Покупка блока в крупном жилом комплексе - почему это выгоднее, чем построить самому

Участие в строительных проектах - активная стратегия заработка на недвижимости. Сейчас всё большей популярностью пользуются жилые комплексы с отельной инфраструктурой. И возможность стать владельцем премиум-апартаментов в таком комплексе с богатой инфраструктурой, да еще и в живописном месте - уже не мечта, а стандартная практика.

Уменьшение затрат на строительство проекта

Если построить жилой комплекс на 4-8 блоков, то удается дать более богатую инфраструктуру жильцам за меньшую стоимость. Так, общая цена инфраструктуры растворяется между всеми жильцами, то есть большое количество апартаментов удешевляет строительство: в цену каждой квартиры входят небольшие затраты на инфраструктуру по сравнению с тем, если такую же инфраструктуру создавать для одного дома. 

Сауна, хамам, паровая комната, большой открытый и закрытый подогреваемый бассейны, детский бассейн с аквагорками, тренажерный зал, боулинг, бильярд, комната для массажа, открытая парковка и подземный гараж, футбольное поле, теннисный корт, волейбольная и баскетбольная площадки, детская площадка с качелями, сад с тропическими растениями, множество клумб, дорожек и фонтаны - такое разнообразие не уступает самым фешенебельным отелям. 

В дальнейшем клиенты инвестора, который покупает один блок в таком комплексе, получают роскошную инфраструктуру при небольших затратах. Главное преимущество для инвестора - уменьшение затрат на строительство проекта с разнообразной инфраструктурой.

Дешевле купить, чем построить самому

Рассмотрим покупку блока у застройщика в крупном комплексе из 4...8 блоков. Причины, почему это гораздо выгоднее, чем построить самому один блок:

1. Себестоимость строительства для крупного застройщика намного меньше. Когда застройщик строит несколько проектов одновременно, ему предоставляют значительные скидки на покупку материалов и оплату строительных работ подрядчиков. Таким образом, все цены для крупного застройщика ниже на 20...30%, чем для небольшого застройщика, строящего стандартный комплекс из одного блока.
2. Наличие собственной строительной техники у крупного застройщика также существенно снижает стоимость строительства. Небольшому застройщику технику приходится брать в аренду.
3. Жители этого блока будут пользоваться инфраструктурой всего комплекса. Такая инфраструктура более интересна и обширна, чем в комплексе из одного дома. И её себестоимость распределяется между всеми блоками и квартирами. Например, цена бассейна разделяется на 300 квартир или на 40 квартир - большая разница. То есть, на 300 квартир можно сделать более качественную инфраструктуру и в итоге инвестор получит блок в комплексе с лучшей инфраструктурой по более низкой цене.

Инвестиции в строительство на стадии off-plan

Другое преимущество для инвестора в том, что не нужно финансировать сразу весь проект. На стадии off-plan вносится первый взнос в размере 25-30%. Далее открываются продажи, где первыми квартиры приобретают мелкие инвесторы, чтобы перепродать или выгоднее сдавать, затем подтягиваются розничные покупатели. 

На стадии off-plan, например, квартиру можно взять за 30 тыс. евро, когда готов дом – за 45-50 тыс. €. В Турции, как и везде, по мере строительства цены растут. И сами застройщики ориентируются по ситуации: продали 30-40% квартир – поднимают цены ещё на 5-10% к запланированному росту. 

Минимальная цена и максимальная рассрочка - гарантия будущей доходности

Вхождение в проект на начальном этапе строительства обеспечивает минимальную цену на блок квартир и максимальную рассрочку платежей до конца строительства. 

Минимальная цена на квартиры в прайсах фиксируется на этапе строительства. По мере строительства цена в прайсах повышается и к концу строительства вырастает на 20-40%. Это стандартная доходность “квартирного” инвестора в Турции.

А “блочный” инвестор, помимо роста цены на стадии строительства, получает еще и совсем другую стоимость апартаментов на стадии покупки, поэтому его доходность выше и может составить 30-100%.

“Блочный” инвестор может не дожидаться окончания строительства, а начать реализовывать свои апартаменты по розничной цене на следующий же день после покупки через нашу компанию Hayat Estate или через застройщика. Процесс переуступки на стадии строительства прост и не влечёт дополнительных затрат на оформление.

Кроме того, если в дальнейшем ”блочный” инвестор планирует сдачу квартир в аренду, то и здесь его доходность выше, чем у “квартирного”, и может достигать 12-15% годовых. Во-первых, за счет низкой стоимости покупки апартаментов. Во-вторых, имея в распоряжении целый блок квартир, целесообразно нанять 1-2 сотрудников для управления арендой в блоке. Это выгоднее, чем платить за управление застройщику или сторонней управляющей компании.

Нет хлопот для инвестора

Также важное преимущество для инвестора - застройщик берет все хлопоты на себя:

• Подбирает и приобретает земельный участок 
• Создает проект жилого комплекса со всей внутренней и внешней инфраструктурой
• Собирает документы и получает разрешение на строительство
• Создает юридическую базу с местным налоговым специалистом
• Управляет процессом строительства
• Реализует квартиры, оплачивая рекламу, работу своих менеджеров, обзорные туры

Стоимость покупки блока в Алании

Стоимость квадратных метров в Алании зависит от стадии готовности комплекса, его расположения (а значит, стоимости земли, на которой расположен проект), класса, этажа и видовых характеристик (вид на море всегда дороже) и других параметров. 

Для “блочного инвестора” с учетом перечисленных факторов она может колебаться в диапазоне 400 - 1.200 евро за м2.

В процессе ценообразования для “блочного” инвестора возможны два варианта:

• дисконт от прайсовой цены
• расчет себестоимости блока, к которой застройщик плюсует свою маржу (этот вариант часто более интересен инвестору, но на него соглашаются далеко не все застройщики)

В нашем портфолио есть варианты “блочных” инвестиций с порогом входа от 1 млн евро.

Риски при инвестициях

Безусловно, когда на кону возможность увеличить (иногда даже удвоить) капитал за два-три года, риски имеются. Может возникнуть непредвиденная ситуация, например, очередной финансовый кризис, который затормозит продажи. Или инвестор просчитается с выбором партнёра – девелопер окажется непрофессиональным и не сможет организовать процесс. Или комплекс будет невостребованным: здесь очень много факторов, от локации до дизайна. 

Главный риск для инвестора – надежность застройщика и темпы продаж. Может понадобится вкладывать все деньги самому, а затем ждать сделок. Проект всё равно принесёт свою прибыль, но, возможно, не за полтора, а за два-три года. 

Резюме:

8 лет сотрудничая с застройщиками турецкого Средиземноморья и поддерживая доверительные отношения, мы узнаем о появлении уникальных предложений одними из первых и информируем наших клиентов-инвесторов. Самостоятельное строительство одного дома требует больших вложений, чем покупка одного блока в большом проекте с обширной инфраструктурой.

И помните плюсы вложений в строительство одного блока:

• дешевле купить, чем построить самому
• не нужно заниматься вопросом самостоятельно и контролировать процесс
• получение прибыли 30-100% на вложенные средства за 1,5-3 года строительства
• Приятный бонус: при покупке недвижимости от 250 000 $ инвестору можно получить гражданство на себя и всю семью.