5 мин читать 
Польща залишається однією з популярних країн Європи для купівлі нерухомості. Високий рівень життя, стабільна економіка, розвинена інфраструктура та безпечна обстановка збільшують попит на купівлю житла, роблячи польський ринок нерухомості актуальним для інвесторів і тих, хто планує переїзд.
Що необхідно знати про особливості угоди з нерухомістю в Польщі, щоб вона пройшла швидко і безпечно для іноземного покупця?
Купівля нерухомості з дозволом МВС Польщі (Zezwolenie MSWiA)
У 2026 році іноземці з країн, що не входять до складу ЄС, можуть купити квартиру в Польщі без дозволу, якщо об'єкт розташований поза прикордонною зоною.
Однак, коли йдеться про купівлю будинку та деяких інших об'єктів, потрібно буде оформити дозвіл від МВС Польщі.
У Польщі порядок купівлі іноземцями нерухомості регулюється Законом «Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców». Документ вказує, в яких випадках нерезидент має право купити нерухомість без отримання додаткових дозволів і коли потрібно буде його отримати.
Як отримати дозвіл MSWiA?
Необхідно подати заяву до Міністерства внутрішніх справ Польщі: компетентні органи перевіряють, чи не несе купівля нерухомості загрози безпеці/громадському порядку.
До заяви додаються документи покупця, підтвердження його статусу в країні, інформація про придбану нерухомість і джерело доходів.
Кому дозвіл MSWiA на нерухомість не потрібен?
Отримувати дозвіл MSWiA іноземцю не потрібно при купівлі:
- апартаментів і квартир (local mieszkalny);
- гаража, купленого разом з квартирою.
Дозвіл Zezwolenie MSWiA запитують при купівлі:
- земельної ділянки;
- приватного будинку із земельною ділянкою;
- об'єктів, які розташовані в прикордонній зоні;
- сільськогосподарської нерухомості.
У низці випадків передбачені винятки. Іноземець може купити квартиру чи інший тип нерухомості, якщо перебуває в законному шлюбі з громадянином Польщі, має довгостроковий ВНП або статус довгострокового резидента ЄС. Заяву розглядають від 2 до 6 місяців, а розмір державного мита становить 1570 zł. Перед підписанням договору важливо переконатися, що об'єкт не підпадає під обмеження, інакше угода зірветься і весь процес потрібно буде проходити заново.
Фінансові нюанси: податки та супутні витрати
Купівля квартири в Польщі передбачає додаткову статтю витрат (окрім вартості об'єкта). Їхній розмір залежить від типу ринку, де продають об'єкт – первинний чи вторинний.
Які витрати та податки необхідно буде сплатити залежно від типу ринку?
Первинний ринок
| Витрати | Розмір/ставка |
| VAT (податок на додану вартість) | Включений у вартість квартири: розмір VAT залежить від характеристик об'єкта: для квартир площею до 150 м² – 8%, для площі понад 150 м² – 23%.
Важливо: якщо площа квартири 180 м², то до 150 м² застосовують податок 8%, а до решти 30 м² – 23%. |
| Послуги нотаріуса (Taksa notarialna) | Розмір залежить від вартості об'єкта і характеру угоди. В середньому 2000 – 4500 zł + 23% VAT. |
| Судові збори (реєстрація в Księga Wieczysta) | Внесення права власності Księga Wieczysta – 200 zł, збір 200 zł за внесення іпотеки. |
| Банківські витрати (при іпотеці) | Комісія 0 – 2%, оцінка об'єкта 400 – 800 zł, оплата страховки. |
| Річний податок володіння нерухомістю | 1,25 zł за 1 м² корисної площі на рік. |
| Комісія агентства | При купівлі об'єкта від забудовника комісія зазвичай відсутня. |
| Послуги перекладача (за потреби) | 400 – 600 zł. |
| Загальні витрати | 2 – 5% від вартості об'єкта. |
Вторинний ринок
Порівняємо, яка ситуація з квартирами на вторинному ринку:
| Витрати | Розмір/ставка |
| PCC | Податок PCC 2% у Польщі на цивільно-правові угоди (Podatek od czynności cywilno prawnych) стягується при купівлі першого житла на вторинному ринку.
Правова основа – «Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych». З 2024 року при купівлі понад 6 квартир в одному будинку без оподаткування угоди VAT, для шостої і наступної квартири PCC буде не 2%, а 6%. |
| Послуги нотаріуса | 2000 – 4500 zł + 23% VAT. |
| Судові збори | Внесення права власності Księga Wieczysta – 200 zł, збір 200 zł за внесення іпотеки. |
| Перекладач | 400 – 600 zł. |
| Банківські витрати | Комісія 0 – 2%, оцінка об'єкта 400 – 800 zł, оплата страховки. |
| Комісія агентства | 2 – 3% від вартості квартири +23% VAT. |
| Річний податок на нерухомість | Ставка встановлюється муніципалітетом і залежить від місцезнаходження та типу об'єкта. Зазвичай 1,25 zł за 1 м² корисної площі на рік. |
| Загальні витрати | Близько 8 – 12% від ціни. |
Іпотека для іноземців у 2026: підготуйтеся заздалегідь
Іпотека в Польщі для іноземців у банку доступна, якщо ви хочете отримати Kredyt hipoteczny.
Важливий момент: окрім ціни квартири банк має оцінити платоспроможність та кредитну історію позичальника через BIK (Biuro Informacji Kredytowej) – польське бюро кредитних історій.
Процедура стандартна, і якщо ви купуєте житло, маючи при цьому офіційний дохід, то боятися нема чого.
У 2026 році вимоги банків при оформленні іпотеки для громадян не з ЄС такі:
- Статус і легальність вашого перебування в Польщі. Якщо в іноземця є Karta Pobytu, то це іноді спрощує процес кредитування (але не завжди є запорукою 100% позитивного рішення банку).
- Вид трудової діяльності. Ідеально, якщо у вас безстроковий трудовий договір (Umowa o pracę na czas nieokreślony). Для договорів B2B (приватних підприємців) іпотека також доступна, але банки вимагають підтвердити стабільний дохід за останній рік-два.
- Важлива стаття витрат – розмір первинного внеску (Wkład własny), який покупець готовий внести. Зазвичай це мінімум 10%, але для кращих відсоткових ставок рекомендують вносити – 20%.
- Кредитна історія. Банки перевіряють BIK (Biuro Informacji Kredytowej), тому важливо переконатися у відсутності боргів за кредитами.
- Підготовка документів. При оформленні іпотеки на квартиру необхідний польський ІПН (PESEL) і сертифікат податкового резидента (Certyfikat rezydencji podatkowej).
Покрокова процедура купівлі
Алгоритм купівлі квартири в Польщі відбувається поетапно.
Вибір квартири та перевірка Księga Wieczysta (Земельно-іпотечної книги), щоб дізнатися юридичний статус об'єкта. У реєстрі перевіряють Права та обтяження (Розділ 3) та Іпотеку (Розділ 4). Перевірка Księga Wieczysta дозволяє переконатися, що квартира не має боргів, прописаних третіх осіб і не закладена в банку.
Складання договору купівлі-продажу (Umowa przedwstępna). У ньому вказані терміни, ціна, наміри сторін, після чого покупець вносить гарантійний платіж. Тут варто звернути увагу на юридичні терміни і не плутати їх.
- Zadatek (Завдаток) – якщо угода зривається з вини покупця, гроші залишаються у продавця, а коли з вини продавця – він повертає покупцю подвійну суму.
- Zaliczka (Аванс). Сума повертається в повному обсязі, незалежно від того, хто винен у зриві угоди.
Підписання договору (Akt notarialny купівля житла) у присутності польського нотаріуса. Це документ, що підтверджує перехід права власності до нового власника. Якщо покупець з іншої країни і не володіє польською мовою, необхідна присутність присяжного перекладача. Цей етап передбачає також сплату податків і зборів.
Оплата об'єкта, передача прав і реєстрація. Коли сторони підписали договір, гроші необхідно перевести на рахунок продавця. Для цього можуть використовувати депозитний рахунок нотаріуса з метою перестрахування. Фахівець надсилає запит до
Księga Wieczysta для внесення змін.
Фінальний етап – прийом-передача квартири та фіксація показань лічильників.
ВНП Польща за нерухомість: чи дає купівля житла право на тривале проживання в країні?
Багато інвесторів вважають, що купівля будинкової нерухомості в Польщі — це квиток до автоматичного отримання громадянства.
На відміну від інших країн (наприклад, Туреччини), незалежно від суми інвестиції, ВНП у Польщі (Karta Pobytu) доступний за іншим алгоритмом. Але купівля нерухомості є підтвердженням місця проживання (Miejsce zamieszkania) і зменшує ймовірність відмов для отримання ВНП.
Агентство нерухомості Hayat Estate пропонує в продажу квартири в Польщі та дає доступ до закритих ексклюзивних пропозицій. Наші фахівці допомагають з оформленням документів, перевіряють об'єкт на юридичну чистоту та супроводжують покупця на важливих етапах угоди.
З нами купити квартиру за кордоном буде швидко, просто і вигідно!
FAQ: часті запитання
Чи можна купити квартиру в Польщі дистанційно?
Так, повністю законно іноземці можуть купити житло онлайн. Для цього потрібно оформити довіреність у нотаріуса (Pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego) на довірену особу – родича, ріелтора, юриста в Польщі і провести угоду. Все максимально просто і прозоро.
Що краще: Zadatek чи Zaliczka?
Фахівці у сфері нерухомості радять використовувати Zadatek: це допоможе отримати надійніший захист інтересів покупця у випадках, коли продавець раптово знайде іншого клієнта.
Чи дозволено купувати квартиру в Польщі за готівку?
У 2026 році між фізичними особами нотаріуси вимагають безготівкового банківського переказу, щоб підтвердити легальне походження коштів. Це відбувається в рамках Закону про протидію відмиванню грошей. Транзакцію потрібно проводити в польському банку.
Чи потрібна наявність PESEL?
Зараз для процедури потрібен PESEL (ідентифікаційний номер фізичної особи) для підписання акту купівлі-продажу квартири.
