Как узнать, насколько цена недвижимости соответствует реалиям рынка

Учитывая большое количество посредников на рынке недвижимости, порой ее цена ощутимо возрастает по сравнению с первоначальной стоимостью. Как узнать насколько цена недвижимости соответствует тем условиям, которые предъявляет владелец или риелтор? Можно ли уберечься от искусственно завышенных цен? Что делать, если принято решение выйти на зарубежный рынок недвижимости? Из-за чего может возникнуть переплата и как ее не допустить? В каких странах самая адекватная цена на недвижимость? Поищем вместе ответы на эти вопросы.

От чего зависит цена недвижимости?

Для начала отметим, что существует первичный и вторичный рынок. Ценообразующие факторы на них будут неодинаковыми. Рассмотрим их по отдельности. В первом случае, важную роль при формировании стоимости объекта играют следующие обстоятельства:

• Класс объекта;
• Стадия готовности;
• Имидж застройщика;
• Развитие инфраструктуры;
• Используемые материалы и технологии строительства.
• Единственным субъективным фактором является третий пункт, но именно благодаря имиджу застройщика стоимость недвижимости может быть завышенной. Для вторичного рынка существенную роль оказывают такие факторы:
• Техническое состояние объекта;
• На каком этаже находится;
• Площадь и планировка;
• Тип здания;
• Место расположения.

Помимо условий выдвинутых застройщиком или владельцем, может иметь место комиссия риелтора, если воспользоваться подобными услугами. Зачастую такая плата устанавливается в размере 3-5% от стоимости сделки. Но она может варьировать, что бывает обусловлено условиями договора либо опытом или навыками посредника, а точнее – его самомнением.

Если говорить о зарубежном рынке недвижимости, то формирование цен происходит под влиянием политической ситуации в стране. Также, существенное влияние оказывает экономическое благополучие, уровень жизни местного населения. Не менее важна туристическая привлекательность конкретного направления, природно-географические и другие факторы. Существенную роль играет климат и морское побережье.

Например во Франции, Китае, Австралии цены на жилье могут в полтора-два раза превышать адекватный показатель. Тогда как в Испании удастся приобрести квартиру даже дешевле реальной стоимости. Но это дело времени, и буквально за пару месяцев ситуация может кардинально измениться.

Виды стоимости недвижимости

Можно выделить несколько разновидностей ее стоимости:

• Инвестиционная – формируется под конкретного инвестора;
• Рыночная – за сколько может быть продан конкретный объект при условии нормальной рыночной конкуренции;
• Ликвидационная – определяется суммой, за которую недвижимость может быть отчуждена в наименьшие сроки;
• Остаточная – стоимость объекта с учетом износа вызванного его эксплуатацией;
• Специальная – определяется условиями, которые не предусмотрены рыночной стоимостью объекта.

Реальной ценой недвижимости будет только ее рыночная стоимость, но владельцы очень часто могут накручивать цену, особенно в случае повышенного спроса либо спешки со стороны покупателя.

Как узнать реальную стоимость недвижимости?

Для желающих докопаться до истины советуем запастись терпением и усидчивостью.

В первую очередь, необходимо провести мониторинг цен в выбранной стране и регионе. Если Вы найдете несколько аналогичных объектов, но стоимость одного из них будет кардинально отличаться от конкурентов, то это уже первый сигнал призадуматься. Если цена на недвижимость выше, то можно надеяться на возможность удачного торга. В случае изначально заниженной стоимости желательно понять причины, вызвавшие такое положение дел. Проще купить недвижимость с уже выполненными отделочными работами, чем «клюнув» на невысокую цену, потратить много времени и еще больше денег на ремонт.

Во-вторых, следует узнать политическую обстановку в стране, наличие социальных или экономических кризисов. В определенные моменты подобные потрясения могут вызвать снижение рыночной стоимости недвижимости. И, напротив, если в стране все хорошо, поток иммигрантов и инвесторов стремительно растет, то стоит ожидать завышенные цены на недвижимость. Ярким примером является Германия, в отдельных регионах которой стоимость квадратного метра жилья может превышать 7 тыс. €.

В-третьих, обратить внимание на туристическую привлекательность региона. Ведь даже в пределах одной и той же страны разброс цен на недвижимость может существенно колебаться. Особенно, если речь идет о расстоянии до моря. Стоимость жилья на первой береговой линии будет заметно выше, чем аналогичных объектов, но расположенных дальше от пляжной зоны. Увеличивают цену также природные достопримечательности, целебные источники, мягкость климата, обилие солнечных дней в году, количество отдыхающих и т.д.

Метод сравнительного анализа продаж

Развивая тему мониторинга, отметим, что существует метод сравнительного анализа продаж. Он заключается в сопоставлении цен недавних сделок по аналогичным объектам. Определяются конкретные единицы сравнения, например, площадь помещения, район города, тип здания и т.д. Сравнение производится по каждому из выбранных пунктов. Этот прием позволяет очертить адекватный диапазон рыночных цен на недвижимость. Но применим он только в случае большого количества необходимой для сравнения информации. Особенно популярен данный метод для оценки стоимости некоммерческой недвижимости, включая квартиры и частные дома. Основной его сложностью можно назвать отсутствие идентичности между несколькими, даже очень похожими объектами. Кроме этого, следует учитывать субъективные факторы, включающие интересы владельца жилья. Чем уникальнее и востребованее предложение, тем сложнее будет определить ее реальную рыночную стоимость.

Рассмотрев приемы, как узнать насколько цена недвижимости соответствует реалиям рынка, стоит отметить, что они не всегда применимы в какой-нибудь конкретной ситуации. Особенно сложно что-то говорить, если речь идет о зарубежном рынке недвижимости. Это как стоимость мороженного на пляже. Она может быть в три раза выше, чем в магазине, но до него идти полчаса, а киоск тут, под самым носом. Поэтому, если финансовые возможности позволяют заключить сделку, то цена на недвижимость уже не столь важна.