ІНВЕСТУВАННЯ У НЕРУХОМІСТЬ ПОЛЬЩІ

Економіка Польщі швидко розвивається і стає шостою за величиною в Європі. Ця велика позиція забезпечує привабливий рівень рентабельності при інвестуванні в нерухомість у Польщі. У Варшаві на ринку нерухомості відсоток рентабельності може сягати 7% на рік від здачі нерухомості в оренду.

У Варшаві проживає близько 1,7 млн. осіб, у зв'язку з чим столиця є головним інвестиційним ринком у Польщі. Житловий ринок нерухомості вважається найбільш безпечним та стабільним джерелом доходів для потенційних інвесторів.

В даний час у Варшаві існує величезний попит на ринку житла, який обумовлений постійним збільшенням зростання мешканців столиці, приїжджих, туристів. Рівень рентабельності при здачі житла в оренду може досягати 7%, що є одним із найвищих показників серед мегаполісів у Західній Європі. При цьому вартість житла у Варшаві, порівняно з іншими містами в Європі, є відносно меншою за квадратний метр. Середня ціна за метр квадратний житла складає близько 8500 злотих, водночас вартість елітного житла може становити і 18 000 злотих/м2 та 60 000 злотих/м2.

Чому варто інвестувати у Польщі

Існує безліч причин, у зв'язку з якими інвестувати у житловий ринок у Польщі вигідно та безпечно. З 1992 року у Польщі щорічно підвищується зростання рівня економіки. У 2009-2015 роках, коли більшість країн, у тому числі європейських, важко переживали всесвітню економічну кризу, у Польщі щороку спостерігалося зростання ВВП. Також важливу роль відіграють привабливі іпотечні умови, створені банками Польщі.

Аргументи для інвестування у Польщі

• Здорова економіка, що розвивається, і політична стабільність
• Польща є однією з найбільш населених країн Європи (38,5 млн жителів)
• З 2004 року середня зарплата у Польщі зросла майже на 66%
• Польща є однією з країн, що підтримується Європейським союзом, у тому числі й з фондів ЄС (яскравим прикладом є будівництво другої лінії метро у Варшаві)
• Крім того, у Польщі спостерігаємо не лише інвестиції з фондів ЄС, а й із боку закордонних інвесторів європейських країн.
• Привабливе територіальне розташування Польщі сприяє розвитку експорту та торгівлі

Чому варто інвестувати у житло

Незважаючи на те, що в даний час існують інші види інвестування з відносно низьким рівнем вкладення (акції, облігації, короткострокові депозити), інвестування на ринку нерухомості є найбільш безпечним, стабільним і гарантує найвищий відсоток повернення порівняно з перерахованими видами інвестування.

Однак, враховуючи процес придбання та продажу житла, слід враховувати, що інвестування в даному сегменті ринку завжди слід розглядати як довгострокову інвестицію, що приносить однак стабільний і гарантований прибуток.

Аргументи за інвестування у житло Польщі

• Регулярний дохід: довгострокова оренда передбачає підписання договору оренди житла щонайменше на півроку – рік, що скорочує час управління нерухомістю
• Акумуляція капіталу та зростання вартості: коли придбана нерухомість розташована у добрій локалізації, ціна такої нерухомості повинна з часом зростати. Якщо ж інвестор докладає мінімальних зусиль для утримання даного об'єкта в хорошому стані, а також при незначному поліпшенні (оновленні інтер'єру) ціна нерухомості підвищуватиметься
• Існуючі іпотечні умови: через низькі процентні ставки іпотечного кредитування, придбання нерухомості є доступним і менш дорогим, ніж у попередніх періодах
• Безпечна інвестиція: у зв'язку з неможливістю монополізації ринку нерухомості окремими інвесторами, індивідуальні інвестори почуваються захищеними
• Можливість страховки: йдеться про можливість страхування нерухомості від вогню, пошкодження конструкції тощо.
• На ринку нерухомості працює безліч фахівців, які допоможуть інвестувати в привабливі об'єкти.
• Самому ж інвестору немає необхідності мати виняткові знання для інвестування на ринку нерухомості.
• Більше того, у Польщі немає жодних обмежень щодо придбання нерухомості іноземцями. Процес придбання нерухомості не є складним ні для польських, ні для іноземних інвесторів
• Повний контроль: на відміну від інших видів активів (акції, облігації), у разі інвестування в нерухомість, інвестор має повний контроль над своїм майном
• Переваги при оподаткуванні: у Польщі можна вважати амортизацію та відсотки від іпотечного кредиту

Інвестування у нерухомість Польщі

У Польщі попит на житло хорошої якості/високого стандарту зростає з кожним роком у зв'язку з покращенням економічної ситуації та демографічним зростанням:

• Актуальний дефіцит житла
• Якість житла, збудованого за часів Радянського Союзу, давно вже не влаштовує мешканців Польщі. У зв'язку з чим динамічно розвивається первинний ринок житла.
• Зростає попит на придбання/оренду житла у новому секторі з підвищеним стандартом проживання.
• Credit Suisse у своєму Global Wealth Report у 2014 році передбачає зростання мільйонерів у Польщі з 50 тис. до 89 тис. до 2019 року, що сигналізує про зростаючий потенціал у вищих сегментах ринку нерухомості в Польщі
• Інвестори мають унікальну можливість скористатися історично низькими відсотковими ставками за іпотечними кредитами – близько 3,6% порівняно з 6,9% у 2012 році.

1. Вартість оренди нерухомості у Польщі

У Польщі є досить високі ціни за оплату оренди. У середньому вартість за 1м2 може становити від 40-60 зл/м2, якщо йдеться про стандартну квартиру. Вартість оренди за 1м2 елітного житла може становити від 100 зл/м2.

2. Ціна та зростання вартості нерухомості Польщі

В даний час можна спостерігати повільне поступове зростання цін на нерухомість у Польщі. Ціни 1м2 на продаж на первинному ринку спостерігаємо близько 9000 зл/м2, вартість 1м2 на елітному ринку житла – може бути більше 20000 зл/м2.

3. Повернення від інвестиції

Рентабельність на рівні до 5% при довгостроковій оренді (як квартири, так і приміщення під комерцію) та до 7% при короткостроковій оренді є найбільш реальними на сьогоднішній день у Варшаві

4. Клас інвестиції

У незалежності від вибору типу (класу) інвестиції, найбільшу увагу слід звертати на ЛОКАЛІЗАЦІЮ об'єкта, що купується. Нерухомість у добрій локалізації гарантує як мінімум не зниження її вартості, а навпаки – зростання вартості об'єкта.

Сегменти ринку нерухомості у Варшаві

• Квартири загального стандарту: периферійна локалізація, висока інтенсивність будівлі, проста архітектура, будівельні матеріали, що відповідають нормам, ціни 4-7 тис. зл/м2
• Квартири підвищеного стандарту: локалізація з гарною комунікацією з центром, добрий доступ до громадського транспорту, розвинена інфраструктура, проста архітектура та будівельні матеріали, ціни 8-9 тис. зл/м2.
• Апартаменти: локалізація у центральних районах, приваблива архітектура та фасади, ціни близько 12 тис. зл/м2
• Елітні апартаменти: престижні райони Варшави, зокрема центр, унікальна архітектура, елітний інтер'єр, ціни близько 18тис. за 1 м2, але іноді можна зустріти ціни та вище 60 тис. за 1м2

Придбання нерухомості у Польщі

Крім вартості об'єкта нерухомості, покупець також несе додаткові витрати. Якщо це придбання на вторинному ринку, покупець також платить 2-3% комісії агентству нерухомості за посередницькі послуги. У разі придбання на первинному ринку – покупець несе витрат на оплату послуг посередникам.

Під час оформлення договору купівлі-продажу покупець також оплачує нотаріальні послуги. Вартість залежить від багатьох факторів, але в середньому може бути розрахована близько 0,5% вартості об'єкта нерухомості.

Також при придбанні житла на вторинному ринку, покупець сплачує податок у розмірі 2% вартості цивільно-правової угоди (від вартості придбаного житла). Купуючи на первинному ринку, покупець не сплачує даний податок.

Вартість утримання майна у Польщі

Слід враховувати, що утримання придбаного майна пов'язане також із певними витратами:

• сплати адміністративні (зміст будинку, загальнодоступних частин будинку, ремонти, утримання зелені, охорона тощо) – сплачується щомісяця. Оплачується або адміністратору будинку, або кооператив. Оплату за комунальні послуги (вода, тепло, електрика, газ, інтернет та ін.) оплачує орендар
• Податок на нерухомість, а також можливий податок за вічне користування земельною ділянкою, наприклад
• Страхування нерухомості від нещасного випадку. Не є обов'язковим, проте рекомендованим. Такі оплати здійснює власник нерухомості

Правові аспекти придбання нерухомого майна у Польщі

Основним правилом є те, що іноземним громадянам не потрібні будь-які додаткові дозволи на придбання нерухомого майна в Польщі, якщо йдеться про квартиру або окреме приміщення (офіс, склад тощо). Якщо ж йдеться про придбання будинку на земельній ділянці та придбання такої земельної ділянки, у такому разі буде необхідне отримання покупцем дозволу від Міністерства внутрішніх справ. Однак, при поданні всіх необхідних документів, отримання такого дозволу абсолютно можливе.

Також буде потрібний дозвіл Міністерства внутрішніх справ, якщо йдеться про придбання нерухомості (квартира, земельну ділянку) у прикордонній зоні (наприклад, у Гданську у прибережній прикордонній зоні).

Придбання квартири, наприклад, у Варшаві не потребує жодних додаткових документів, достатньо мати лише закордонний паспорт.

//Дані актуальні станом на 2-й квартал 2017 року.