5 мин читать 
Польша остается одной из популярных стран Европы для покупки недвижимости. Высокий уровень жизни, стабильная экономика, развитая инфраструктура и безопасная обстановка увеличивают спрос на покупку жилья, делая польский рынок недвижимости актуальным для инвесторов и тех, кто планирует переезд.
Что необходимо знать об особенностях сделки с недвижимостью в Польше, чтобы она прошла быстро и безопасно для иностранного покупателя?
Покупка недвижимости с разрешением МВД Польши (Zezwolenie MSWiA)
В 2026 году иностранцы из стран не входящих в состав ЕС могут купить квартиру в Польше без разрешения, если объект расположен вне пограничной зоны.
Однако, когда речь идет о покупке дома и некоторых других объектов, потребуется оформить разрешение от МВД Польши.
В Польше порядок покупки иностранцами недвижимости регулируется Законом «Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców». Документ указывает, в каких случаях нерезидент имеет право купить недвижимость без получения дополнительных разрешений и когда нужно будет его получить.
Как получить разрешение MSWiA?
Необходимо подать заявление в Министерство внутренних дел Польши: компетентные органы проверяют, не несет ли покупка недвижимости угрозы безопасности/общественному порядку.
К заявлению прилагаются документы покупателя, подтверждение его статуса в стране, информация о приобретаемой недвижимости и источнике доходов.
Кому разрешение MSWiA недвижимость не требуется?
Получать разрешение MSWiA иностранцу не нужно при покупке:
- апартаментов и квартир (local mieszkalny);
- гаража, купленного вместе с квартирой.
Разрешение Zezwolenie MSWiA запрашивают при покупке:
- земельного участка;
- частного дома с земельным участком;
- объектов, которые расположены в приграничной зоне;
- сельскохозяйственной недвижимости.
В ряде случаев предусмотрены исключения. Иностранец может купить квартиру или другой тип недвижимости, если состоит в законном браке с гражданином Польши, имеет долгосрочный ВНЖ или статус долгосрочного резидента ЕС. Заявление рассматривают от 2 до 6 месяцев, а размер государственной пошлины составляет 1570 zł. Перед подписанием договора важно убедиться, что объект не подпадает под ограничения, иначе сделка сорвется и весь процесс нужно будет проходить заново.
Финансовые нюансы: налоги и сопутствующие расходы
Покупка квартиры в Польше предусматривает дополнительную статью расходов (помимо стоимости объекта). Их размер зависит от типа рынка, где продают объект – первичный или вторичный.
Какие расходы и налоги необходимо будет оплатить зависимо от типа рынка?
Первичный рынок
| Расходы | Размер/ставка |
| VAT (налог на добавленную стоимость) | Включен в стоимость квартиры: размер VAT зависят от характеристик объекта: для квартир площадью до 150 м² – 8%, для площади свыше 150 м² – 23%.
Важно: если площадь квартиры 180 м², то к 150 м² применяют налог 8%, а к остальным 30 м² – 23%. |
| Услуги нотариуса (Taksa notarialna) | Размер зависит от стоимости объекта и характера сделки. В среднем 2000 – 4500 zł + 23% VAT. |
| Судебные сборы (регистрация в Księga Wieczysta) | Внесение права собственности Księga Wieczysta – 200 zł, сбор 200 zł за внесение ипотеки. |
| Банковские расходы (при ипотеке) | Комиссия 0 – 2%, оценка объекта 400 – 800 zł, оплата страховки. |
| Годовой налог владения недвижимостью | 1,25 zł за 1 м² полезной площади в год. |
| Комиссия агентства | При покупке объекта от застройщика, комиссия обычно отсутствует. |
| Услуги переводчика (при необходимости) | 400 – 600 zł. |
| Общие затраты | 2 – 5% от стоимости объекта. |
Вторичный рынок
Сравним, какая ситуация с квартирами на вторичном рынке:
| Расходы | Размер/ставка |
| PCC | Налог PCC 2% в Польше на гражданско-правовые сделки (Podatek od czynności cywilno prawnych) взимается при покупке первого жилья на вторичном рынке.
Правовая основа – «Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych». С 2024 года при покупке более 6 квартир в одном здании без обложения сделки VAT, для шестой и последующей квартиры PCC будет не 2%, а 6%. |
| Услуги нотариуса | 2000 – 4500 zł + 23% VAT. |
| Судебные сборы | Внесение права собственности Księga Wieczysta – 200 zł, сбор 200 zł за внесение ипотеки. |
| Переводчик | 400 – 600 zł. |
| Банковские расходы | Комиссия 0 – 2%, оценка объекта 400 – 800 zł, оплата страховки. |
| Комиссия агентства | 2 – 3% от стоимости квартиры +23% VAT. |
| Годовой налог на недвижимость | Ставка устанавливается муниципалитетом и зависит от местоположения и типа объекта. Обычно 1,25 zł за 1 мг полезной площади в год. |
| Общие затраты | Около 8 – 12% от цены. |
Ипотека для иностранцев в 2026: подготовьтесь заранее
Ипотека в Польше для иностранцев в банке доступна, если вы хотите получить Kredyt hipoteczny.
Важный момент: помимо цены квартиры банк должен оценить платежеспособность и кредитную историю заемщика через BIK (Biuro Informacji Kredytowej) – польское бюро кредитных историй.
Процедура стандартная, и если вы покупаете жилье, имея при этом официальный доход, то бояться нечего.
В 2026 году требования банков при оформлении ипотеки для граждан не ЕС следующие:
- Статут и легальность вашего пребывания в Польше. Если в иностранца есть Karta Pobytu, то это иногда упрощает процесс кредитования (но не всегда является залогом 100% положительного решения банка).
- Вид трудовой деятельности. Идеально, если у вас бессрочный трудовой договор (Umowa o pracę na czas nieokreślony). Для договоров B2B (частных предпринимателей) ипотека также доступна, но банки требуют подтвердить стабильный доход за последний год-два.
- Важная статья расходов – размер первоначального вклада (Wkład własny), который покупатель готов внести. Обычно это минимум 10%, но для лучших процентных ставок рекомендуют вносить – 20%.
- Кредитная история. Банки проверяют BIK (Biuro Informacji Kredytowej), поэтому важно убедиться в отсутствии долгов по кредитам.
- Подготовка документов. При оформлении ипотеки на квартиру необходим польский ИНН (PESEL) и сертификат налогового резидента (Certyfikat rezydencji podatkowej).
Пошаговая процедура покупки
Алгоритм покупки квартиры в Польше происходит поэтапно.
Выбор квартиры и проверка Księga Wieczysta (Земельно-ипотечной книги) для того, чтобы узнать юридический статус объекта. В реестре проверяют Права и обременения (Раздел 3) и Ипотеку (Раздел 4). Księga Wieczysta проверка позволяет убедиться в том, что квартира не имеет долгов, прописанных третьих лиц и не заложена в банке.
Составление договора купли-продажи (Umowa przedwstępna). В нем указаны сроки, цена, намерения сторон, после чего покупатель вносит гарантийный платеж. Здесь стоит обратить внимание на юридические термины и не путать их.
- Zadatek (Задаток) – если сделка срывается по вине покупателя, деньги остаются у продавца, а когда по вине продавца – он возвращает покупателю двойную сумму.
- Zaliczka (Аванс). Сумма возвращается в полном объеме, независимо от того, кто виноват в срыве сделки.
Подписание договора (Akt notarialny покупка жилья) в присутствии польского нотариуса. Это документ, подтверждающий переход права собственности к новому владельцу. Если покупатель из другой страны и не владеет польским языком, необходимо присутствие присяжного переводчика. Этот этап предполагает также уплату налогов и сборов.
Оплата объекта, передача прав и регистрации. Когда стороны подписали договор, деньги необходимо перевести на счет продавца. Для этого могут использовать депозитный счет нотариуса с целью перестраховки. Специалист отправляет запрос в
Księga Wieczysta для внесения изменений.
Финальный этап – прием-передача квартиры и фиксация показаний счетчиков.
ВНЖ Польша за недвижимость: дает ли покупка жилья право на длительное проживание в стране?
Много инвесторов считают, что покупка домовой недвижимости в Польше — это билет к автоматическому получению гражданства.
В отличие от других стран (например, Турции), независимо от суммы инвестиции, ВНЖ в Польше (Karta Pobytu) доступна по другому алгоритму. Но, покупка недвижимости является подтверждением места проживания (Miejsce zamieszkania) и уменьшает процесс отказов для получения ВНЖ.
Агентство недвижимости Hayat Estate предлагает в продаже квартиры в Польше и дает доступ к закрытым эксклюзивным предложениям. Наши специалисты помогают с оформлением документов, проверяют объект на юридическую чистоту и сопровождают покупателя на важных этапах сделки.
С нами купить квартиру за границей будет быстро, просто и выгодно!
FAQ: часто задаваемые вопросы
Можно ли купить квартиру в Польше дистанционно?
Да, полностью законно иностранцы могут купить жилье онлайн. Для этого нужно оформить доверенность у нотариуса (Pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego) на доверенное лицо – родственника, риэлтора, юриста в Польше и провести сделку. Все максимально просто и прозрачно.
Что лучше: Zadatek или Zaliczka?
Специалисты в сфере недвижимости, советуют использовать Zadatek: это поможет получить более надежную защиту интересов покупателя в случаях, когда продавец внезапно найдет другого клиента.
Разрешено ли покупать квартиру в Польше за наличные?
В 2026 году между физическими лицами нотариусы требуют безналичного банковского перевода, чтобы подтвердить легальное происхождение средств. Это происходим в рамках Закона о противодействию отмыванию денег. Транзакцию нужно проводить в польском банке.
Нужно ли наличие PESEL?
Сейчас для процедуры нужен PESEL (идентификационный номер физического лица) для подписания акта купли-продажи квартиры.
