НДС при покупке недвижимости на Кипре

Покупатели новой недвижимости обязаны платить налог на добавленную стоимость (НДС или VAT – Value Added Tax). Приобретение вторичной и новой недвижимости, разрешение на строительство которой было получено до 1 мая 2004 года, НДС не облагается.

Стандартная ставка НДС составляет 19%.

8 июня 2012 г. вступил в силу закон №73(1)/2012, который вносит изменения в Закон о Добавленной Стоимости (VAT law) от 2000 года.

Требования к покупателю и недвижимости для получения льготной ставки НДС

Льготная ставка НДС начисляется при соблюдении следующих условий:

• Покупатель должен быть физическим лицом (не юридическим) и достичь 18-летнего возраста
• Приобретение и / или строительство исключительно жилой недвижимости для использования в качестве постоянного места жительства в течение следующих десяти лет
• У покупателя не должно быть другой недвижимости, приобретенной ранее с льготной ставкой НДС
• Заявитель должен быть первым, кто вступил в права владения этой недвижимостью с момента завершения строительства

Сниженная ставка НДС в размере 5% может применяться на приобретение и / или строительство новой жилой недвижимости с общей площадью менее 200 кв.м. Под общей площадью понимается сумма площадей крытой территории недвижимости, включая технические и кладовые помещения, крытую парковку для автомобилей и крытые веранды.

Не включаются в общую площадь:

• До 5 кв.м. технического помещения
• До 7 кв.м. кладовых помещений
• До 36 кв.м. крытой парковочной площади для автомобилей
• До 40 кв.м. крытых веранд
• Площадь под крышей (чердак, антресоль), высотой от пола до потолка до 2м 20см, не используемая как жилое помещение

Т.о., если общая площадь недвижимости более 200 кв.м, то заниженная ставка НДС не применяется, и покупатель должен оплатить полную ставку НДС 19%.

Если заявитель, которому власти утвердили льготную ставку НДС, отказывается от использования недвижимости ранее, чем через 10 лет с момента приобретения (например, продав или сдав недвижимость в аренду), он обязан в 30-дневный срок уведомить об этом департамент НДС Минфина и пропорционально уплатить разницу между льготной и стандартной ставкой НДС, действовавшей на момент вступления в фактическое владение недвижимостью или окончания ее строительства.

Пример. Заявитель приобрел виллу стоимостью €600 000+НДС и воспользовался льготной ставкой, уплатив 5%. Через 3 года он решил продать недвижимость. В таком случае, необходимо уплатить в казну НДС по следующей формуле:

• 600 000 х 5% = €30 000 – изначально уплаченный НДС
• 600 000 х 19% = €114 000 – полный НДС (без льготы)
• 114 000 – 30 000 = €84 000 – разница
• 84 000 х 7/10 = €58 000 – сумма, которую заявитель должен будет возместить в казну

Перечень документов для получения льготной ставки НДС

Для получения льготной ставки НДС заявитель должен подать в департамент НДС Министерства финансов Республики Кипр такие документы:

• Заявление с декларацией о том, что заявитель ранее не приобретал другой недвижимости на Кипре с применением льготной ставки НДС. Если заявитель состоит в браке, супруг/супруга также должны подать аналогичные заявление и декларацию.
• Контракт на приобретение недвижимости
• Копия паспорта. Копия паспорта супруги/супруга, если заявитель состоит в браке. Свидетельство о браке
• Архитектурные планы на недвижимость
• Заверенная копия разрешительной документации на строительство
• Декларация, подтверждающая соответствующие размеры недвижимости, завизированная архитектором или инженером по гражданскому строительству
• Документарное подтверждение, что заявитель использует недвижимое имущество как место жительства на Кипре:

– Копии счетов за электричество
– Копии счетов за воду
– Копии телефонных счетов
– Копии счетов за местные или муниципальные налоги
– Другие документы, подтверждающие, что данная недвижимость используется заявителем по прямому назначению, в качестве основного жилья на Кипре

Вышеперечисленные документы должны быть поданы в течение шести месяцев со дня приемки-передачи недвижимости заявителю.

Процедура возмещения НДС

Заявитель вначале уплачивает стандартную ставку НДС, действующую на момент заключения контракта на приобретение недвижимости. Далее заявитель подает декларацию и заявление в соответствующий государственный департамент, как описано выше.

После подтверждения предоставления льготы заявителю департаментом, НДС пересчитывается по льготной ставке в 5%.

Комментарии к Закону о льготной ставке НДС

Комментарий 1

Согласно Закону о льготной ставке НДС, покупаемая недвижимость – это главное место проживания заявителя в Республике Кипр. Означает ли это, что Заявителю необходимо проживать в купленной недвижимости большую часть своего времени?

Ответ – нет, не означает. Заявитель может купить недвижимость Кипра для отдыха, и получить льготу по НДС. Главное, чтобы во время приездов на Кипр (как угодно редких), заявитель останавливался именно в данной недвижимости.

Комментарий 2

Для получения льготы по НДС Заявитель должен предоставить счета за коммунальные услуги. Означает ли это, что покупатель должен вначале купить недвижимость, оплатив НДС по ставке 19%, несколько месяцев прожить в ней и только потом, получив первые коммунальные счета, подать документы на льготу и возмещение части ранее уплаченного НДС?

Ответ – нет, не означает. Покупатель может сразу купить жилье, оплатив НДС по ставке 5%. Что до коммунальных счетов, их можно передать в департамент НДС Министерства финансов позднее, по мере их получения.

Пример. Покупатель приобретает готовые апартаменты стоимостью €200 000 + НДС. При подписании договора покупатель оплачивает 30%-й депозит в размере €60 000 + НДС по ставке 19% (величина НДС составит €11 400). Контракт депонируется в государственном Земельном комитете (Land District Office). После этого подается Заявление на льготу по НДС, которое утверждается в течение одной-двух недель. После одобрения льготы, покупатель оплачивает оставшиеся 70% стоимости апартаментов – €140 000 и оставшийся к уплате НДС. Налог НДС (5% от €200 000) составляет €10 000. Ранее покупатель уже уплатил НДС в размере €11 400.

Т.о., второй платеж составляет €138 600. Через несколько месяцев после покупки, получив на руки первые коммунальные счета, покупатель передает их копии в департамент НДС Министерства финансов.