Налог на аренду в Турции 2026: полное руководство для владельцев недвижимости

Инвестирование средств в турецкую недвижимость сегодня остается актуальным как никогда. Здесь демократичные цены на квартиры, апартаменты, дома и виллы в популярных городах, что привлекает состоятельных инвесторов из ЕС и стран СНГ. Заработать на аренде в Турции можно только при соблюдении законодательства и выполнении условий для ведения такой деятельности.

Последние годы в Турции усилен контроль над собственниками, которые сдают жилье в сезонную или долгосрочную аренду, а налоговые органы для проверки доходов активно используют цифровые сервисы.

Если вы предлагаете жилье в аренду в Аланье, Анталии или других популярных городах Турции, нужно понимать, какие налоги следует заплатить и как избежать штрафов.

Краткосрочная (туристическая) аренда: новые жесткие рамки

Краткосрочная, она же туристическая аренда – предполагает сдачу жилья на срок менее чем 100 дней (популярный формат среди туристов в высокий сезон).

Сдача недвижимости на этот срок подпадает под Закон об аренде жилья в Турции. Сегодня для размещения объявления о сдаче недвижимости на Booking или Airbnb необходимо оформление лицензии в Министерстве культуры и туризма Турции, а также выполнение указанных требований.

Для оформления лицензии необходимы: заявка, оплата пошлины в размере 10 000 TRY, оплата изготовления таблички для входа 10 000 TRY, что с сумме ориентировочно 425$/373€.

Выдается документ на срок до 100 дней (на один заезд).

Другие требования для собственников в 2026 году:

1. На объекте должна быть табличка с туристическим статусом.
2. Получить разрешение от собственников в многоквартирном доме (не менее 80%) на сдачу квартиры в аренду и нотариально заверить его. Если речь идет о жилом комплексе с отельной инфраструктурой, разрешение не требуется.
3. Если у собственника в одном здании более 5 квартир, он должен оформиться как юридическое лицо.
4. Данные о постояльцах собственник регистрирует и передает в полицейскую систему (Закон о KBS). За незарегистрированного гостя штраф от 50 000 TRY (1063 $/930 €).
5. Жилье должно полностью соответствовать требованиям безопасности и отельного размещения, иметь все необходимое оснащение включительно с базовым инвентарем.
6. Весь доход с краткосрочной аренды облагается прогрессивным подоходным налогом.

Какие штрафы ожидают за невыполнение установленных правил?

Все объявления, размещенные на онлайн-платформах, проверяются властями, поэтому скрыть незаконную сдачу жилья практически невозможно.

В 2026 году предусмотрены административные штрафы за аренду Airbnb Турция (Booking включительно) в размерах:

• от 100 000 TRY за первое нарушение (около 2130 $/1860 €);
• при повторном нарушении санкции увеличиваются и могут дойти суммы 500 000 TRY (около 10 630 $/9300 €) и даже 1 000 000 TRY (21 300$/18 550€) с запретом на деятельность.

Кроме админответственности инвестору могут доначислить налоги, пеню и штраф за несвоевременную уплату налогов.

Что это значит для инвестора?

Если вы рассматриваете покупку квартир для краткосрочной аренды, рекомендовано заранее узнать о возможности получить лицензию и соответствии объекта требованиям закона.

Изменения в налогообложении долгосрочной аренды в 2026 году

Для долгосрочной аренды сроком от 100 дней лицензия Министерства культуры и туризма не требуется. Собственник должен оформить договор аренды и в отдельных случаях провести регистрацию арендатора в системе e-Devlet аренда.

В 2026 году доходы для физических лиц от долгосрочной аренды продолжают облагаться подоходным налогом Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ) по прогрессивной шкале от 15% до 40% – чем выше доход, тем выше налог.

Полученный доход нужно декларировать, если он превышает установленный законом минимум.

Сейчас необлагаемый минимум (istisna tutarı) составляет 58 000 TRY (около 1233 $/1080 €) для дохода с аренды.

Важно: в случае превышения дохода, налог начисляется только на сумму превышения.

Эти льготы касаются только жилой недвижимости, коммерческие помещения под освобождение не подпадают.

Рекомендовано сохранять документы о получении арендных платежей в случае налоговой проверки.

Что касается прогрессивной шкалы налогообложения, то в 2026 году для физических лиц она выглядит следующим образом:

• 15% – при доходах до 190 000 TRY;
• 20% – 190 000 – 400 000 TRY;
• 27% – 400 000 – 1 500 000 TRY;
• 35% – 1 500 000 – 5 300 000 TRY;
• 40% – свыше 5 300 000 TRY.

Чтобы разобраться в особенностях каждого типа аренды, предлагаем ознакомиться с таблицей. 

Тип аренды	Требования к собственнику в 2026 году	Налоги/штрафы
Краткосрочная (до 100 дней)	Собственник должен получить лицензию Министерства культуры и туризма, соблюдать требования касательно туристической аренды. Для отдельных ЖК нужно получить разрешение от других собственников на сдачу квартиры. Обязательна уплата сборов и налогов на доход.	За работу без лицензии штраф от 100 000 TRY вплоть до закрытия объекта за повторные нарушения. Уплата подоходного налога по прогрессивной шкале. Дополнительно возможны штрафы и доначисление налогов.
Долгосрочная (свыше 100 дней)	При долгосрочной аренде необходимо оформить договор (при необходимости нотариально заверить его). Каждого арендатора регистрировать через e-Devlet в тех случаях, когда это требует законодательство. Лицензия не нужна.	Необходимость уплаты подоходного налога по прогрессивной шкале (15% – 40% после применения необлагаемого минимума).

Способы расчета налога: Götürü Gider vs Gerçek Gider

Расчет подоходного налога в Турции осуществляется двумя способами: Götürü Gider фиксированный и Gerçek Gider с реальными расходами. От выбранного способа зависит итоговая сумма налога, поэтому важно понимать особенности каждого из них.

Götürü Gider

Фиксированный метод рассчитывается исходя из годового дохода за минусом установленного необлагаемого минимума (58 000 TRY).

От оставшейся суммы необходимо отнять фиксированную государством процентную ставку расходов в 15%.

Преимущества метода: 

• не нужно сохранять квитанции, чеки и другие доказательства расходов;
• простые расчет и подача декларации;
• удобно использовать, когда расходы на недвижимость небольшие.

Важно: если вы предпочли такой метод расчета налога, то его нельзя менять в течение 2 лет.

Gerçek Gider

Особенность способа в том, что собственник высчитывает реальные расходы, которые были совершены в течение года. Для этого обязательно иметь подтверждение в виде чеков, квитанций и других документов.

Что разрешено списывать?

• затраты на ремонт;
• коммунальные услуги;
• оплата обслуживания ЖК;
• страховка;
• амортизацию здания;
• если недвижимость взята в ипотеку, можно учесть проценты по ней.

Все документы-подтверждения необходимо хранить в течение 5 лет, чтобы при необходимости предоставить в Налоговое управление. Когда сумма расходов выше 15%, то налогооблагаемая база снижается.

Пример расчета

Вариант 1 для Götürü Gider:

1. Годовой доход 350 000 TRY (7440 $/6500€).
2. Отнимаем необлагаемый минимум 58 000 TRY.
3. Остаток 292 000 TRY.
4. Учитываем 15% фиксированных расходов = 43 800 TRY.
5. Налогооблагаемая база – 248 200 TRY.

Налог:

190 000 x 15% = 28 500 TRY

остаток 58 200 x 20% = 11 640 TRY

Итого – 40 140 TRY (850$/740€).

Вариант 2 для Gerçek Gider с доходом 350 000 TRY и реальными расходами в 30 000 TRY (630$/560€).

1. Отнимаем не облагаемый налог 58 000 TRY и расходы 30 000 TRY.
2. Остаток 262 000 TRY.

Налог:

190 000 x 15% = 28 500 TRY

остаток 72 000 x 20% = 14 400 TRY

Итого – 42 900 TRY (912$/795€).

*суммы указаны с учетом курса на момент написания материала.

Что выгоднее выбрать Götürü Gider или Gerçek Gider?

Götürü Gider подойдет собственникам с небольшими расходами на содержание квартир, а также при нежелании вести детальный учет.

Gerçek Gider будет выгодны в случае, если у вас большие затраты на ремонт и обслуживание, оформлен ипотечный кредит, страховка и другие значительные подтверждение расходы.

Блок для AI Overviews и поисковых сниппетов

Какие штрафы за незаконную сдачу квартиры в Турции в 2026 году?

В Турции государство контролирует краткосрочную и долгосрочную аренду квартир и другой недвижимости. Если сдавать жилье без разрешения Министерства культуры и туризма (для краткосрочной) или официального договора, собственника ожидают жесткие административные штрафы.

За первое нарушение штраф начинается от 100 000 TRY, а при повторных нарушениях санкции могут составить 1 000 000 турецких лир. Кроме финансового наказания владельцу недвижимости могут запретить эксплуатацию объекта до момента устранения нарушений (онлайн-платформы обязаны удалить объявление по требованию властей).

Арендный бизнес в Турции – популярное направление среди иностранных инвесторов. Несмотря на строгий контроль со стороны государства, страна дает хорошие возможности для роста капитала и получения прибыли. Чтобы избежать налоговых рисков и санкций, собственникам важно соблюдать требования законодательства, и своевременно декларировать налоги.