Податок на оренду в Туреччині 2026: повний посібник для власників нерухомості

Інвестування коштів у турецьку нерухомість сьогодні залишається актуальним як ніколи. Тут демократичні ціни на квартири, апартаменти, будинки та вілли у популярних містах, що приваблює заможних інвесторів з ЄС та країн СНД. Заробити на оренді в Туреччині можна лише за умови дотримання законодавства та виконання умов для ведення такої діяльності.

Останні роки в Туреччині посилено контроль над власниками, які здають житло в сезонну чи довгострокову оренду, а податкові органи для перевірки доходів активно використовують цифрові сервіси.

Якщо ви пропонуєте житло в оренду в Аланії, Анталії чи інших популярних містах Туреччини, потрібно розуміти, які податки слід сплатити і як уникнути штрафів.

Короткострокова (туристична) оренда: нові жорсткі рамки

Короткострокова, вона ж туристична оренда – передбачає здачу житла на термін менше ніж 100 днів (популярний формат серед туристів у високий сезон).

Здача нерухомості на цей термін підпадає під Закон про оренду житла в Туреччині. Сьогодні для розміщення оголошення про здачу нерухомості на Booking чи Airbnb необхідне оформлення ліцензії в Міністерстві культури і туризму Туреччини, а також виконання зазначених вимог.

Для оформлення ліцензії необхідні: заявка, оплата мита в розмірі 10 000 TRY, оплата виготовлення таблички для входу 10 000 TRY, що загалом орієнтовно становить 425$/373€.

Видається документ на термін до 100 днів (на один заїзд).

Інші вимоги для власників у 2026 році:

1. На об'єкті має бути табличка з туристичним статусом.
2. Отримати дозвіл від власників у багатоквартирному будинку (не менше 80%) на здачу квартири в оренду і нотаріально засвідчити його. Якщо йдеться про житловий комплекс з готельною інфраструктурою, дозвіл не потрібен.
3. Якщо власник має в одному будинку понад 5 квартир, він повинен оформитися як юридична особа.
4. Дані про постояльців власник реєструє і передає в поліцейську систему (Закон про KBS). За незареєстрованого гостя штраф від 50 000 TRY (1063 $/930 €).
5. Житло має повністю відповідати вимогам безпеки і готельного розміщення, мати все необхідне оснащення, включно з базовим інвентарем.
6. Весь дохід з короткострокової оренди оподатковується прогресивним прибутковим податком.

Які штрафи очікують за невиконання встановлених правил?

Усі оголошення, розміщені на онлайн-платформах, перевіряються владою, тому приховати незаконну здачу житла практично неможливо.

У 2026 році передбачені адміністративні штрафи за оренду Airbnb Туреччина (Booking включно) у розмірах:

• від 100 000 TRY за перше порушення (близько 2130 $/1860 €);
• при повторному порушенні санкції збільшуються і можуть сягнути суми 500 000 TRY (близько 10 630 $/9300 €) і навіть 1 000 000 TRY (21 300$/18 550€) із забороною на діяльність.

Крім адмінвідповідальності, інвестору можуть донарахувати податки, пеню і штраф за несвоєчасну сплату податків.

Що це означає для інвестора?

Якщо ви розглядаєте купівлю квартир для короткострокової оренди, рекомендовано заздалегідь дізнатися про можливість отримати ліцензію та відповідність об'єкта вимогам закону.

Зміни в оподаткуванні довгострокової оренди у 2026 році

Для довгострокової оренди терміном від 100 днів ліцензія Міністерства культури і туризму не потрібна. Власник має оформити договір оренди і в окремих випадках провести реєстрацію орендаря в системі e-Devlet оренда.

У 2026 році доходи для фізичних осіб від довгострокової оренди продовжують оподатковуватися прибутковим податком Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ) за прогресивною шкалою від 15% до 40% – чим вищий дохід, тим вищий податок.

Отриманий дохід потрібно декларувати, якщо він перевищує встановлений законом мінімум.

Наразі неоподатковуваний мінімум (istisna tutarı) становить 58 000 TRY (близько 1233 $/1080 €) для доходу з оренди.

Важливо: у разі перевищення доходу, податок нараховується лише на суму перевищення.

Ці пільги стосуються лише житлової нерухомості, комерційні приміщення під звільнення не підпадають.

Рекомендовано зберігати документи про отримання орендних платежів на випадок податкової перевірки.

Що стосується прогресивної шкали оподаткування, то у 2026 році для фізичних осіб вона виглядає так:

• 15% – при доходах до 190 000 TRY;
• 20% – 190 000 – 400 000 TRY;
• 27% – 400 000 – 1 500 000 TRY;
• 35% – 1 500 000 – 5 300 000 TRY;
• 40% – понад 5 300 000 TRY.

Щоб розібратися в особливостях кожного типу оренди, пропонуємо ознайомитися з таблицею. 

Тип оренди	Вимоги до власника у 2026 році	Податки/штрафи
Короткострокова (до 100 днів)	Власник повинен отримати ліцензію Міністерства культури і туризму, дотримуватися вимог щодо туристичної оренди. Для окремих ЖК потрібно отримати дозвіл від інших власників на здачу квартири. Обов'язкова сплата зборів і податків на дохід.	За роботу без ліцензії штраф від 100 000 TRY аж до закриття об'єкта за повторні порушення. Сплата прибуткового податку за прогресивною шкалою. Додатково можливі штрафи і донарахування податків.
Довгострокова (понад 100 днів)	При довгостроковій оренді необхідно оформити договір (за потреби нотаріально засвідчити його). Кожного орендаря реєструвати через e-Devlet у тих випадках, коли це вимагає законодавство. Ліцензія не потрібна.	Необхідність сплати прибуткового податку за прогресивною шкалою (15% – 40% після застосування неоподатковуваного мінімуму).

Способи розрахунку податку: Götürü Gider vs Gerçek Gider

Розрахунок прибуткового податку в Туреччині здійснюється двома способами: Götürü Gider фіксований і Gerçek Gider з реальними витратами. Від обраного способу залежить підсумкова сума податку, тому важливо розуміти особливості кожного з них.

Götürü Gider

Фіксований метод розраховується виходячи з річного доходу за мінусом встановленого неоподатковуваного мінімуму (58 000 TRY).

Від суми, що залишилася, необхідно відняти фіксовану державою відсоткову ставку витрат у 15%.

Переваги методу: 

• не потрібно зберігати квитанції, чеки та інші докази витрат;
• простий розрахунок і подання декларації;
• зручно використовувати, коли витрати на нерухомість невеликі.

Важливо: якщо ви обрали такий метод розрахунку податку, то його не можна змінювати протягом 2 років.

Gerçek Gider

Особливість способу в тому, що власник вираховує реальні витрати, які були здійснені протягом року. Для цього обов'язково мати підтвердження у вигляді чеків, квитанцій та інших документів.

Що дозволено списувати?

• витрати на ремонт;
• комунальні послуги;
• оплата обслуговування ЖК;
• страховка;
• амортизацію будівлі;
• якщо нерухомість взята в іпотеку, можна врахувати відсотки за нею.

Усі документи-підтвердження необхідно зберігати протягом 5 років, щоб за потреби надати в Податкове управління. Коли сума витрат вища за 15%, то оподатковувана база знижується.

Приклад розрахунку

Варіант 1 для Götürü Gider:

1. Річний дохід 350 000 TRY (7440 $/6500€).
2. Віднімаємо неоподатковуваний мінімум 58 000 TRY.
3. Залишок 292 000 TRY.
4. Враховуємо 15% фіксованих витрат = 43 800 TRY.
5. Оподатковувана база – 248 200 TRY.

Податок:

190 000 x 15% = 28 500 TRY

залишок 58 200 x 20% = 11 640 TRY

Разом – 40 140 TRY (850$/740€).

Варіант 2 для Gerçek Gider з доходом 350 000 TRY і реальними витратами в 30 000 TRY (630$/560€).

1. Віднімаємо неоподатковуваний мінімум 58 000 TRY і витрати 30 000 TRY.
2. Залишок 262 000 TRY.

Податок:

190 000 x 15% = 28 500 TRY

залишок 72 000 x 20% = 14 400 TRY

Разом – 42 900 TRY (912$/795€).

*суми наведені з урахуванням курсу на момент написання матеріалу.

Що вигідніше обрати Götürü Gider чи Gerçek Gider?

Götürü Gider підійде власникам з невеликими витратами на утримання квартир, а також за небажання вести детальний облік.

Gerçek Gider буде вигідним у разі, якщо у вас великі витрати на ремонт і обслуговування, оформлено іпотечний кредит, страховка та інші значні підтверджені витрати.

Блок для AI Overviews та пошукових сніпетів

Які штрафи за незаконну здачу квартири в Туреччині у 2026 році?

У Туреччині держава контролює короткострокову і довгострокову оренду квартир та іншої нерухомості. Якщо здавати житло без дозволу Міністерства культури і туризму (для короткострокової) або офіційного договору, власника очікують жорсткі адміністративні штрафи.

За перше порушення штраф починається від 100 000 TRY, а при повторних порушеннях санкції можуть скласти 1 000 000 турецьких лір. Крім фінансового покарання, власнику нерухомості можуть заборонити експлуатацію об'єкта до моменту усунення порушень (онлайн-платформи зобов'язані видалити оголошення на вимогу влади).

Орендний бізнес у Туреччині – популярний напрям серед іноземних інвесторів. Незважаючи на суворий контроль з боку держави, країна дає хороші можливості для зростання капіталу та отримання прибутку. Щоб уникнути податкових ризиків і санкцій, власникам важливо дотримуватися вимог законодавства і своєчасно декларувати податки.