ИНВЕСТИРОВАНИЕ В НЕДВИЖИМОСТЬ ПОЛЬШИ

Экономика Польши стремительно развивается и становится шестой по величине в Европе. Эта внушительная позиция обеспечивает привлекательный уровень рентабельности при инвестировании в недвижимость в Польше. В Варшаве на рынке недвижимости процент рентабельности может доходить до 7% в год от сдачи недвижимости в аренду.

В Варшаве проживает около 1,7 млн человек, в связи с чем столица является главным инвестиционным рынком в Польше. Жилищный рынок недвижимости считается наиболее безопасным и стабильным источником доходов для потенциальных инвесторов.

В настоящее время в Варшаве существует огромный спрос на рынке жилья, который обусловлен постоянным увеличением роста жителей столицы, приезжих, туристов. Уровень рентабельности при сдачи жилья в аренду может достигать 7%, что является одним из высоких показателей среди мегаполисов в Западной Европе. При этом стоимость жилья в Варшаве, по сравнению с другими городами в Европе, является относительно меньшей за метр квадратный. Средняя цена за метр квадратный жилья составляет около 8500 злотых, в тоже время стоимость элитного жилья может составлять и 18 000 зл/м2 и 60 000 зл/м2.

Почему стоит инвестировать в Польше

Существует множество причин, в связи с которыми инвестировать в жилищный рынок в Польше выгодно и безопасно. С 1992 года в Польше ежегодно повышается рост уровня экономики. В 2009-2015 годах в то время когда большинство стран, в том числе европейских, тяжело переживали всемирный экономический кризис, в Польше ежегодно наблюдался рост ВВП. Также немаловажную роль играют привлекательные ипотечные условия, созданные банками Польши.

Аргументы для инвестирования в Польше

• Здоровая развивающаяся экономика и политическая стабильность
• Польша является одной из наиболее населенных стран в Европе (38,5 млн жителей)
• С 2004 года средняя зарплата в Польше выросла почти на 66%
• Польша является одной из стран, которая поддерживается Европейским союзом, в том числе и из фондов ЕС (ярким примером является строительство второй линии метро в Варшаве)
• Кроме того, в Польше наблюдаем не только инвестиции из фондов ЕС, но и со стороны заграничных инвесторов европейских стран
• Привлекательное территориальное расположение Польши способствует развитию экспорта и торговли

Почему стоит инвестировать в жилье

Не смотря на то, что в настоящее время существуют иные виды инвестирования с относительно низким уровнем вложения (акции,облигации, краткосрочные депозиты), инвестирование на рынке недвижимости является наиболее безопасным, стабильным и гарантирующим наиболее высокий процент возврата по сравнению с перечисленными видами инвестирования.

Однако, учитывая процесс приобретения и продажи жилья, следует учитывать что инвестирование в данном сегменте рынка всегда следует рассматривать как долгосрочную инвестицию, приносящую однако стабильную и гарантированную прибыль.

Аргументы за инвестирование в жилье Польши

• Регулярный доход: долгосрочная аренда подразумевает подписание договора аренды жилья минимум на полгода – год, что сокращает время управления недвижимостью
• Аккумуляция капитала и рост стоимости: когда приобретенная недвижимость расположена в хорошей локализации, цена такой недвижимости должна со временем возрастать. Если же инвестор прикладывает минимальные усилия для содержания данного объекта в хорошем состоянии, а также при незначительном улучшении (обновлении интерьера) цена недвижимости будет повышаться
• Существующие ипотечные условия: в связи низкими процентными ставками ипотечного кредитования, приобретение недвижимости является доступным и менее дорогим, чем в предыдущих периодах
• Безопасная инвестиция: в связи с невозможностью монополизации рынка недвижимости отдельными инвесторами, индивидуальные инвесторы чувствуют себя защищенными
• Возможность страховки: речь идет о возможности страхования недвижимости от огня, повреждения конструкции и т. д.
• Доступность инвестирования: на рынке недвижимости работает множество специалистов, которые помогут инвестировать в привлекательные объекты. Самому же инвестору нет необходимости обладать исключительными знаниями для инвестирования на рынке недвижимости. Более того, в Польше нет каких-либо ограничений при приобретении недвижимости иностранцами. Процесс приобретения недвижимости не является сложным ни для польских, ни для заграничных инвесторов
• Полный контроль: в отличие от других видов активов (акции, облигации), в случае инвестирования в недвижимость, инвестор обладает полным контролем над своим имуществом
• Преимущества при налогообложении: в Польше можно считать амортизацию и проценты от ипотечного кредита

Инвестирование в недвижимость Польши

В Польше спрос на жилье хорошего качества/высокого стандарта растет с каждым годом в связи с улучшением экономической ситуации и демографическим ростом:

• Актуальный дефицит жилья
• Качество жилья, построенного во времена Советского Союза, давно уже не устраивает жителей Польши. В связи с чем динамично развивается первичный рынок жилья
• Растет спрос на приобретение/аренду жилья в новом секторе с повышенным стандартом проживания
• Credit Suisse в своем Global Wealth Report в 2014 году предсказывает рост миллионеров в Польше с 50 тыс. до 89 тыс. до 2019 года, что сигнализирует о растущем потенциале в высших сегментах рынка недвижимости в Польше
• Инвесторы имеют уникальную возможность воспользоваться исторически низкими процентными ставками по ипотечным кредитам – около 3,6% по сравнению с 6,9% в 2012 году

1. Стоимость аренды недвижимости в Польше

В Польше наблюдаются достаточно высокие цены за оплату аренды. В среднем стоимость за 1м2 может составлять от 40-60 зл/м2, если речь идет о стандартной квартире. Стоимость аренды за 1м2 элитного жилья может составлять от 100 зл/м2.

2. Цена и рост стоимости недвижимости Польши

В настоящее время можно наблюдать медленный постепенный рост цен на недвижимость в Польше. Цены 1м2 для продажи на первичном рынке наблюдаем около 9000 зл/м2, стоимость 1м2 на элитном рынке жилья – может быть более 20000 зл/м2.

3. Возврат от инвестиции

Рентабельность на уровне до 5% при долгосрочной аренде (как квартиры, так и помещения под коммерцию) и до 7% при краткосрочной аренде являются наиболее реальными на сегодняшний день в Варшаве

4. Класс инвестиции

В независимости от выбора типа (класса) инвестиции, самое большое внимание следует обращать на ЛОКАЛИЗАЦИЮ приобретаемого объекта. Недвижимость в хорошей локализации гарантирует как минимум не снижение ее стоимости, а наоборот – рост стоимости объекта.

Сегменты рынка недвижимости в Варшаве

• Квартиры общего стандарта: периферийная локализация, высокая интенсивность строения, простая архитектура, отвечающие нормам строительные материалы, цены 4-7 тыс. зл/м2
• Квартиры повышенного стандарта: локализация с хорошей коммуникацией с центром, хороший доступ к общественному транспорту, развитая инфраструктура, простая архитектура и строительные материалы, цены 8-9 тыс. зл/м2.
• Апартаменты: локализация в центральных районах, привлекательная архитектура и фасады, цены около 12 тыс. зл/м2
• Элитные апартаменты: престижные районы Варшавы, в том числе центр, уникальная архитектура, элитный интерьер, цены около 18тыс. за 1 м2, но иногда можно встретить цены и выше 60 тыс. за 1м2

Приобретение недвижимости в Польше

Помимо стоимости объекта недвижимости покупатель также несет дополнительные расходы. В случае, если это приобретение на вторичном рынке, покупатель также платит 2-3% комиссии агентству недвижимости за посреднические услуги. В случае приобретении на первичном рынке – покупатель не несет расходов по оплате услуг посредникам.

При оформлении договора купли-продажи покупатель также оплачивает нотариальные услуги. Стоимость зависит от многих факторов, но в среднем может быть рассчитана около 0,5% от стоимости объекта недвижимости.

Также при приобретении жилья на вторичном рынке, покупатель оплачивает налог в размере 2% от стоимости гражданско-правовой сделки (от стоимости приобретенного жилья). При покупке на первичном рынке, покупатель не оплачивает данный налог.

Стоимость содержания имущества в Польше

Следует учитывать, что содержание приобретенного имущества связано также с определенными затратами:

• оплаты административные (содержание дома, общедоступных частей дома, ремонты, содержание зелени, охрана и т.д.) – оплачивается ежемесячно. Оплачивается либо администратору дома, либо в кооператив. Оплаты за коммунальные услуги (вода, тепло, электричество, газ, интернет и др.) оплачивает арендатор
• Налог на недвижимость, а также возможный налог за вечное пользование земельным участком, например
• Страхование недвижимости от несчастного случая. Не есть обязательное, однако рекомендуемое. Такие оплаты осуществляет собственник недвижимости

Правовые аспекты приобретения недвижимого имущества в Польше

Основным правилом является то, что иностранным гражданам не требуется каких-либо дополнительных разрешений для приобретения недвижимого имущества в Польше, если речь идет о квартире либо отдельного помещения (офис, склад и т. д.). Если же речь идет о приобретении дома на земельном участке и приобретении такого земельного участка, в таком случае будет необходимо получение покупателем разрешения от Министерства внутренних дел. Однако, при подаче всех необходимых документов, получение такого разрешения является абсолютно возможным.

Также потребуется разрешение Министерства внутренних дел, если речь идет о приобретении недвижимости (квартира, земельный участок) в приграничной зоне (например, в Гданьске в прибрежной приграничной зоне).

Приобретение квартиры, например, в Варшаве не требует никаких дополнительных документов, достаточно иметь только заграничный паспорт.

//Данные актуальны по состоянию на 2-й квартал 2017 года.