Можно ли украинцу купить недвижимость в Польше: полезная информация потенциальному инвестору

В 2026 году интерес к недвижимости Польши среди украинцев по-прежнему актуален: ими было куплено 9 тысяч квартир, что превышает количественно сделок с поляками, гражданами ЕС и других стран. Здесь выбирают жилье для постоянного проживания, натурализации, а также получения дохода. Если вы находитесь в стране недолго – аренда квартиры будет рациональным и доступным решением, но в случае длительного пребывания или переезда на ПМЖ стоит задуматься о покупке недвижимости.

В таком случае необходимо знать правила и исключения, ведь покупка зависит от типа объекта. Перед сделкой иностранцу стоит разобраться, когда нужно разрешение, какие документы готовить и дополнительные расходы учесть в бюджете.

Может ли украинец купить квартиру в Польше

В стране недвижимость на уровне разделена на квартиры и дома. Граждане Украины могут официально приобрести квартиру в Польше без гражданства или карты побыту.

Нерезидент имеет право на покупку жилья в многоквартирном доме без необходимости получать разрешение MSWiA (Министерства внутренних дел и администрации Польши) и постоянного проживания на территории страны, если объект соответствует условиям освобождения, предусмотренного законом.

Для оформления сделки потребуется действующий паспорт и персональные данные покупателя.

PESEL (универсальный ИНН физлица)/NIP (для налогового учета) не является обязательным условием для покупки, поэтому его наличие запрашивают зависимо от ситуации.

Перед покупкой квартиры обязательно нужно проверить ее правовой статус, данные продавца и отсутствие обременений. Главным документом в таком случае является księga wieczysta (земельно-ипотечная книга).

Когда речь идет об аренде квартиры для нерезидентов, то в стране нет ограничений касательно съема жилья: иностранцы, физические и юридические лица могут арендовать квартиру или землю (при сроке от года нужно оформить письменный договор).

Может ли украинец купить дом в Польше и земельный участок?

Если нужно купить дом в Польше украинцу, в таком случае нужна проверка не только объекта, но и земельного участка, на котором он расположен. Именно наличие земли является причиной необходимости получения разрешения MSWiA.

Когда разрешение MSWiA при покупке дома и земли не нужно?

Законодательством Польши установлен ряд исключений, когда иностранец может его не оформлять:

• иностранец имеет разрешение на длительное проживание в стране или статус долгосрочного резидента ЕС;
• украинец жил в Польше непрерывно не менее 5 лет;
• заключен официальный брак с гражданином Польши при условии проживания в стране не менее 2-х лет после получения постоянного ВНЖ.

Несмотря на это, исключения не относятся к домам в приграничной зоне, а также сельскохозяйственные участки площадью больше 1 га.

Как можно получить MSWiA?

Если покупателю все-таки необходимо заняться получением разрешения,нужно подать заявление в Министерство внутренних дел и администрации Польши.

Из документов зависимо от ситуации могут заявить:

• копию паспорта;
• документы на подтверждение легальности нахождения в стране;
• документы, подтверждающие связь с Польшей;
• информация и документы на приобретаемую недвижимость;
• документы на земельный участок и продавца;
• подтверждение источника дохода.

Документы на украинском языке обязательно нужно перевести на польский и нотариально заверить.

Стоимость подачи документов на MSWiA в 2026 году в виде государственной пошлины составляет 1 570 zł.

В таблице предлагаем ближе ознакомится с требованиями к разрешению на покупку жилья украинцами.

Как купить квартиру в Польше украинцу: пошагово

Покупка недвижимости в Польше для украинцев состоит из нескольких последовательных этапов.

Как купить квартиру в Польше? Стандартная покупка квартиры без разрешения MSWiA выглядит следующим образом:

1. Выбор объекта. Определитесь с городом, районом, желаемой площадью квартиры и бюджетом. Если объект в новостройке, стоит проверить репутацию застройщика и документы на проект.
2. Проверка на юридическую чистоту в Księga wieczysta (земельно-ипотечной книге). В ней указана информация о владельце, ограничениях, обременениях и т.п. Обязательна проверка документов владельца: имеет ли продавец право на распоряжение квартирой.
3. Подписание договора (Umowa rezerwacyjna/deweloperska/przedwstępna) зависимо от типа покупки.
4. Внесения задатка за объект (zadatek/zaliczka).
5. Составление Akt notarialny у нотариуса.
6. Регистрация права собственности на жилье в Księga wieczysta на нового собственника.

Агентство недвижимости Hayat Estate предлагает комплексные услуги специалистов при выборе и покупке недвижимости в Польше. Мы сопровождаем клиентов на каждом этапе сделки, чтобы она прошла относительно быстро и безопасно. Проверяем юридическую чистоту объекта, чтобы выбранная квартира или дом полностью соответствовали вашим ожиданиям.

Оставить заявку на услуги агентства можно на нашем сайте, заполнив форму для обратной связи.

Какие документы нужны

Для совершения сделки будущему инвестору нужно подготовить пакет документов, включающий:

• загранпаспорт и персональные данные покупателя;
• если необходимо для сделки – сведения о семейном положении;
• зависимо от ситуации – PESEL/NIP;
• документы об источнике доходов, в случаях, когда их требует банк;
• при покупке с использованием заемных средств – документы для ипотеки.

Если вы покупаете дом или земельный участок, следует также получить разрешение MSWiA.

Налоги и расходы при покупке

Цена недвижимости – это первая статья расходов. Покупателю необходимо при планировании бюджета также учитывать налоги, комиссии и дополнительные платежи:

• PCC при покупке жилья в новостройке может отсутствовать при выполнении законодательственных условий;
• PCC 2% при покупке недвижимости на вторичном рынке;
• VAT (польский аналог НДС) – при покупке новой квартиры у застройщика в цену уже входит VAT в размере 8%;
• запись права собственности – около 200 zł;
• нотариальные расходы зависят от стоимости объекта и цены на услуги специалиста и составляют около 2000 – 4500 zł;
• ежегодный налог на недвижимость зависит от муниципалитета и составляет 1,25 zł за 1 м2 полезной площади;
• комиссия агентства устанавливается по договору.

В общем сумма дополнительных расходов составляет около 2 – 5% для жилья на первичном рынке и 8 – 12% на вторичном рынке.

Ипотека в Польше для украинцев

Покупка недвижимости в Польше для украинцев возможна также в ипотеку. Однако к нерезидентам есть ряд требований для оформления сделки (законное право купить недвижимость не значит автоматическое получение кредита).

При взятии недвижимости в ипотеку банк обязательно оценивает:

• легальность нахождения иностранца на территории Польши;
• наличие карты побыта и ее сроки;
• форму трудоустройства и доход;
• проверяет кредитную историю;
• стоимость приобретаемой недвижимости и размер первоначального взноса.

В разных банках условия кредитования могут отличаться, поэтому желательно перед оформлением узнайте оценку своей кредитоспособности.

Сколько стоит квартира в Польше в 2026 году

Во втором квартале 2026 году цены на недвижимость выросли на 1,5% по сравнению с 2025 годом. Цена квартиры зависит от многих ключевых факторов:

• города и района;
• этажность и вид из окна;
• характеристик объекта (площадь, тип рынка, планировка, наличие ремонта).

Столица Польши в 2026 году остается самым желанным городом для покупки жилой недвижимости, поэтому стоимость жилья здесь традиционно выше по сравнению с другими городами. Практически четверть купленных иностранцами квартир расположены именно здесь.

Наиболее дорогие квартиры расположены в деловом центре, рядом с метро и всей необходимой инфраструктурой стоит значительно дороже, чем на периферии.

Цена на 1 м² квартиры или апартаментов в центре может начинаться от €3 420 (15 000 zł) и выше, для спальных районов цена доходит до €2500 (около 11 000 zł).

Второй по рейтингу городом и цен – Краков. Культурная столица Польши предлагает квартиры по медианной цене от €3 300 за м² (14 500 zł) в центре, и €2400 (10 500 zł) в спальных районах.

В 2026 году третье место занимает Гданьск – от €2850 (12 500 zł) в центре города и от €1900 на периферии.

Подробнее со средней стоимостью предлагаем ознакомиться в таблице:

Новостройка или вторичка

Когда вопрос встал о выборе рынка, где покупать квартиру, – первичка или вторичка, то следуют оценить преимущества и особенности каждого.

И здесь речь идет не только о бюджет, но и сроках переезда, готовности объекта к быстрому заселению, состоянии жилья, а также особенностях оформления.

Новостройка

Квартиры на этапе строительства имеют свои преимущества:

• доступная цена;
• в них никто ранее не жил и вы заселяетесь в полностью новый объект;
• разнообразие вариантов планировки и этажа.

Несмотря на низкую цену, стоит понимать, что необходимо время на окончание строительных работ и запуска комплекса в эксплуатацию. Согласно нормам, квартиры передаются покупателю в stanie deweloperskim и там будут выполнены главные инженерные и строительные работы:

• установка входной двери и окон;
• подготовка стен к будущей покраске;
• напольная стяжка;
• разводка электросети;
• подводка отопления, канализации и водопровод;
• установлены счетчики.

Квартира от застройщика требует капиталовложений и отделочных работ, которые в среднем обходятся от 400 €/м² до 600 €/м² и могут потянуть до €29 000 за квартиру на 50 квадратных метров. Покупателю необходимо выполнить всю чистовую отделку, установить сантехнику, освещение, бытовую технику и мебель.

Вторичный рынок

Вторичка – выбор тех, кому важно поселиться как можно быстрее и выгоднее. Главный плюс такого жилья – сразу оценить его состояние и заселиться сразу после покупки. Вам не нужно тратить время и деньги на ремонт, ведь такие объекты уже имеют базовый набор техники, мебели и всего необходимого для жизни.

Если вы рассматриваете покупку недвижимости для сдачи в аренду, то жил кот собственника – прекрасный вариант, чтобы быстрее начать сдавать объект.

Перед покупкой квартиры/дома на вторичном рынке обязательно проверяем:

• сведения в Księga wieczysta;
• состояние сантехники, отопления, электропроводки;
• юридическую чистоту и статус, наличие долгов;
• состояние помещений;
• размер коммунальных платежей.

Дает ли покупка недвижимости вид на жительство

В отличие от некоторых стран, покупки квартиры или дома недостаточно для легализации пребывания в Польше. Простыми словами: собственное жилье – это не гарантия получения ВНЖ и польского гражданства.

В то же время собственная жилплощадь дает некоторые преимущества при подаче заявки на получение ВНЖ, ПМЖ и польского паспорта, ведь у вас будет подтверждение адреса проживания (не нужен договор аренды при оформлении визы в консульстве) и разрешено прописаться по адресу квартиры/дома.

Так как стоимость польской недвижимости ежегодно растет, то такая собственность будет инвестиционным капиталом на будущее.

Если вы планируете купить квартиру, дом или инвестиционную недвижимость в Польше, Агентство Hayat Estate поможет выбрать объект, собрать необходимый пакет документов для покупки. Мы организовываем просмотр объекта онлайн и даже покупку жилья онлайн через доверенное лицо.

Наши специалисты будут рядом на всех этапах, чтобы сделка прошла безопасно, а вы были стали счастливым обладателем жилья в ЕС.

Частые вопросы (FAQ)

Можно ли купить квартиру без карты побыту?

Да. Граждане Украины могут стать законными владельцами квартиры в Польше без специального разрешения MSWiA (в случае когда для объекта предусмотрено законное освобождение). Резидентство или гражданство Польши не требуется. 

Можно ли купить недвижимость дистанционно (по доверенности)?

В отдельных случаях покупатель может купить недвижимость в Польше по доверенности через представителя. При этом обязательно, чтобы доверенность была оформлена и соответствовала правилам польского нотариального права.

Может ли иностранец купить дом в Польше?

Да. Следует учесть, что при покупке дома с земельным участком для украинцев требует разрешения MSWiA. Освобождают от него отдельную категорию покупателей согласно действующему законодательству.

Нужен ли для сделки PESEL?

Нет. PESEL не является обязательным условием при покупке квартиры украинцем. Однако, его наличие может быть полезным, если нужно будет взаимодействовать с налоговой, банком и другими инстанциями.

Какие налоги нужно платить?

Выбирая объект в новостройке, VAT Включен в его стоимость. Покупка недвижимости на вторичном рынке (если это ваше первое жилье) обычно освобождается от PCC, а для вторичного жилья действует ставка PCC 2%, если нет законных оснований для освобождения. Обязательно нужно платить ежегодный налог за владение недвижимостью 1,25 zł за 1 м2 полезной площади. 

Дата актуальности материала: 02 октября 2026 года.