ПДВ при купівлі нерухомості на Кіпрі

Покупці нової нерухомості зобов'язані сплачувати податок на додану вартість (ПДВ або VAT – Value Added Tax). Придбання вторинної та нової нерухомості, дозвіл на будівництво якої було отримано до 1 травня 2004 року, ПДВ не оподатковується.

Стандартна ставка ПДВ складає 19%.

8 червня 2012 р. набрав чинності закон №73(1)/2012, який вносить зміни до Закону про Додану вартість (VAT law) від 2000 року.

Вимоги до покупця та нерухомості для отримання пільгової ставки ПДВ

Пільгова ставка ПДВ нараховується за дотримання таких умов:

• Покупець має бути фізичною особою (не юридичною) та досягти 18-річного віку
• Придбання та/або будівництво виключно житлової нерухомості для використання як постійне місце проживання протягом наступних десяти років
• У покупця не має бути іншої нерухомості, придбаної раніше з пільговою ставкою ПДВ
• Заявник має бути першим, хто вступив у права володіння цією нерухомістю з моменту завершення будівництва

Знижена ставка ПДВ у розмірі 5% може застосовуватись на придбання та/або будівництво нової житлової нерухомості із загальною площею менше 200 кв.м. Під загальною площею розуміється сума площ критої території нерухомості, включаючи технічні та комори приміщення, крите паркування для автомобілів та криті веранди.

Не включаються до загальної площі:

• До 5 кв. технічного приміщення
• До 7 кв. комор приміщень
• До 36 кв. критої паркувальної площі для автомобілів
• До 40 кв. критих веранд
• Площа під дахом (горище, антресоль), висотою від підлоги до стелі до 2м 20см, що не використовується як житлове приміщення

Т.ч., якщо загальна площа нерухомості більше 200 кв.м, то занижена ставка ПДВ не застосовується, і покупець має сплатити повну ставку ПДВ 19%.

Якщо заявник, якому влада затвердила пільгову ставку ПДВ, відмовляється від використання нерухомості раніше, ніж через 10 років з моменту придбання (наприклад, продавши або здавши нерухомість в оренду), він зобов'язаний у 30-денний термін повідомити про це департамент ПДВ Мінфіну та пропорційно сплатити різницю між пільговою та стандартною ставкою ПДВ, що діяла на момент вступу у фактичне володіння нерухомістю або закінчення її будівництва.

приклад. Заявник придбав віллу вартістю €600 000+ПДВ та скористався пільговою ставкою, сплативши 5%. Через три роки він вирішив продати нерухомість. У такому разі необхідно сплатити до скарбниці ПДВ за такою формулою:

• 600 000 х 5% = €30 000 – спочатку сплачений ПДВ
• 600 000 х 19% = €114 000 – повний ПДВ (без пільги)
• 114 000 - 30 000 = € 84 000 - різниця
• 84 000 х 7/10 = €58 000 – сума, яку заявник повинен буде відшкодувати до скарбниці

Перелік документів для отримання пільгової ставки ПДВ

Для отримання пільгової ставки ПДВ заявник має подати до департаменту ПДВ Міністерства фінансів Республіки Кіпр такі документи:

• Заява з декларацією про те, що заявник раніше не купував іншої нерухомості на Кіпрі із застосуванням пільгової ставки ПДВ. Якщо заявник одружений, чоловік/дружина також має подати аналогічну заяву та декларацію.
• Контракт на придбання нерухомості
• Копія паспорта. Копія паспорта чоловіка/дружини, якщо заявник одружений. Свідоцтво про шлюб
• Архітектурні плани на нерухомість
• Завірена копія дозвільної документації на будівництво
• Декларація, що підтверджує відповідні розміри нерухомості, завізована архітектором або інженером з цивільного будівництва
• Документарне підтвердження, що заявник використовує нерухоме майно як місце проживання на Кіпрі:

– Копії рахунків за електрику
– Копії рахунків за воду
– Копії телефонних рахунків
– Копії рахунків за місцеві чи муніципальні податки
– Інші документи, що підтверджують, що дана нерухомість використовується заявником за прямим призначенням, як основне житло на Кіпрі

Перераховані вище документи мають бути подані протягом шести місяців з дня приймання-передачі нерухомості заявнику.

Процедура відшкодування ПДВ

Заявник спочатку сплачує стандартну ставку ПДВ, яка діє на момент укладання контракту на придбання нерухомості. Далі заявник подає декларацію та заяву до відповідного державного департаменту, як описано вище.

Після підтвердження надання пільги заявнику департаментом, ПДВ перераховується за пільговою ставкою 5%.

Коментарі до Закону про пільгову ставку ПДВ

Коментар 1

Відповідно до Закону про пільгову ставку ПДВ, нерухомість, що купується, - це чільне місце проживання заявника в Республіці Кіпр. Чи означає це, що Заявнику необхідно проживати в купленій нерухомості більшу частину свого часу?

Відповідь – ні, не означає. Заявник може купити нерухомість Кіпру для відпочинку, та отримати пільгу з ПДВ. Головне, щоб під час приїздів на Кіпр (як завгодно рідкісних) заявник зупинявся саме в даній нерухомості.

Коментар 2

Для отримання пільги з ПДВ Заявник має надати рахунки за комунальні послуги. Чи означає це, що покупець має спочатку купити нерухомість, сплативши ПДВ за ставкою 19%, кілька місяців прожити в ній і лише потім, отримавши перші комунальні рахунки, подати документи на пільгу та відшкодування частини раніше сплаченого ПДВ?

Відповідь – ні, не означає. Покупець може одразу купити житло, сплативши ПДВ за ставкою 5%. Щодо комунальних рахунків їх можна передати до департаменту ПДВ Міністерства фінансів пізніше, у міру їх отримання.

Приклад. Покупець купує готові апартаменти вартістю €200 000 + ПДВ. При підписанні договору покупець оплачує 30% депозит у розмірі €60 000 + ПДВ за ставкою 19% (величина ПДВ складе €11 400). Контракт депонується у державному Земельному комітеті (Land District Office). Після цього подається заява на пільгу з ПДВ, яка затверджується протягом одного-двох тижнів. Після схвалення пільги, покупець оплачує 70% вартості апартаментів, що залишилися – €140 000 і залишився до сплати ПДВ. Податок ПДВ (5% від €200 000) становить €10 000. Раніше покупець уже сплатив ПДВ у розмірі €11 400.

Т.ч., другий платіж становить €138 600. За кілька місяців після покупки, отримавши на руки перші комунальні рахунки, покупець передає їх копії до департаменту ПДВ Міністерства фінансів.