Заработать на недвижимости: каким обещаниям нельзя верить

«Заходили за угол стоящего на первой линии дома?», – этими словами вступают в спор на любом форуме инвесторы в грузинскую недвижимость, имеющие опыт работы на этом рынке. Впрочем, Грузия не единственная разрекламированная страна, потенциал которой значительно меньше того, о чем говорят застройщики. Мы видим необходимость в развенчании нескольких мифов о ряде рынков. Есть несколько простых правил выбора недвижимости, которых стоит придерживаться для покупки объекта, который удовлетворит ваши цели и ожидания.

Начнем с целей. Недвижимость за рубежом покупают в двух случаях: для личных потребностей, таких как семейный отдых, эмиграция, обучение детей или же для того, чтобы на этой недвижимости зарабатывать. С покупкой недвижимости для личных целей все достаточно просто – обычно люди знают, где хотели бы купить дом. Покупая недвижимость для себя стоит оценивать несколько факторов: цена, нормативная база страны, позволяющая покупателю осуществить свои цели – ВНЖ или гражданство, инфраструктурные возможности, соответствующие ожиданиям покупателя – доступность аэропорта, близость к морю и так далее. Значительно сложнее обстоит дело с покупкой недвижимости в инвестиционных целях. Поддаваясь обещанию легких и быстрых денег, многие инвесторы терпят фиаско. Поскольку необходимо не верить обещаниям, а анализировать рынки.

Гарантированная аренда

Итак, заработать на зарубежной недвижимости можно двумя способами: спекулятивная продажа и аренда, в том числе гарантированная застройщиками аренда. Для того, чтобы заработать на гарантированной аренде стоит понимать факторы, генерирующие спрос на арендное жилье. Таким фактором является, во-первых, темп жизни города. Арендное жилье востребовано в туристических городах и финансово-промышленных центрах стран, преимущественно в столицах. При этом близость моря – не достаточный аргумент для того, чтобы считать недвижимость курортной. При инвестировании в курортную недвижимость стоит оценивать число солнечных дней в году, температурные максимум и минимум, особенно в зимнее время – то есть знать длительность «сезона», температуру морской воды, туристический поток и примерное число существующих и строящихся квадратных метров для оценки заполняемости. Если вы хотите создать источник долгосрочного пассивного дохода, то лучшее решение – это Таиланд. В 2015 году Таиланд стал самым посещаемым регионом в Юго-Восточной Азии. В 2015 году страну посетило 29,8 миллионов туристов. Такой большой и растущий туристический поток обеспечивает постоянный спрос на арендное жилье. Более того, власти Таиланда развивают страну как туристическую Мекку, анонсируя проведение разного рода событий.

Стратегия развития туризма страны включает огромный выбор туристических продуктов, круглогодичное посещение, и просто обилие интересных мероприятий в течение года, ориентированные на привлечение туристов.

Учитывая потребности современных туристов, и их менталитет в рамках стратегии развития туризма предусмотрено постоянное совершенствование турпродукта и туристических возможностей Таиланда. Власти Таиланда прогнозируют, что в 2032 число туристов превзойдет 100 миллионов. И есть все основания считать, что так и будет. Более того, Таиланд вернулся в рейтинг инвестиционной привлекательности стран мира, заняв 21 позицию, оставив за собой Швецию, Ирландию, Австрию и Норвегию по данным 2016 A.T. Kearney Foreign Direct Investment Confidence index. Таиланд сегодня дает преференциальный режим проектам в сфере высоких технологий. А в прошлом году Тайский Совет по инвестициям (Boards of Investment) объявил новую стимулирующую экономическую политику, освободив ряд компаний от подоходного налога на 8 лет. В марте 2016 Совет по инвестициям подтвердил планы поддержки инвестпроектов и в других секторах экономики, таких как технологии пищевого производства, авиация, автоматизация и робототехника. Сегодня в Таиланде в разгаре строительный бум, рост цен на квадратные метры составляет 5-8% в год, а доход от аренды недвижимости составляет 7-15% в год. В Таиланде один из наиболее высоких ставок по гарантированной аренде на зарубежную недвижимость. Но более того, одна из компаний Таиланда предлагает гарантированный выкуп недвижимости через 10 лет владения.

Спекулятивная прибыль

Если говорить о максимальной спекулятивной прибыли, вам в Турцию. Турция стала первой среди 55 стран мира по росту цен на жилье. Цены на жилую недвижимость за пять лет здесь выросли на 93%, а в Стамбуле – крупнейшем мегаполисе Европы – на 140%. Турция за 10 лет стала одной из самых динамично развивающихся стран с темпами роста ВВП, сопоставимыми с Китаем. С приходом к власти Реджепа Тайипа Эрдогана в 2014 году страна провела ряд реформ, стимулирующих развитие экономики. Турция заняла третье место среди стран Европы по иностранным инвестициям в недвижимость, при этом с амбицией на первенство. Страна стала третьей мировой экономикой по размерам строительного сектора после Китая и США. Более того, чтобы привлечь иностранного инвестора Турция создала условия, от которых сложно отказаться: заключение договора не требует нотариального заверения, право собственности на недвижимость подтверждается одним документом. Покупка недвижимости на любую сумму дает право на ВНЖ. Буквально за два года в Турции можно заработать до 60% от суммы вложений. Стран, способных беспроигрышно конкурировать с Турцией по уровню спекулятивного дохода на квадратный метр на сегодня нет.

Что делать

Часто компании продают «холодные» страны, как курортные, а мегаполисы с превышающим спрос предложением, как туристические хабы, в которых всегда не хватает жилья. Но это не так. Мы строим свой бизнес иначе. Увидев огромное число составляющих, влияющих на прибыльность объекта, мы разработали и внедрили в компании систему трехуровневого контроля. Во-первых, мы проводим экономический аудит региона, оцениваем потенциал рынка недвижимости, составляем прогноз стоимости объекта в перспективе. Несколько специалистов Департамента экономического контроля следят за экономиками зарубежных рынков и углубляются в изучение региональных рынков зарубежных стран. Мы знаем темпы развития экономики, наличие дефицита или профицита жилья в стране, мы изучаем генпланы застройки городов, туристические, в том числе с целью бизнеса, потоки и можем предположить развитие спроса и предложения. В результате такого анализа мы понимаем, как много может принести квартира, расположенная в том или ином уголке мира.

Во-вторых, Департамент правового контроля проводит правовой аудит документации, прав владения, правомерности продажи, собираем информацию о репутации и истории застройщиков. И финальный третий этап- изучение Департаментом строительного контроля объекта на предмет качества постройки. Даже если мы продаем объекты на этапе фундамента, то изучаем построенные здания того же застройщика или делаем запрос о материалах и поставщиках застройщика и изучаем их. В результате мы формируем «черный список» ненадежных компаний, с которыми не работаем.

Вячеслав Фоменко, соучредитель и управляющий партнер агентства зарубежной недвижимости и строительно-инвестиционной компании Hayat Estate