Инвестиционная привлекательность: Украина vs зарубежье

Инвестирование в недвижимость предполагает достаточно долгий срок отдачи. Поэтому главным действием инвестора должно быть детальное выявление долгосрочных перспектив, связанных с типом недвижимости, способом ее использования и местом расположения.

Страны с максимальным ростом цен на жильё

Каждый инвестор старается максимально заработать на своей недвижимости: войти в строительство на начальном этапе, сдать квартиру в аренду или перепродать по более высокой цене. Особенно важно увеличение цен на недвижимость.

В туристических и курортных регионах это может происходить значительно быстрее, ибо здесь спрос формируют и местные, и зарубежные покупатели.

Таиланд: увеличение цен на 5-7% в год

По данным Global Property Guide, стоимость недвижимости за 2019 год выросла на +5,69%, а суммарный рост стоимости за последние 10 лет составил 48%:

По нашим наблюдениям, квартиры на Пхукете ежегодно дорожают на 5-7%, в некоторых локациях даже быстрее. К примеру, до 2014 года (когда курс гривны был втрое выше), к нам обращались клиенты и просили подобрать недвижимость с бюджетом до 100 000 $. Выбор был отличный, можно было предлагать и предлагать. А сейчас квартиры за эти деньги можно найти только в двух-трех проектах.

И пока нет предпосылок для изменений: экономика Таиланда растет, в сфере туризма – настоящий бум. К тому же, в популярных туристических регионах уже не хватает земли для застройки – это ещё больше увеличит цены в перспективе.

Обратите внимание! За 10 лет на Пхукете цена в районе Патонг выросла на 200%. Пример: 10 лет назад вы приобрели квартиру под 10% годовых. Итого, за 10 лет вы заработали 100%, но на росте цены вы заработали 200%. Это всегда очень важный факт, на который необходимо обращать внимание при выборе инвестиционного проекта. Рост цены намного важнее арендного дохода!

Испания выходит из кризиса

Испания на данный момент - лучшая из европейских стран в плане долгосрочного инвестирования. Можно купить сейчас и продать через 5-10-15 лет, когда цены на недвижимость в стране вырастут. Предпосылки есть, потому что испанский рынок только последние три года показывал тенденцию к росту. До этого, начиная с кризисного 2009-го и до 2015 года цены на недвижимость здесь ежегодно падали.

2015-й стал переломным: дальше падать некуда, и цены впервые за кризис выросли на 2%. 2018 год ознаменовался небывалым ростом цен на 8,4%, в 2019 году цены на жилье увеличились на 1,7%:

По прогнозам, к 2021 году недвижимость подорожает еще на 2...5%. Учитывая пандемию, можно сказать, что рост цен не прекратился, а лишь замедлился.

Турция

В Турции застройщики не останавливаются, цена на недвижимость растет. На первичном рынке стоимость за квадрат начинается от 600 евро - это новостройки в километре от моря. Наибольший процент роста – в Стамбуле +11,71% в 2019 году (здесь большие перспективы: построен третий аэропорт - один из самых больших в Европе и в мире) и на Средиземноморском побережье (Алания, Анталия).

Однако в реальном выражении рост цен на жилье является гораздо более скромным, составив 2,82% в течение года до 1 квартала 2020 года, из-за постоянно высокой инфляции в стране. До 2016 года Турция лидировала в мировом рейтинге по росту цен несколько лет подряд, однако в последние годы произошла существенная коррекция. В результате на данны й момент цены на Средиземноморском побережье Турции существенно уступают всем остальным европейским странам Средиземноморского бассейна, что позволяет прогнозировать восстановление и рост в обозримом будущем:

Украина

По данным Global Property Guide, цены на жилую недвижимость в Украине (Киев) с учётом инфляции за год к концу первого квартала 2020 года упали на -2,7%. Украинский рынок жилья все еще борется: цены на жилье в Украине падают с 2014 года. Второй квартал 2019 года - являлся 22-м кварталом подряд ежегодных падений цен. Тем не менее, спрос на покупку домов продолжает падать из-за роста процентных ставок и продолжительного политического кризиса в Украине. Арендная плата и стоимость земли также продолжают падать. С другой стороны, строительная активность растет.

Динамика цен недвижимости в Украине за последние 15 лет:

Ожидается, что украинский рынок жилья останется слабым в течение ближайшего времени, поскольку инвесторы придерживаются выжидательного подхода из-за пандемии.

Наш совет: рост цен - всегда очень важный факт, на который необходимо обращать внимание при выборе инвестиционного проекта.

Доходность от аренды

Таиланд

Застройщики в Таиланде предлагают покупателям не только беспроцентную рассрочку на период строительства, но и возможность заработать в этот период, и получать гарантированный доход после окончания стройки до 10 лет.

Рассмотрим рост инвестиций при покупке квартиры в Таиланде за 3 млн бат с программой гарантированного дохода 10% на 10 лет (при прогнозируемом сдержанном росте цен на 5% в год):

Эти факты говорят о том, что Таиланд - государство со стабильно растущей экономикой. Именно поэтому инвесторы этажами скупают здесь недвижимость и получают 7-15% годовых.

Турция

Цены на квадратный метр для квартир в Стамбуле резко снизились в долларовом выражении, и в настоящее время колеблются в диапазоне от 1100 до 4600 евро, что сильно зависит от района и местоположения. Квартиры в центральном районе Бешикташ намного дороже, чем в большинстве других районов Стамбула, с ценами около 4.600 евро за квадратный метр. Снижение цен (в долларах) имело место, несмотря на постоянный рост цен на жилье на местном уровне, и в значительной степени это связано с резким падением турецкой лиры.

В Стамбуле валовая доходность от аренды квартир - доход, полученный от покупной цены арендуемой недвижимости до налогообложения, затрат на вакансии и других расходов, - варьируется от 5% до 9%.

Украина

Квартира под аренду в Киеве приносит доход в 6-12% годовых в зависимости от месторасположения, качества ремонта и дома, площади и планировки объекта. Наиболее прибыльными в Киеве остаются квартиры на Печерске. Этот центральный район столицы интенсивно застраивается дорогостоящими жилыми комплексами бизнес- и премиум-класса. На этапе котлована цены на такие ЖК стартуют от 1.500 $ за квадратный метр, к окончанию строительства стоимость возрастает до 2.000-2.500 $/кв.м. После введения дома в эксплуатацию аренда квартир такого класса стартует от 800 дол/мес.

Приводим сравнительную таблицу расценок на квартиры и их аренду в центре Киева, а также в спальных районах столицы.

Кол-во комнат	Стоимость при покупке	Расположение	Цена аренды, грн/мес	Планируемый доход в год, грн
1-комн	до 1 млн грн	Спальные микрорайоны	8000 – 10000	96 000 – 120 000
1-комн	1-1,6 млн грн	Центр Киева, новые ЖК в спальных районах недалеко от метро	10 000 – 15 000	120 000 – 180 000
2-комн	до 1,8 млн грн	Спальные микрорайоны	10 000 – 14 000	120 000 – 168 000
2-комн	1,8 – 3,2 млн грн	Центр Киева, новые ЖК в спальных районах недалеко от метро	12 000 – 24 000	144 000 – 288 000
3-комн	до 2 млн грн	Спальные микрорайоны	10 000 – 16 000	120 000 – 200 000
3-комн	2,4 – 3,5 млн грн	Центр Киева, новые ЖК в спальных районах недалеко от метро	15 000 – 28 000	180 000 – 560 000

Из приведенных расценок видно, что в среднем срок окупаемости квартиры под аренду в Киеве составляет 10-12 лет. Точное время окупаемости зависит от суммы вложений в ремонт, мебель и бытовую технику, а также от затрат на содержание дома, коммунальные услуги и т.д.

Хороший доход на уровне 11,5% годовых. Но в гривне! – ведь ставки аренды квартир в Киеве в большинстве привязаны к гривне, а гривна за 13 лет упала в 5 раз по отношению к доллару...

Наш совет: наша работа с клиентами заключается не только в подборе самых ликвидных объектов для вложения, но и обосновании роста цен. В этом помогает архитектурный план и перспективы развития района, налоговые расчеты, и главное - это предложение наиболее выгодных условий покупки. То есть, нас интересует и доход от аренды, и перспектива роста цен.

Чемпионы по количеству туристов

Доход от аренды и заполняемость такой недвижимости зависит от популярности туристического направления среди путешественников. Наиболее популярные направления за последние годы:

Таиланд

В 2019 году Таиланд посетили 39 миллионов туристов - это новый национальный рекорд, сообщает Одиннадцатый (правительственный) национальный телеканал Таиланда со ссылкой на министерство туризма. 2018 год также стал рекордным - Таиланд принял 38 277 300 иностранных гостей, что на 7,5% больше, чем в 2017. Из-за вспышки коронавируса в 2020 году Таиланд предположительно сможет принять 33,8 млн иностранных туристов – на 6 млн меньше, чем годом ранее. Это самый низкий показатель за четыре последних года, но достаточно высокий для туристической отрасли страны.

Также выросли траты путешественников. В 2018 году туристы потратили в Таиланде более 2 триллионов бат (примерно 62 миллиарда долларов США). В 2019 году иностранные туристы потратили в стране 1,93 трлн бат.

Испания

За 2019 год в Испании побывали 83,7 млн туристов, что является наибольшим показателем за всю историю наблюдений. В 2018-м страну посетило 82,77 млн иностранных туристов, что на 1,1% больше, чем в 2017 году (+904 364). Речь идет о девятом годе туристического роста подряд (ну и последнего, в связи с пандемией).

За это время количество туристов увеличилось с 52,1 до 82,7 млн, то есть на 30,6 млн, в среднем на 3,4 млн в год. Таким образом, Испания заняла второе место в рейтинге самых посещаемых стран мира, уступив только Франции. По количеству доходов, полученных от туризма, она также находится на втором месте, уступая только США.

Турция

По данным Всемирной туристической организации, Турция сейчас занимает шестое место в мире по числу туристов и 14 - по доходам от туризма. Турцию в 2019 году посетили более 50 миллионов туристов - установив новый исторический рекорд в сфере туризма. Число туристов в 2018 году выросло на 21,8% - страну посетили 39,5 миллиона иностранных гостей, чему способствовали снижение стоимости лиры и увеличение числа отдыхающих с Ближнего Востока.

Каждый иностранный турист тратит в Турции с учетом перелета и проживания в отеле в среднем $765. К 2023 году Турция планирует принимать более 75 миллионов туристов в год и заработать на индустрии путешествий 65 миллиардов долларов в год.

Подведем итоги

Инвесторы в зарубежные страны в долгосрочной перспективе с учетом стабильности иностранных валют получают более высокую доходность на вложенный капитал. Чистая гарантированная доходность от аренды в Таиланде составляет 7-10% годовых против 3-5% в большинстве европейских столиц и 5-7% годовых на Турецкой Ривьере.

Но основной потенциал и важный фактор для принятия решения - это прирост стоимости недвижимости: он должен составить не менее 20–30% к цене покупки. К тому же, вкладывая средства в зарубежную недвижимость, вы будете получать доход в твердой валюте, не привязанной к гривне/рублю.

Обращайтесь к нам, и мы поможем в выборе объекта именно под Вашу инвестиционную стратегию!