FAQ о покупке недвижимости в Испании

Могут ли иностранные граждане приобретать недвижимость в Испании?

Да, конечно могут. Испанское правительство очень лояльно относится к иностранным инвестициям в экономику своей страны, в том числе – к приобретению ими недвижимости в Испании. Вся недвижимость, приобретенная в Испании, переходит в частную собственность покупателя независимо от его гражданства.

Любые требования со стороны третьих стран о предоставлении информации, касающейся владения недвижимостью в Испании, согласно законодательства является вмешательством во внутренние дела Испании. Конфискация в пользу третьих стран частной собственности иностранных инвесторов невозможна, так как не имеет под собой законодательной базы.

 

Документы, необходимые для покупки недвижимости в Испании?

Для заключения сделки купли-продажи недвижимости в Испании, необходим очень небольшой пакет документов:
• действующий заграничный паспорт с визой (виза подтверждает, что Вы находитесь в Испании легально);
• идентификационный номер иностранца - NIE.

 

Документы. Необходимые для открытия счета в Испании для нерезидента?

Достаточно только действующего заграничного паспорта. Некоторые банки могут потребовать дополнительные документы, такие как справка с места работы с указанием заработной платы или справка из налоговых служб об уплате налогов в стране резиденции источников доходов.

 

Какие документы необходимы для оформления ипотечного кредита в Испании для нерезидента?

Необходимо предоставить в банк следующий пакет документов:
• справка с места работы на фирменном бланке предприятия о занимаемой должности и размере заработной платы (в валюте Вашей страны);
• налоговая декларация за предыдущий год;
• выписки с Ваших банковских счетов за последний год;
• свидетельства на право собственности любой другой недвижимостью;
• свидетельства о владении предприятиями, акциями и т.п.

Первые два документа являются обязательными. Перечень документов может меняться, в зависимости от выбранного испанского банка и его требований. Все документы должны быть переведены на испанский язык и заверены надлежащим образом.

 

Какая процедура оформления ипотечного кредита?

После того, как выбран объект недвижимости и известна необходимая сумма кредита, отправляются копии документов покупателя в несколько испанских банков для предварительной оценки возможности выдачи кредита. Оригиналы документов, переведенные на испанский язык и должным образом заверенные, необходимо предоставить в банки лично по приезду в Испанию.

После положительного решения по выдаче кредита, на счет отделения банка, где был открыт счет, должна поступить запрошенная сумма и она резервируется на день заключения сделки. В назначенный день на счет покупателя зачисляется сумма кредита.

Остаток по сделке снимается общим чеком, выписанным на имя продавца, и передается ему в момент подписания нотариальной купчей и контракта с банком на ипотечный кредит. При покупке недвижимости с привлечением ипотечного кредита, вся процедура обязательно контролируется представителем банка, который присутствует на сделке.

 

Что такое NIE и как его получить иностранцу?

Идентификационный номер иностранца (N.I.E) в Испании необходим всем иностранцам для покупки недвижимости, оформления ипотечного кредита и других связанных с этим действий.

Для оформления N.I.E иностранному гражданину необходимо иметь следующие документы:
• оригинал и копию загранпаспорта с действующей шенгенской визой и пограничным штампом въезда в Испанию (штамп иных стран, входящих в Шенгенское соглашение, не годится);
• две фотографии 3х4;
• справка от Нотариуса про намерения приобрести недвижимость;
• два экземпляра заполненного и собственноручно подписанного заявления.

Срок получения NIE может занять от нескольких дней до двух месяцев в зависимости от города Испании, где Вы его запрашиваете (запрос возможен только там, где Вы приобретаете недвижимость).

 

Какой договор составляется при внесении залога за объект недвижимости?

При внесении залога за выбранный объект недвижимости составляется частный договор между риэлтором и покупателем. В нем описывается приобретаемый объект, его стоимость, обязанности сторон, условия, сроки проведения платежей и подписания нотариальной купчей.

 

Как регулируется выполнение обязательств между продавцом и покупателем при покупке жилья в Испании?

Процедура покупки недвижимости в Испании регулируется ст. 1454 Гражданского кодекса о покупке недвижимости с внесением залога.

Гражданским кодексом также регулируется состояние передаваемого объекта недвижимости. Например, при покупке дома: кухня передается всегда оборудованная необходимой бытовой техникой и сантехникой, т.е. кухонная мебель, плита газовая или электрическая, устройства вытяжки, освещение; санузлы в полном комплекте включая освещение; наличие всех окон, дверей; если в доме до момента продажи были установлены система кондиционирования или отопления, продавец не может их демонтировать перед подписанием купчей. Тоже касается и сада, который передается со всеми насаждениями, которые имелись в наличии при просмотре дома.

В случае продажи дома с мебелью — инвентарь и перечень мебели отдельно оговаривается сторонами.

 

Как происходит подписание нотариального договора при покупке недвижимости в Испании?

В день заключения сделки покупатель выписывает банковский чек со своего счета в Испании на имя продавца (копия чека прикрепляется к купчей).

В случае оформления ипотечного кредита банк в этот день зачисляет необходимую сумму на счет покупателя и сразу выписывает чек на имя продавца. Представитель банка лично присутствует при подписании купчей у нотариуса. В день совершения сделки подписываются два документа: купчая и договор с покупателем на ипотекукредит.
После подписания купчей или договора купли-продажи продавцу передается чек, а он передает новому владельцу все ключи от недвижимости, ордер на право эксплуатации данного объекта недвижимости и документ на заключение (в случае покупки первичного жилья) или переоформление (в случае покупки жилья на вторичном рынке) контрактов на коммунальные услуги. Иногда переоформление контрактов на коммунальные услуги на нового владельца могут занять больше времени, так как переоформление происходит в каждой инстанции отдельно.

Покупатель недвижимости в Испании вступает в право собственности сразу же после подписания нотариальной купчей, и может въезжать в свой дом.

Нотариус выдает владельцу копию купчей, а оригинал отправляется в реестр собственности для регистрации недвижимости, которая может длиться от 2 до 6 месяцев. После регистрации в государственном реестре покупатель получает оригинал купчей.

Банк оставляет у себя только оригинал договора на кредит до выполнения обязательств (погашения ипотеки).

 

Можно ли купить недвижимость по доверенности (не присутствуя на сделке)?

Процедура покупки и оформления недвижимости в Испании возможна по нотариальной доверенности. Существуют несколько вариантов оформления данной доверенности:
• оформление у нотариуса в Испании — самая простая процедура;
• оформление в испанском консульстве Вашей страны;
• оформление у нотариуса в Вашей стране. В этом случае для использования в Испании доверенность необходимо апостилировать и перевести на испанский язык, либо легализировать в стране покупателя.

 

Насколько отличается процедура покупки недвижимости в Испании с привлечением ипотечного кредита и без него?

Процедура покупки недвижимости в Испании с получением ипотечного кредита и без него не сильно отличаются друг от друга. В случае с ипотечным кредитом процедура покупки недвижимости в Испании занимает больше времени. Это зависит от банка, который принимает решение о выдаче кредита. Также увеличатся расходы на оформление сделки, так как потребуется оплатить комиссию банка и сопутствующие расходы (в сумме – около 3% от суммы сделки).

 

Какие налоги и сборы нужно уплатить при покупке недвижимости в Испании?

Помимо стоимости приобретаемой недвижимости, покупатель оплачивает такие налоги: НДС (налог при покупке нового жилья 10%, при покупке недвижимости на вторичном рынке 7%), иные налоги и сборы, в совокупности составляющие около 2% от стоимости жилья в случае покупки без привлечения ипотечного кредита или 4% в случае кредитования. Эти платежи производятся в течение нескольких дней после подписания купчей.

 

Может ли иностранный владелец испанской недвижимости завещать ее?

Иностранный владелец испанской недвижимости может подписать завещание, как территории своей страны, так и на территории Испании. Оба завещания будут иметь одинаковую юридическую силу, если они были оформлены по всем нормам и законам той страны, гражданином которой является завещатель.

Если завещание будет подписываться на территории Испании, обязательно должен присутствовать аккредитованный переводчик, если завещатель не владеет в совершенстве испанским языком.

 

Можно ли приобрести недвижимость в Испании на нескольких хозяев?

Можно. Любое количество физических лиц с различными или одинаковыми правами может быть вписано в купчую. Но стоит учесть, что в случае продажи объекта недвижимости в дальнейшем потребуется согласие всех владельцев, участвовавших в подписании купчей.

 

Необходимо ли при покупке жилья одним из супругов разрешение от второго?

При покупке жилья в Испании покупатель не нуждается в разрешении от супруга, однако нотариус со слов покупателя вносит фразу о семейном положении, ФИО супруга/и, а также пояснение о типе брака (совместное или раздельное владение имуществом). В случае брака с раздельным владением имуществом (брачный контракт) нотариусу предоставляется копия брачного контракта.

Важно отметить, что в случае дальнейшей продажи объекта недвижимости, если продавец состоит в браке с совместным режимом владения имущества, то на момент продажи потребуется присутствие супруга или нотариальное разрешение на продажу.

 

Какую визу может оформить владелец недвижимости в Испании?

Иностранный владелец испанской недвижимости имеет право получить для себя и всех членов своей семьи (супруг и несовершеннолетние дети) годовые шенгенские мультивизы. Виза позволяет свободно передвигаться по всем странам Шенгенского соглашения и находиться на территории Испании 180 дней в году (но не более 90 дней подряд в течении полугода).