FAQ про купівлю нерухомості в Іспанії

Чи можуть іноземні громадяни купувати нерухомість в Іспанії?

Так, звичайно, можуть. Іспанський уряд дуже лояльно ставиться до іноземних інвестицій в економіку своєї країни, у тому числі до придбання ними нерухомості в Іспанії. Вся нерухомість, придбана в Іспанії, переходить у приватну власність покупця, незалежно від його громадянства.

Будь-які вимоги з боку третіх країн щодо надання інформації щодо володіння нерухомістю в Іспанії відповідно до законодавства є втручанням у внутрішні справи Іспанії. Конфіскація на користь третіх країн приватної власності іноземних інвесторів неможлива, оскільки не має законодавчої бази.

Документи, необхідні для покупки нерухомості в Іспанії?

Для укладання угоди купівлі-продажу нерухомості в Іспанії потрібен дуже невеликий пакет документів:
• закордонний паспорт, що діє, з візою (віза підтверджує, що Ви знаходитесь в Іспанії легально);
• ідентифікаційний номер іноземця – NIE.

Документи. Чи потрібні для відкриття рахунку в Іспанії для нерезидента?

Достатньо лише чинного закордонного паспорта. Деякі банки можуть вимагати додаткові документи, такі як довідка з місця роботи із зазначенням заробітної плати або довідка з податкових служб про сплату податків у країні резиденції джерел доходів.

Які документи потрібні для оформлення іпотечного кредиту в Іспанії для нерезидента?

Необхідно надати до банку наступний пакет документів:
• довідка з місця роботи на фірмовому бланку підприємства про посаду та розмір заробітної плати (у валюті Вашої країни);
• податкова декларація за попередній рік;
• витяг з Ваших банківських рахунків за останній рік;
• свідоцтва про право власності будь-якою іншою нерухомістю;
• свідоцтва про володіння підприємствами, акціями тощо.

Перші два документи є обов'язковими. Перелік документів може змінюватись, залежно від обраного іспанського банку та його вимог. Усі документи мають бути перекладені іспанською мовою та завірені належним чином.

Яка процедура оформлення іпотечного кредиту?

Після того, як обрано об'єкт нерухомості та відома необхідна сума кредиту, надсилаються копії документів покупця до кількох іспанських банків для попередньої оцінки можливості видачі кредиту. Оригінали документів, перекладені іспанською мовою та належним чином засвідчені, необхідно надати в банки особисто після приїзду до Іспанії.

Після позитивного рішення щодо видачі кредиту, на рахунок відділення банку, де було відкрито рахунок, має надійти запрошена сума і вона резервується на день укладання угоди. У призначений день з цього приводу покупця зараховується сума кредиту.

Залишок по угоді знімається загальним чеком, виписаним з ім'ям продавця, і передається у момент підписання нотаріальної купчею і договору з банком на іпотечний кредит. При купівлі нерухомості із залученням іпотечного кредиту вся процедура обов'язково контролюється представником банку, який є присутнім на угоді.

Що таке NIE та як його отримати іноземцю?

Ідентифікаційний номер іноземця (N.I.E) в Іспанії необхідний всім іноземцям для купівлі нерухомості, оформлення іпотечного кредиту та інших дій, що пов'язані з цим.

Для оформлення N.I.E іноземному громадянину необхідно мати такі документи:
• оригінал та копію закордонного паспорта з чинною шенгенською візою та прикордонним штампом в'їзду до Іспанії (штамп інших країн, що входять до Шенгенської угоди, не годиться);
• дві фотографії 3х4;
• довідка від Нотаріуса про наміри придбати нерухомість;
• два екземпляри заповненої та власноручно підписаної заяви.

Термін отримання NIE може зайняти від кількох днів до двох місяців залежно від міста Іспанії, де Ви його запитуєте (запит можливий лише там, де Ви купуєте нерухомість).

Який договір укладається під час внесення застави за об'єкт нерухомості?

При внесенні застави за обраний об'єкт нерухомості складається приватний договір між ріелтором та покупцем. У ньому описується об'єкт, що купується, його вартість, обов'язки сторін, умови, терміни проведення платежів і підписання нотаріальною купчею.

Як регулюється виконання зобов'язань між продавцем та покупцем при покупці житла в Іспанії?

Процедура купівлі нерухомості в Іспанії регулюється ст. 1454 Цивільного кодексу про купівлю нерухомості із внесенням застави.

Цивільним кодексом також регулюється стан об'єкта нерухомості, що передається. Наприклад, при покупці будинку: кухня передається завжди обладнана необхідною побутовою та сантехнікою, тобто. кухонні меблі, газова або електрична плита, пристрої витяжки, освітлення; санвузли в повному комплекті, включаючи освітлення; наявність всіх вікон, дверей; якщо в будинку до моменту продажу було встановлено систему кондиціювання або опалення, продавець не може їх демонтувати перед підписанням купчої. Теж стосується і саду, який передається з усіма насадженнями, які були в наявності під час перегляду будинку.

У разі продажу будинку з меблями – інвентар та перелік меблів окремо обмовляється сторонами.

Як відбувається підписання нотаріального договору під час купівлі нерухомості в Іспанії?

У день укладання угоди покупець виписує банківський чек зі свого рахунку в Іспанії на ім'я продавця (копія чека прикріплюється до купчої).

У разі оформлення іпотечного кредиту банк у цей день зараховує необхідну суму на рахунок покупця та одразу виписує чек на ім'я продавця. Представник банку особисто присутній під час підписання купчою у нотаріуса. У день здійснення угоди підписуються два документи: купча та договір з покупцем на іпотеку кредит.
Після підписання купчої або договору купівлі-продажу продавцю передається чек, а він передає новому власнику всі ключі від нерухомості, ордер на право експлуатації даного об'єкта нерухомості та документ на укладання (у разі купівлі первинного житла) або переоформлення (у разі купівлі житла на вторинному ринку ) контрактів на комунальні послуги. Іноді переоформлення контрактів на комунальні послуги нового власника можуть зайняти більше часу, оскільки переоформлення відбувається у кожної інстанції окремо.

Покупець нерухомості в Іспанії вступає у право власності відразу після підписання нотаріальною купчею, і може в'їжджати до свого будинку.

Нотаріус видає власнику копію купчої, а оригінал відправляється до Реєстру власності для реєстрації нерухомості, яка може тривати від 2 до 6 місяців. Після реєстрації у державному реєстрі покупець отримує оригінал купчою.

Банк залишає в себе лише оригінал договору на кредит до виконання зобов'язань (погашення іпотеки).

Чи можна купити нерухомість за дорученням (не будучи присутнім на угоді)?

Процедура купівлі та оформлення нерухомості в Іспанії можлива за нотаріальною довіреністю. Існує кілька варіантів оформлення даної довіреності:
• оформлення у нотаріуса в Іспанії – найпростіша процедура;
• оформлення в іспанському консульстві Вашої країни;
• оформлення нотаріуса у Вашій країні. У цьому випадку для використання в Іспанії довіреність необхідно апостилювати і перекласти іспанською мовою, або легалізувати в країні покупця.

Наскільки відрізняється процедура купівлі нерухомості в Іспанії із залученням іпотечного кредиту та без нього?

Процедура купівлі нерухомості в Іспанії з отриманням іпотечного кредиту без нього не сильно відрізняються один від одного. У випадку з іпотечним кредитом процедура купівлі нерухомості в Іспанії займає більше часу. Це залежить від банку, який ухвалює рішення про видачу кредиту. Також збільшаться витрати на оформлення угоди, оскільки потрібно буде сплатити комісію банку та супутні витрати (у сумі – близько 3% від суми угоди).

Які податки та збори потрібно сплатити під час купівлі нерухомості в Іспанії?

Крім вартості нерухомості, що купується, покупець сплачує такі податки: ПДВ (податок при купівлі нового житла 10%, при купівлі нерухомості на вторинному ринку 7%), інші податки та збори, що сукупно складають близько 2% від вартості житла у разі купівлі без залучення іпотечного кредиту чи 4% у разі кредитування. Ці платежі здійснюються протягом кількох днів після підписання купчої.

Чи може іноземний власник іспанської нерухомості заповідати її?

Іноземний власник іспанської нерухомості може підписати заповіт, як на території своєї країни, так і на території Іспанії. Обидва заповіти матимуть однакову юридичну силу, якщо вони були оформлені за всіма нормами та законами тієї країни, громадянином якої є заповідач.

Якщо заповіт підписуватиметься на території Іспанії, обов'язково має бути присутнім акредитований перекладач, якщо заповідач не володіє досконало іспанською мовою.

Чи можна придбати нерухомість в Іспанії на кількох господарів?

Можна, можливо. Будь-яка кількість фізичних осіб з різними або однаковими правами може бути вписана в купчу. Але варто врахувати, що у разі продажу об'єкта нерухомості надалі буде потрібна згода всіх власників, які брали участь у підписанні купчою.

Чи необхідно при купівлі житла одним із подружжя дозвіл від другого?

При покупці житла в Іспанії покупець не потребує дозволу від чоловіка, проте нотаріус зі слів покупця вносить фразу про сімейне становище, ПІБ чоловіка/дружини та пояснення про тип шлюбу (спільне або роздільне володіння майном). У разі шлюбу з роздільним володінням майном (шлюбний контракт) нотаріусу надається копія шлюбного договору.

Важливо, що у разі подальшого продажу об'єкта нерухомості, якщо продавець одружений із спільним режимом володіння майна, то на момент продажу буде потрібно присутність чоловіка або нотаріальний дозвіл на продаж.

Яку візу може оформити власник нерухомості в Іспанії?

Іноземний власник іспанської нерухомості має право отримати для себе та всіх членів своєї родини (чоловік та неповнолітні діти) річні шенгенські мультивізи. Віза дозволяє вільно пересуватися всіма країнами Шенгенської угоди і перебувати на території Іспанії 180 днів на рік (але не більше 90 днів поспіль протягом півроку).