Как купить недвижимость в США

06.07.2017

Существует ли возможность покупки недвижимости в США для украинцев? Как это может повлиять на иммиграцию? Сколько времени занимает процесс приобретения, что и как предстоит выполнить для совершения сделки? Ответы на эти и другие вопросы в данной статье.

Как купить недвижимость в США: пошаговая инструкция

1. Оцените свой бюджет

Эмпирическое правило гласит: необходимо стремиться к покупке недвижимости, стоимость которой не превышает годовой доход в 2,5 раза. Если есть значительная задолженность по кредитным картам или другие финансовые обязательства (например, алименты или дорогое увлечение), лучше снизить лимит на покупку.

Другое правило: все ваши ежемесячные платежи (с учетом ипотеки) не должны превышать 36% от ежемесячного дохода. Размер первоначального взноса определит, сколько потребуется оплачивать в месяц.

2. Подготовьте наличные

Наличные средства понадобятся для оплаты первоначального взноса и расходов при покупке собственности. Обычно назначают 20% от цены в качестве первоначального взноса. Если есть возможность заплатить больше, то и кредит могут выдать на большую сумму.

3. Подберите агента по недвижимости

Большинство продавцов продают свои дома через агентства недвижимости, т.е. агенты работают на продавца, а не на покупателя. Комиссионное вознаграждение составляет от 5 до 7% от стоимости имущества. Наше агентство Hayat Estate работает исключительно на покупателя, т.е. комиссию нам платит продавец, и все услуги для покупателя бесплатны.

4. Поиск дома

Для начала определитесь, в каком городе и районе хотите жить. Учитывайте преимущества: проживание по соседству молодых семей и пожилых пар, низкий уровень безработицы и хороший уровень доходов в регионе. Присмотритесь к районам с хорошими школами, даже если у вас нет детей школьного возраста. Когда придет время продавать, близкое расположение хорошей школы станет весомым преимуществом в сохранении цены жилья и даже ее повышении.

Изучите рынок недвижимости в выбранном районе. Если есть время на поиски, то лучше заняться этим в межсезонье ( холодные месяцы года), когда меньше конкурентов и продавцы более лояльны. Будьте осторожны при выборе критериев поиска, они не должны быть слишком ограничены. Рассмотрите диапазон цен на 10% выше и на 10% ниже желаемой стоимости, и добавьте 10-километровый радиус в желаемое расположение.

5. Составьте предложение о покупке

Как только вам понравилось подходящее жилье, наш агент в США составит предложение о покупке (offer) устно или письменно — в виде типового документа, которое включает предполагаемую дату завершения сделки (от 45 до 60 дней после принятия предложения).

6. Составьте договор

После принятия предложения необходимо в течении 3-х дней внести гарантийный депозит на счет условного депонирования «эскроу» (счет третьего лица для хранения средств одной из сторон) - обычно от 1% до 10% от цены объекта.

7. Получение кредита (если требуется)

Банк заказывает оценку объекта у специализирующихся на этом компаний. Покупатель предоставляет необходимые документы и получает согласие банка. Необходимо заплатить $50-75 за кредитную проверку и $150-300 за оценку дома. Другие сборы оплачиваются в момент закрытия сделки.

8. Проверка юридической чистоты

Помимо оценки кредитора, необходимо проверить юридическую чистоту сделки (Title Search). Проверку выполняют специальные компании (Title Company) по заказу адвоката покупателя, стоимость составляет $300-1000.

Если проверка обнаружит штрафы или серьезные проблемы, продавец должен их исправить. Покупатель может отказаться от сделки и вернуть депозит. Желательно купить одноразовую страховку (Title Insurance), чтобы защититься от возможных проблем в будущем. Стоимость страхования титула варьируется в разных штатах, но обычно она составляет менее 1% от стоимости объекта.

9. Совершение сделки

За два дня до заключения сделки (Closing) вы получите от кредитора окончательное заявление об удержании расходов при покупке жилья в США:

Проверка подлинности документов и страховка 0,5-1%
Реестровые пошлины 0,5-2%
Судебные пошлины 0,5-1%

Затем заключается договор купли-продажи (Real Estate Purchase Contract). На момент подписания сделки полная сумма покупки должна быть перечислена на депозитный счет юриста покупателя. В случае покупки с ипотекой, кредитор также перечисляет сумму займа на адвокатский счет.

С подписанием передачи права собственности (Deed) происходит и передача ключей. После того, как в титульную компанию поступает оплата (или документы о предоставлении кредита), покупатель получает документ на право собственности (Title Deed).

Поздравляем! Недвижимость ваша! Берите ключи и наслаждайтесь новой жизнью в собственном доме!

Что дает покупка недвижимости в США?

Если приобретение жилья в США совершается для получения дохода от сдачи в аренду, то следует выбирать объекты в городах с высоким арендным потенциалом. Для этого лучше подойдет квартира в Майами с арендной ставкой от $1880 или дом в Джексонвилле с доходом от $1280, где арендуют жилье около 42% местных жителей. Также стоить иметь в виду Лос-Анжелес и Бостон, где арендует жилье примерно половина населения и платит около $2500 в месяц.

Для крупных инвесторов (инвестиции от $1 млн) создана специальная программа получения Green Card, позволяющая получить ВНЖ в США на себя и всю семью.