Рынок Испании: время нового растущего цикла

2008 год в Испании положил начало «ипотечному кризису», который имел свои отголоски вплоть до 2014 года. В этот период увеличилась стоимость ипотечных кредитов в связи с ростом Euribor, как следствие многие заемщики не смогли выполнить свои обязательства и объекты были переданы в собственность банковских структур, большинство строительных компаний, которые использовали заемные средства, обанкротились. За счет этого на рынке появилось огромные количество вакантных объектов с разной степенью готовности. Это отразилось на рынке недвижимости в целом, также это повлияло на спрос. Вплоть до конца 2014 года испанская недвижимость, в целом, падала в цене. В 2014 Fietch и Knight Frank поставили Барселону и Мадрид в список ТОП-городов для инвестирования в недвижимость в 2015 году. На тот момент цены в обоих мегаполисах упали до 50% от цены м2 от максимального пикового 2007 года.

Стоимость жилья в разных регионах Испании

В конце 2014 года первые признаки восстановления показали Барселона и Мадрид, по отношению к 2013 году цены на недвижимость в этих городах поднялись на 3,1% и 4% соответственно. 2014 год можно назвать переломным, в течении двух последующих лет цены на недвижимость в этих городах продолжали расти. В свою очередь, в начале 2016 года начал расти спрос на объекты в прибрежной зоне: Коста-Брава, Коста-Бланка, Коста-дель-Соль.

По итогам 2017 года, самый большой рост цен показали следующие регионы:

Абсолютным лидером по росту цен на жилье за последний год стали Балеарские острова, где рост цен на 25 с лишним процентов позволил вернуться данному региону к ценам максимально приближенным к пиковому, 2007 году.

Для инвесторов в испанскую недвижимость

Инвесторам стоит обратить внимание на Майорку, здесь необходима туристическая лицензия на сдачу квартир в аренду. Есть апартаменты, которые уже продаются с лицензией. Несмотря на большой рост в 2017 году, медианная цена остается достаточно интересной. Квартиру с двумя спальнями, площадью 50-60 м2 в районе с высоким туристическим потенциалом можно приобрести за 160 000 – 200 000 евро. Доход от посуточной сдачи в аренду может достигать 7-8% годовых после вычета налогов.

Исходя из вышеизложенных данных можно сделать вывод о том, что для будущих инвесторов может быть интересным регион Валенсии. Он имеет ряд преимуществ:

• третий по количеству жителей в Испании;
• средняя цена м2 на 500 евро ниже чем в Барселоне;
• большой потенциал роста;
• высокие арендные ставки по долгосрочной аренде 6-6,5% против 5% в Барселоне;
• отсутствие необходимости получать лицензию на сдачу;
• 2 млн. туристов в год.

2017 год можно назвать одним из самых сложных периодов для инвесторов, желающих приобрести недвижимость в столице Каталонии. Состоявшийся осенью референдум о независимости заставил многие компании переместить свои штаб-квартиры в другие европейские локации: Дублин, Мюнхен, Варшава. Часть инвесторов, которые были готовы совершать сделки заняли выжидательную позицию. В связи с этим последний квартал 2017 года ознаменовался не только отсутствием роста цен на недвижимость в Барселоне, но и показал некоторое падение в таких районах как Sant Marti, Ciutat Vella, Eixample.

Если говорить о столице Испании, Мадриде, то 2017 год ознаменовался возвращением двух центральных районов к пиковым ценам третьего квартала 2006 года :

• Centro – €4 599 за 1 м2;
• Salamanca – €5 479 за 1 м2.

Мадрид стоит рассматривать инвесторам, которые не хотят заниматься рисковыми регионами, а желают сконцентрироваться на доходности от аренды. Здесь смело можно рассчитывать на 3,4-4% годовых при покупке квартиры в центральных районах в бюджете 500 000 – 600 000 евро.

Если подвести итог и постараться спрогнозировать, то можно рассматривать 2018 год как хорошее время для покупки недвижимости в городах «второй величины»: Валенсия и Малага. Исходя из средних цен на м2, в этих районах еще остается хороший потенциал для дальнейшего роста. Также интересными могут быть побережья Испании: Коста-дель-Соль и Коста-Бланка.

С абсолютной уверенностью можно сказать, что низких цен на недвижимость, которые были в период с 2010-2013 года, в скором времени ожидать не стоит, и сейчас уже во всю идет новый цикл роста цен на недвижимость Испании.