Як інвестувати у нерухомість за кордоном?

Купівля нерухомості з метою інвестування – справа відповідальна. Особливо коли йдеться про нерухомість у країні, законів якої Ви не знаєте. Але й бояться тут абсолютно нічого, купити нерухомість за кордоном – це цілком реальне підприємство. У цій статті Ви отримаєте відповідь на питання, яке мучить багатьох, хто хоч раз замислювався про те, як інвестувати в нерухомість за кордоном?

Крок №1: Географічне розташування.

Основна помилка, яку припускаються інвестори - це вибір фінансового інструменту за рівнем його "знайомості", а не за рівнем прибутковості.

Ви коли-небудь замислювалися над тим, що більшість інвесторів, які вкладають гроші в нерухомість, керуються насамперед її місцем розташування? 90% людей розглядають інвестиції лише у нерухомість своєї країни, а найчастіше – обмежуються своїм містом!

Але ж всі ми розуміємо, що нерухомість України та Росії – аж ніяк не найпривабливіший варіант. Відносно невисока орендна ставка (квартири окупаються орендою 15-20 років), великі ризики при інвестиціях у новобудови, недотримання термінів будівництва, високий рівень шахрайства, відсутність контролю за будівельним сектором з боку держави, і головне – невтішна динаміка зростання економіки країни, яка не дозволяє розраховувати зростання цін у найближчому майбутньому.

А якщо розширити свої горизонти та подивитися на всі боки? Це збільшить Ваші інвестиційні можливості у сотню разів! У світі є безліч країн, що розвиваються, де зростання економіки тягне за собою закономірне зростання рівня життя і, як наслідок, цін на нерухомість. Більше того, ці країни часто відкрито залучають іноземні реальні інвестиції за рахунок прозорості своїх законів, зручних процедур придбання та оформлення нерухомості, а також активного кредитування іноземців під заставу нерухомості, що купується.

Одним з найбільш яскравих представників країн, що активно розвиваються, є Туреччина, яка ось уже десять років займає ТОП-позиції за темпами зростання ВВП і розміру економіки.

Вибравши країну, слід обрати регіон. Найбільш інвестиційно привабливі регіони Туреччини - міста Середземномор'я та Стамбул. Впевнене перше місце в очах європейських інвесторів (23% усієї купленої в Туреччині нерухомості) займає Аланія, друге – Анталія (17%), третє – Стамбул (14%).

Крок №2: Як вибрати інвестиційний об'єкт?

Тут потрібно відштовхуватись, насамперед, від мети інвестиції. Цілі можуть бути різними. Виділимо основні з них:

1. Довгострокове вкладення (5-10 і більше років) з метою зберегти та примножити кошти, а також для відпочинку чи проживання;

2. Купівля з метою подальшої здачі у найм;

3. Спекулятивне придбання на стадії будівництва з метою подальшого перепродажу після його завершення.

4. Комбінація 1 та 2 або 2 та 3.

Тепер по порядку. Із довгостроковими вкладеннями все зрозуміло. Ця категорія покупців орієнтується більше на особисті уподобання, купує "для себе", виходячи зі своїх смаків та побажань.

При покупці під оренду потрібно враховувати відстань до моря та переваги орендарів. На оренді у Туреччині можна заробляти 10-13% річних на вкладені кошти. Проте за умови використання кредиту під 7% рентабельність може зрости до 18-20%. Однозначно можна сказати, що для оренди найбільшою популярністю користуються апартаменти в нових комплексах із гарною інфраструктурою, не далі 500 метрів від моря, невеликою метражністю (1+1, студіо).

Такий же і "портрет" апартаментів, що купуються в комплексах, що будуються на перепродаж. Вони найбільш ліквідні і знову ж таки затребувані тими, хто здійснює реальні інвестиції та купує нерухомість для здачі в оренду.

Чи вигідні інвестиції в будівництво нерухомості? При купівлі апартаментів в комплексах, що будуються, в першу чергу потрібно врахувати репутацію забудовника і співвідношення ціни до якості. Ризики недобудов у Туреччині зведені до мінімуму з низки причин: контроль з боку держави, штрафні санкції за несвоєчасну здачу об'єктів в експлуатацію, публічність інформації про забудовників (на державному рівні ведеться база, де по кожному забудовнику є відкрита інформація про комплекси, побудовані раніше, про скаргах надійшли від мешканців). Крім того, забудовники дають гарантії як на несучі конструкції, так і на будівельне оздоблення. Однак, навіть враховуючи інвестиційні ризики, що прагнуть до нуля, перевагу слід віддавати забудовникам, які займають лідируючі позиції на ринку і мають великий досвід будівництва.

Крок №3: На що звернути увагу?

Отже, ми дійшли того, що з інвестиційною метою оптимальним варіантом є купівля нерухомості на початковому етапі будівництва у великого забудовника.

Недарма насамперед інвестори оптом розкуповують дешеві квартири маленької площі на перших поверхах. Вони найбільш ліквідні, дешеві, відмінно підходять для оренди і максимально рентабельні. Купівля двох однокімнатних апартаментів завжди краща за покупку одних 2-3-х кімнатних.

Купивши таким чином апартаменти, інвестор отримує згодом спекулятивний прибуток із низки причин:

• природне зростання ціни нерухомість у Туреччині лише на рівні 10-15% на рік;
• збільшення цін забудовником зі зростанням рівня готовності будівельного комплексу на 20-40%;
• фактор поверховості. Спочатку багато забудовників продають квартири на верхньому поверсі на 50% дорожче, ніж на 1м. У міру будівництва комплексу квартири розкуповують знизу нагору і у забудовника часто до кінця будівництва залишаються у продажу лише квартири на верхніх поверхах. А це означає, що власник квартири на нижньому поверсі отримує незаперечну перевагу: до кінця будівництва він може з легкістю продавати свої апартаменти на 20% дешевше, ніж забудовник, що є суттєвою різницею в ціні кінцевого покупця. Однак, враховуючи початкову різницю в ціні 50% і фактор неодноразового підняття цін забудовником у період будівництва, інвестор у результаті отримує суттєвий прибуток.