з цією мрією люди багато років проживають у старій хрущовці: "Хотілося б, та як?".

Як оцінити ринок, скласти стратегію, розібратися з місцевими податками та почати заробляти? Що краще – здавати в оренду чи робити спекулятивні покупки? І нарешті, в нерухомість яких країн зараз краще вкладатися? Докладно про це розповів Віталій Яковлєв – керівник відділу продажу міжнародної інвестиційно-будівельної компанії Hayat Estate з офісами у 5 країнах світу.

- Віталію, чи варто сьогодні інвестувати у закордонну нерухомість?

– Я не знаю часу, коли в нерухомість не потрібно вкладати гроші. Здається, що цей ринок – лише каміння та цегла, насправді він постійно розвивається. А кризовий час знаходиться у нас у голові: нам кажуть, що криза в країні, то ми й думаємо. Криза – не означає, що у людей поменшало грошей, це означає, що в якийсь момент у когось грошей поменшало, а у когось їх побільшало. Питання треба ставити так: де зараз вигідно і надійно вкласти гроші в нерухомість. Інакше можна просто «заморозити» свої гроші або втратити якусь їхню частину.

- А з яким капіталом можна розпочинати цю справу?

- Якщо у вас є 2 тисячі доларів – це ваш перший внесок і, звісно, певні стабільні прибутки у валюті. Під вас уже можна буде розписати розстрочку, можливість отримання кредиту. Не факт, що ви сплачуватимете гроші до кінця за це житло, може, ви захочете його перепродати, коли ціна збільшиться. Заробите на цьому, підете та купіть іншу нерухомість.

- Які ж країни у тренді за вашими спостереженнями?

- Найпривабливіші сьогодні для інвестицій країни, на мій погляд, це насамперед Туреччина, де після девальвації ліри ціни зараз перебувають на локальному мінімумі і мають тенденцію до зростання, потім йдуть Іспанія, Таїланд. Дуже цікавими стали такі напрямки як Кіпр та Болгарія. Не можна залишити без уваги і такі країни, як Німеччина, Чорногорія, Польща, Греція. У кожній державі є свої вхідні умови та свої ціни.

Якщо у людини обмежений бюджет, але вона хоче купити житло на першій/другій лінії моря або заробити на будівництві, то це Туреччина. Тут ціни зараз на рівні Болгарії та Грузії, хоча тривалість сезону і, як наслідок, заробіток від туристичної оренди, вдвічі вищий! Також є високий потенціал зростання ціни за рахунок того, що у 2018 році ціни просіли на 20-40% внаслідок девальвації ліри.

Для Іспанії краще довгострокові інвестиції - купити зараз і продавати через 5-10-15 років, коли нерухомість у цій країні прийде на свої кола. Тому що іспанський ринок лише останні два-три роки показав тенденцію до зростання. До цього він майже десять років падав.

Якщо ми розглядаємо Таїланд, то, безумовно, тут найвигідніша орендна ставка — це хороша країна для того, щоб купити та здавати. Саме для інвесторів є програми з гарантованої оренди: людина просто купує нерухомість, віддає її компанії, що управляє, і отримує свої доходи. Але тут, щоб приїхати та відпочити у своїй квартирі, вам потрібно буде заплатити гроші – це бізнес. Є гарантована оренда під 7% річних, під 10% і навіть під 12%, але це інвестиція на 5-10-15 років. Для інвестора - це дуже зручно, не потрібно думати про амортизацію квартири, про клієнтів, про прибирання, податки. Нерухомістю найчастіше управляють не безіменні тайські компанії, а такі гіганти готельного бізнесу як Sheraton, Best Western, Wyndham, Marriott.

Південний Кіпр - це країна, яка зараз на першому місці серед потенційних інвесторів, які хочуть отримати або друге громадянство, або дозвіл на проживання (далі - ВНЖ) через купівлю нерухомості. Чому? Тому що Кіпр входить до Євросоюзу. У тій же Туреччині та Чорногорії при покупці нерухомості ви теж практично відразу отримуєте дозвіл на проживання на рік на всю вашу родину. На Кіпрі такі ж умови при купівлі будь-якої нерухомості від 300 тисяч євро. Але це посвідка на проживання країни Євросоюзу і з ним ви зможете вже подорожувати Європою без віз. Відкриваються великі перспективи. А якщо ви відкриваєте ПМП на Кіпрі, можливостей стане ще більше. Причому ПМЖ у вас довічний, вам потрібно буде лише протягом двох років один раз злітати на Кіпр. Тобто острів перед вами не ставить жодних умов практично.

Для більшості клієнтів тут передбачена цікава програма з інвестицій – Ви вкладаєте у місцеву нерухомість 2 млн. євро і за 3 місяці отримуєте громадянство. При цьому ви не даруйте економіці Кіпру ці гроші, на відміну від Мальти, де для паспорта вам просто потрібно буде безповоротно віддати країні більше півмільйона євро. Тут ви спокійно отримуєте на всю сім'ю паспорта і через 3 роки можете спокійно продати свою нерухомість, залишивши тільки квартиру мінімальною вартістю 500 тисяч - це має бути ваша резиденція на Кіпрі.

Що ще важливо знати потенційному інвестору про Кіпр – тут знайшли величезне родовище газу і з 2019 року розпочнеться його промислова розробка. Обсяг запасів – 300% ВВП країни. На острів прийдуть найбільші нафтогазові компанії. Крім того, на Кіпрі схвалено будівництво найбільшого у Європі казино-курорту.

- Чим приваблива нерухомість Чорногорії для інвестора?

- Ну, дивіться. Всі наші клієнти переважно хочуть купувати нерухомість біля моря. Туреччина, Кіпр, Іспанія – це Середземноморське узбережжя. Чим вигідно відрізняються країни Балканського півострова – Албанія, Чорногорія та Хорватія – тим, що вони знаходяться на Адріатичному узбережжі. Це інше море, інша природа. Чорногорія взагалі дуже компактна країна – є такі красиві міста-бухти, як Будва, Бар, Котор. Там комфортно жити, і ви у центрі Європи. Чорногорія зараз подала заявку до НАТО. Нерухомість у Чорногорії стартує від 1600 євро за квадратний метр. Квартира 1+1, близько 50-60 квадратів може коштувати від 75 тисяч євро. Так, це будуть не такі шикарні комплекси, як у Таїланді чи Туреччині, але ця квартира буде за 800 метрів від узбережжя, нічне життя Будви буде перед вами!

- Віталію, а як же можна здійснити мрію «віллу в Іспанії»?

– Основний момент – оформлення цієї вілли. В Іспанії, якщо ви захочете купити землю, ви повинні розуміти, що потрібно сплатити податок 21% при покупці ділянки. І це не мала сума. Коли ви на своїй ділянці землі збудуєте віллу, також вам потрібно буде ще заплатити 10% ПДВ вже з цієї вілли або з будь-якої іншої нерухомості. І плюс близько 3% від суми – всі витрати на угоду: адвокат, нотаріус.

Ми радимо нашим клієнтам знаходити ділянки, які належать забудовникам, бо вони вже за вас сплатили податок на землю. І цей забудовник під ваш проект збудує віллу, в онлайн-режимі ви зможете спостерігати та контролювати цей процес. Від 9 до 12 місяців цілком можливо зробити собі гарну віллу в різних районах: від Плайя-де-Аро на кордоні з Францією і до Коста-Бланки, Аліканте, Малаги. Зараз не проблема збудувати в Іспанії нерухомість. Від 300 тисяч євро можна вже розглядати таку покупку. Місцеві банки видають кредити нерезидентам, відсоткову ставку у районі 2,8 - 3,5 % на рік. Але потрібно обов'язково довести ваші прибутки, показати ваш рівень життя. Ну і щоб отримувати дозвіл на проживання в Іспанії, потрібні додаткові кошти, причому не кредитні.

Зазначу, що за запитами клієнтів на квартиру у нас зараз на першому місці - Аліканте, там дуже прийнятна ціна-якість: від 120-130 тисяч євро можна розглядати хороші апартаменти в нових комплексах у доступності 300-400 метрів до моря. На другому місці - острів Майорка, на третьому - Каталонія (але кількість реальних угод там нижча, тому що ціни в Барселоні на порядок вищі, ніж в інших регіонах Іспанії).

- Як справи зі здаванням в оренду житла в Іспанії?

- Для оренди краще купувати житло у двох найбільш затребуваних туристичних регіонах: Коста-Бланка та Майорка. Але там дуже високі штрафи, якщо ви вирішите заробляти на оренді "в чорну". Тому потрібно шукати керуючу компанію з ліцензією на здачу.

- Що відбувається зараз на ринку нерухомості у Таїланді?

– Ринок Таїланду – це наочний приклад, що ринок нерухомості живий і постійно на ньому щось відбувається. Коли кілька років тому відбулася девальвація рубля, росіяни почали масово продавати свою нерухомість у Таїланді з дисконтом у 50-60% – за 50 тисяч доларів можна було купити квартиру. Тим самим вони обвалили ринок та ціни. Забудовники перестали будувати – ціна квартири в їхньому комплексі була набагато вищою, ніж будь-яка людина могла купити на вторинному ринку у того ж росіянина. Буквально рік це тривало, через рік на місце росіян прийшли французи та інші європейці, і зараз вони займають лідируючі позиції з інвестицій у нерухомість плюс приїжджають зараз китайці. Таїланд для них – це вже не просто відпочинок, а й вкладення. Тому що в Таїланді будуються справді дуже класні комплекси. Найголовніші місця – це Пхукет та Самуї. Клієнти на оренду є постійно, турпотік цілий рік. Ваша квартира буде постійно затребувана.

Ціни на нерухомість тут уже не падають, а повільно зростають: Паттайя починається від 55-60 тисяч доларів - без гарантованої оренди, це буде квартира-студія близько 30-35 кв.м., але в Таїланді навчилися дуже якісно розподіляти житловий простір. Інвестиції під гарантовану оренду стартують від 70 тисяч доларів, але це будуть стабільні виплати. На островах у нових комплексах на узбережжі чек починається від 100 тисяч доларів.

Якщо ж ви хочете переїхати і вам не обов'язкова близькість моря, то, скажімо, в центрі Пхукету можна купити хороший таунхаус за 140-150 тисяч доларів, і це вже не апартаменти 35 кв.м. У Таїланді немає податку на нерухомість, немає посвідки на проживання, ви можете приїжджати туди за різними візами: робочою, студентською, гостьовою і перебувати там скільки завгодно, просто періодично змінюючи ці візи. На островах хороша інфраструктура, відкриваються британські школи - тобто діти зможуть вивчати англійську мову. Основними забудовниками в Таїланді сьогодні є тайські та норвезькі компанії. Серед покупців багато китайців.

- А яка динаміка цін та обстановка на ринку нерухомості спостерігається в інших країнах?

- У Туреччині, незважаючи на всі катаклізми, ціна на нерухомість тепер зростає, забудовники не зупиняються. На первинному ринку ціна за квадрат починається від 600 євро — це нові комплекси за кілометр від моря. Найбільший відсоток зростання – у Стамбулі (тут великі перспективи – побудований вже третій аеропорт, який став одним із найбільших у Європі та світі) та на Середземноморському узбережжі (Аланія, Анталія). Велика кількість готелів на турецькому узбережжі виставлена на продаж. І зараз одні з основних інвесторів, які тут купують готелі, – це громадяни США. Китайський інвестор Туреччину для себе ще не відкрив, але я впевнений, що інвестиції з Піднебесної невдовзі прийдуть і сюди.

Зараз справді правильний час для входу в турецький ринок. Якщо 2017 року ціни забудовників на фундаменті стартували від 40-45 тисяч євро, то зараз на ринку є пропозиції від 28-30 тисяч євро.

В Іспанії, як я вже сказав, також намітилося стабільне зростання цін. Кіпр - там спочатку ціни були не маленькі, тому зараз Кіпр більше бере інвесторів паспортними програмами і тим, що вони покращили якість будівництва. У Чорногорії є тенденція до зростання цін на узбережжя. Всі країни, про які ми з вами говоримо, вони цікаві з точки зору того, що там зростають ціни і прийнятні умови для іноземних інвесторів.

- Як ви оцінюєте якість будівництва у цих державах?

- Турки – це одні з найкращих будівельників, за обсягами вони посідають третє місце у світі – попереду лише США та Китай. Це у нас є таке поняття, як «квартира після будівельників», де вам ще потрібно буде витрачатися на ремонт. Туреччина від цього відмовилася багато років тому, і зараз квартира вам здається готова, часто вже з меблями та технікою. На етапі будівництва забудовник все зробить за Вас. Таїланд за якістю може абсолютно конкурувати з Туреччиною, і в нових комплексах квартири лише «під ключ» йдуть.

В Іспанії можна купити квартиру і після будівельників, але в основному апартаменти за ціною від 200 тисяч євро здаються теж з ремонтом, може входити в ціну і пакет меблів. У Чорногорії внутрішній ремонт також вже буде.

- Спекулятивна покупка, наприклад, у Туреччині наскільки вигідна?

- Різниця в ціні на етапі проекту та вже готового житла може становити від 15 до 50%. В Аланії на першій лінії на етапі фундаменту ціна може бути 1000 євро за кв.м, а коли ця квартира буде готова та здана – вона коштуватиме понад 1.500 тисяч за кв.м.

- Яку пораду ви могли б дати тим, хто збирається купувати закордонні апартаменти?

- Якщо людина замислюється про те, щоб вкласти гроші в нерухомість за кордоном, насамперед їй потрібно відповісти самій собі на запитання: «Для чого я хочу купити цю квартиру чи будинок?». Запити різні, хтось хоче переїжджати на ПМП, хтось хоче заробляти на будівництві спекулятивний прибуток, комусь потрібен невеликий, але стабільний дохід – і все це різна нерухомість: за локацією, ціною, оформленням тощо. Перше питання, на яке необхідно собі відповісти, звучить так “З якою метою Я хочу придбати собі нерухомість за кордоном?”. Від відповіді це питання залежать вибір країни, локації, типу нерухомості та всі подальші дії.

Дякую за співбесіду!