Чи може українець придбати нерухомість у Польщі: корисна інформація для потенційного інвестора

В 2026 році інтерес до нерухомості Польщі серед українців залишається актуальним: ними було придбано 9 тисяч квартир, що перевищує кількість угод із поляками, громадянами ЄС та інших країн. Тут обирають житло для постійного проживання, натуралізації, а також отримання доходу. Якщо ви перебуваєте в країні недовго – оренда квартири буде раціональним і доступним рішенням, але у разі тривалого перебування чи переїзду на ПМП варто замислитися про купівлю нерухомості.

У такому разі необхідно знати правила та винятки, адже купівля залежить від типу об'єкта. Перед угодою іноземцю варто розібратися, коли потрібен дозвіл, які документи готувати та які додаткові витрати врахувати в бюджеті.

Чи може українець купити квартиру в Польщі

У країні нерухомість на законодавчому рівні розділена на квартири та будинки. Громадяни України можуть офіційно придбати квартиру в Польщі без громадянства або карти побиту.

Нерезидент має право на купівлю житла у багатоквартирному будинку без необхідності отримувати дозвіл MSWiA (Міністерства внутрішніх справ та адміністрації Польщі) і без постійного проживання на території країни, якщо об'єкт відповідає умовам звільнення, передбаченого законом.

Для оформлення угоди знадобиться діючий закордонний паспорт та персональні дані покупця.

PESEL (універсальний ІПН фізособи)/NIP (для податкового обліку) не є обов'язковою умовою для купівлі, тому його наявність запитують залежно від ситуації.

Перед купівлею квартири обов'язково потрібно перевірити її правовий статус, дані продавця та відсутність обтяжень. Головним документом у такому разі є księga wieczysta (земельно-іпотечна книга).

Коли йдеться про оренду квартири для нерезидентів, то в країні немає обмежень щодо найму житла: іноземці, фізичні та юридичні особи можуть орендувати квартиру або землю (при терміні від року потрібно оформити письмовий договір).

Чи може українець купити будинок у Польщі та земельну ділянку?

Якщо потрібно купити будинок у Польщі українцю, у такому разі потрібна перевірка не лише об'єкта, а й земельної ділянки, на якій він розташований. Саме наявність землі є причиною необхідності отримання дозволу MSWiA.

Коли дозвіл MSWiA при купівлі будинку та землі не потрібен?

Законодавством Польщі встановлено низку винятків, коли іноземець може його не оформлювати:

• іноземець має дозвіл на тривале проживання в країні або статус довгострокового резидента ЄС;
• українець проживав у Польщі безперервно не менше 5 років;
• укладено офіційний шлюб із громадянином Польщі за умови проживання в країні не менше 2-х років після отримання постійної посвідки на проживання (ПМП).

Незважаючи на це, винятки не стосуються будинків у прикордонній зоні, а також сільськогосподарських ділянок площею понад 1 га.

Як можна отримати MSWiA?

Якщо покупцеві все ж таки необхідно зайнятися отриманням дозволу, потрібно подати заяву до Міністерства внутрішніх справ та адміністрації Польщі.

З документів залежно від ситуації можуть вимагати:

• копію паспорта;
• документи на підтвердження легальності перебування в країні;
• документи, що підтверджують зв'язок із Польщею;
• інформацію та документи на нерухомість, що купується;
• документи на земельну ділянку та продавця;
• підтвердження джерела доходу.

Документи українською мовою обов'язково потрібно перекласти польською та нотаріально засвідчити.

Вартість подачі документів на MSWiA у 2026 році у вигляді державного мита становить 1 570 zł.

У таблиці пропонуємо детальніше ознайомитися з вимогами до дозволу на купівлю житла українцями.

Як купити квартиру в Польщі українцю: крок за кроком

Купівля нерухомості в Польщі для українців складається з кількох послідовних етапів.

Як купити квартиру в Польщі? Стандартна купівля квартиры без дозволу MSWiA виглядає наступним чином:

1. Вибір об'єкта. Визначтеся з містом, районом, бажаною площею квартири та бюджетом. Якщо об'єкт у новобудові, варто перевірити репутацію забудовника та документи на проєкт.
2. Перевірка на юридичну чистоту в Księga wieczysta (земельно-іпотечній книзі). У ній вказана інформація про власника, обмеження, обтяження тощо. Обов'язковою є перевірка документів власника: чи має продавець право на розпорядження квартирою.
3. Підписання договору (Umowa rezerwacyjna/deweloperska/przedwstępna) залежно від типу купівлі.
4. Внесення завдатку за об'єкт (zadatek/zaliczka).
5. Складання Akt notarialny у нотаріуса.
6. Реєстрація права власності на житло в Księga wieczysta на нового власника.

Агентство нерухомості Hayat Estate пропонує комплексні послуги фахівців при виборі та купівлі нерухомості в Польщі. Ми супроводжуємо клієнтів на кожному етапі угоди, щоб вона пройшла відносно швидко та безпечно. Перевіряємо юридичну чистоту об'єкта, щоб обрана квартира або будинок повністю відповідали вашим очікуванням.

Залишити заявку на послуги агентства можна на нашому сайті, заповнивши форму зворотного зв'язку.

Які документи потрібні

Для здійснення угоди майбутньому інвестору потрібно підготувати пакет документів, що включає:

• закордонний паспорт та персональні дані покупця;
• якщо необхідно для угоди – відомості про сімейний стан;
• залежно від ситуації – PESEL/NIP;
• документи про джерело доходів у випадках, коли їх вимагає банк;
• при купівлі з використанням позикових коштів – документи для іпотеки.

Якщо ви купуєте будинок або земельну ділянку, слід також отримати дозвіл MSWiA.

Податки та витрати при купівлі

Ціна нерухомості – це перша стаття витрат. Покупцеві необхідно при плануванні бюджету також враховувати податки, комісії та додаткові платежі:

• PCC при купівлі житла в новобудові може бути відсутнім у разі виконання законодавчих умов;
• PCC 2% при купівлі нерухомості на вторинному ринку;
• VAT (польський аналог ПДВ) – при купівлі нової квартири у забудовника в ціну вже включено VAT у розмірі 8%;
• запис права власності – близько 200 zł;
• нотаріальні витрати залежать від вартості об'єкта та ціни на послуги фахівця і становлять близько 2000 – 4500 zł;
• щорічний податок на нерухомість залежить від муніципалітету і становить 1,25 zł за 1 м2 корисної площі;
• комісія агентства встановлюється за договором.

Загалом сума додаткових витрат становить близько 2 – 5% для житла на первинному ринку та 8 – 12% на вторинному ринку.

Іпотека в Польщі для українців

Купівля нерухомості в Польщі для українців можлива також в іпотеку. Однак до нерезидентів є низка вимог для оформлення угоди (законне право купити нерухомість не означає автоматичного отримання кредиту).

При взятті нерухомості в іпотеку банк обов'язково оцінює:

• легальність перебування іноземця на території Польщі;
• наявність карти побиту та її терміни;
• форму працевлаштування та дохід;
• перевіряє кредитну історію;
• вартість нерухомості, що купується, та розмір першого внеску.

У різних банках умови кредитування можуть відрізнятися, тому бажано перед оформленням дізнатися оцінку своєї кредитоспроможності.

Скільки коштує квартира в Польщі у 2026 році

У другому кварталі 2026 року ціни на нерухомість зросли на 1,5% порівняно з 2025 роком. Ціна квартири залежить від багатьох ключових факторів:

• міста та району;
• поверховості та виду з вікна;
• характеристик об'єкта (площа, тип ринку, планування, наявність ремонту).

Столиця Польщі у 2026 році залишається найбажанішим містом для купівлі житлової нерухомості, тому вартість житла тут традиційно вища порівняно з іншими містами. Практично чверть куплених іноземцями квартир розташовані саме тут.

Найдорожчі квартири розташовані в діловому центрі, поруч із метро та всією необхідною інфраструктурою, і коштують значно дорожче, ніж на периферії.

Ціна на 1 м² квартири або апартаментів у центрі може починатися від €3 420 (15 000 zł) і вище, для спальних районів ціна доходить до €2500 (близько 11 000 zł).

Другим за рейтингом містом і цінами є Краків. Культурна столиця Польщі пропонує квартири за медіанною ціною від €3 300 за м² (14 500 zł) у центрі та €2400 (10 500 zł) у спальних районах.

У 2026 році третє місце посідає Ґданськ – від €2850 (12 500 zł) у центрі міста та від €1900 на периферії.

Детальніше із середньою вартістю пропонуємо ознайомитися в таблиці:

Новобудова чи вторинний ринок

Коли постає питання вибору ринку, де купувати квартиру, – первинка чи вторинний ринок, слід оцінити переваги та особливості кожного з них.

І йдеться не лише про бюджет, а й про терміни переїзду, готовність об'єкта до швидкого заселення, стан житла, а також особливості оформлення.

Новобудова

Квартири на етапі будівництва мають свої переваги:

• доступна ціна;
• у них ніхто раніше не жив, і ви заселяєтеся в повністю новий об'єкт;
• різноманітність варіантів планування та поверхів.

Незважаючи на нижчу ціну, варто розуміти, що потрібен час на завершення будівельних робіт та запуск комплексу в експлуатацію. Згідно з нормами, квартири передаються покупцеві у stanie deweloperskim, і там будуть виконані основні інженерні та будівельні роботи:

• встановлення вхідних дверей та вікон;
• підготовка стін до майбутнього фарбування;
• стяжка підлоги;
• розведення електромережі;
• підведення опалення, каналізації та водопроводу;
• встановлення лічильників.

Квартира від забудовника вимагає капіталовкладень та оздоблювальних робіт, які в середньому обходяться від €400/м² до €600/м² і можуть досягати €29 000 за квартиру площею 50 квадратних метрів. Покупцеві необхідно виконати всі чистові оздоблювальні роботи, встановити сантехніку, освітлення, побутову техніку та меблі.

Вторинний ринок

Вторинний ринок – вибір тих, кому важливо поселитися якнайшвидше та найвигідніше. Головний плюс такого житла – можливість одразу оцінити його стан і заселитися одразу після купівлі. Вам не потрібно витрачати час та гроші на ремонт, адже такі об'єкти вже мають базовий набір техніки, меблів та всього необхідного для життя.

Якщо ви розглядаєте купівлю нерухомості для здачі в оренду, то житло після власника – чудовий варіант, щоб швидше почати здавати об'єкт.

Перед купівлею квартири/будинку на вторинному ринку обов'язково перевіряємо:

• відомості в Księga wieczysta;
• стан сантехніки, опалення, електропроводки;
• юридичну чистоту та статус, наявність боргів;
• стан приміщень;
• розмір комунальних платежів.

Чи дає купівля нерухомості посвідку на проживання

На відміну від деяких країн, купівлі квартири чи будинку недостатньо для легалізації перебування в Польщі. Простими словами: власне житло – це не гарантія отримання ВНП (посвідки на тимчасове проживання) та польського громадянства.

Водночас власна житлоплоща дає деякі переваги при подачі заявки на отримання ВНП, ПМП та польського паспорта, адже у вас буде підтвердження адреси проживання (не потрібен договір оренди при оформленні візи в консульстві) та дозвіл прописатися за адресою квартири/будинку.

Оскільки вартість польської нерухомості щороку зростає, така власність стане інвестиційним капіталом на майбутнє.

Якщо ви плануєте купити квартиру, будинок або інвестиційну нерухомість у Польщі, Агентство Hayat Estate допоможе обрати об'єкт та зібрати необхідний пакет документів для купівлі. Ми організовуємо перегляд об'єкта онлайн і навіть купівлю житла онлайн через довірену особу.

Наші фахівці будуть поруч на всіх етапах, щоб угода пройшла безпечно, а ви стали щасливим власником житла в ЄС.

Поширені запитання (FAQ)

Чи можна купити квартиру без карти побиту?

Так. Громадяни України можуть стати законними власниками квартири в Польщі без спеціального дозволу MSWiA (у випадку, коли для об'єкта передбачено законне звільнення). Резидентство або громадянство Польщі не вимагається.

Чи можна купити нерухомість дистанційно (за довіреністю)?

В окремих випадках покупець може купити нерухомість у Польщі за довіреністю через представника. При цьому обов'язково, щоб довіреність була оформлена та відповідала правилам польського нотаріального права.

Чи може іноземець купити будинок у Польщі?

Так. Слід врахувати, що купівля будинку із земельною ділянкою для українців вимагає дозволу MSWiA. Звільняють від нього окрему категорію покупців згідно з чинним законодавством.

Чи потрібен для угоди PESEL?

Ні. PESEL не є обов'язковою умовою при купівлі квартири українцем. Однак його наявність може бути корисною, якщо потрібно буде взаємодіяти з податковою, банком та іншими інстанціями.

Які податки нужно сплачувати?

Обираючи об'єкт у новобудові, VAT включено до його вартості. Купівля нерухомості на вторинному ринку (якщо це ваше перше житло) зазвичай звільняється від PCC, а для іншого вторинного житла діє ставка PCC 2%, якщо немає законних підстав для звільнення. Обов'язково потрібно сплачувати щорічний податок за володіння нерухомістю 1,25 zł за 1 м2 корисної площі.

Дата актуальності матеріалу: 02 жовтня 2026 року.